TJ 73011, 28 mai 2026, RG 25/00348

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d'ALBERTVILLE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00348 - N° Portalis DB2O-W-B7J-C2PQ

Minute :

JUGEMENT

DU : 28/05/2026

[O] [F]

C/

Société MACHI, [H] [Z]

Grosse et expéd. le 28/05/2026
à

Expéd. le 28/05/2026
à
JUGEMENT
du 28 Mai 2026

Le 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à disposition au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge du Tribunal Judiciaire, assisté de [...], Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 19 Mars 2026 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER-BRIBES, avocats au barreau de MONTPELLIER substituée par Me Nathalie VIARD, avocat au barreau d'Albertville

INTERVENANTE VOLONTAIRE:

Madame [S] [C]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER-BRIBES, avocats au barreau de MONTPELLIER, substituée par Me Nathalie VIARD, avocat au barreau d'Albertville

ET :

DÉFENDEUR :

Société MACHI
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Francis FOSSIER, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [H] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me Julien CAPDEVILLE, avocat au barreau d'ALBERTVILLE, Me Franck DERBISE, avocat au barreau d'AMIENS

EXPOSE DU LITIGE:

Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] sont propriétaires d’un appartement sis dans un ensemble immobilier dénommé LE ROCSABAL, situé [Adresse 5], commune [Localité 4], Section cadastrale AI, n°[Cadastre 1], Lieudit [Adresse 6], Lots n°137 et 139 et la jouissance d’un box à skis numéro 31 bis.

Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ont conclu le 5 avril 2024 avec la société civile immobilière SOCIETE MACHI (la « SCI MACHI » par la suite), une promesse unilatérale de vente portant sur cet appartement. Maître [B] [L] a agi en qualité de notaire instrumentaire de l’acte, Maître [H] [Z] agissant en concours.

L’acte stipulait que la promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 2 juillet 2024. Il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 3 000 euros, cette somme devant être versée par le bénéficiaire au plus tard dans les huit jours de signature de la promesse unilatérale entre les mains de Maître [B] [L].

L’option n’a pas été levée, ni la vente réalisée et la SCI MACHI n’a pas versé la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Suivant exploit de commissaire de justice du 27 février 2025, Monsieur [O] [F] a fait assigner la SCI MACHI et Maître [H] [Z] par devant le Tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir :

Condamner in solidum la SCI MACHI et Maître [H] [Z] au paiement de la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamner in solidum la SCI MACHI et Maître [H] [Z] aux dépens et au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande de l’une des parties au moins, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 19 mars 2026 à laquelle les parties étaient représentées par leurs Conseils respectifs.

Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S], représentés par leur conseil, sollicitent de voir :

- condamner in solidum la SCI MACHI et Maître [H] [Z] à leur payer la somme de 7 000 euros ;
- débouter la SCI MACHI et Maître [H] [Z] de l’intégralité de leurs demandes ;
- condamner in solidum la SCI MACHI et Maître [H] [Z] aux dépens ;
- condamner in solidum la SCI MACHI et Maître [H] [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en paiement de la somme de 7 000 euros, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] observent, se fondant sur les articles 1112 et 1240 du code civil, que la SCI MACHI a commis une faute à leur encontre, dans la mesure où elle a fait preuve de déloyauté en ne les informant pas qu’elle n’avait pas versé l’indemnité d’immobilisation au notaire dans le cadre de la promesse de vente. En outre, elle fait valoir que la SCI MACHI a agi de mauvaise foi en poursuivant des pourparlers après ne pas avoir versé l’indemnité d’immobilisation. En réponse à la SCI MACHI indiquant ne pas avoir compris les conséquences de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation, ils font valoir que la SCI MACHI a volontairement caché cette absence de versement et que leur choix de contracter avec la SCI MACHI se fondait sur sa possibilité de financer l’acquisition du bien immobilier sans recourir à un prêt.

Au soutien de cette même demande, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] expliquent, se fondant sur l’article 1240 du code civil, que Maître [H] [Z], en s’abstenant de les informer de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation, a commis une faute en leur encontre, dans la mesure où cela leur a laissé croire que les relations contractuelles avec la SCI MACHI étaient maintenues.

Enfin, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] font valoir que leur préjudice résulte d’une immobilisation du bien immobilier pendant trois mois, de l’indisponibilité des sommes qu’ils entendaient percevoir au titre de la vente, nécessaires pour d’autres dépenses et des frais engagés au titre de la vente. En réponse à Maître [H] [Z], ils font valoir qu’il existe un lien de causalité entre ce préjudice et les fautes commises.

La SCI MACHI sollicite de voir :

A titre principal, débouter Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] de leurs demandes ;
A titre subsidiaire, condamner Maître [H] [Z] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle au profit de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ;
A titre subsidiaire, ramener le montant de la clause pénale à un euro ;
condamner in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] aux dépens ;
condamner in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à titre principal aux demandes formées à son encontre, la SCI MACHI, se fondant sur l’article 1103 du code civil, expose que la promesse de vente est devenue caduque, dans la mesure où la SCI MACHI n’a pas versé sous les huit jours prévus contractuellement l’indemnité d’immobilisation. Elle observe qu’ainsi le bien immobilier n’a été immobilisé que huit jours et que la promesse ne prévoit dans un tel cas aucune indemnisation au bénéfice de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S].

De plus, la SCI MACHI explique, se fondant sur les articles 1112 et 1102 du code civil, que la SCI MACHI ignorait qu’en ne versant pas l’indemnité d’immobilisation, la promesse de vente devenait caduque et qu’elle a ainsi continué de bonne foi à négocier avec Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] jusqu’au 28 juin 2024. Elle fait ainsi valoir que durant cette période, elle a mené des pourparlers et qu’elle n’a commis aucune faute en ne signant pas le contrat de vente.

En outre, la SCI MACHI explique que la clause pénale stipulée à la promesse de vente ne peut trouver à s’appliquer, dans la mesure où cette promesse est devenue caduque le 14 avril 2024.
Enfin, la SCI MACHI fait valoir, se fondant sur le principe de réparation intégrale du préjudice, qu’il n’est pas possible d’évaluer de manière forfaitaire un préjudice.

Au soutien de sa demande subsidiaire en garantie, si elle était condamnée à indemniser Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S], elle observe que Maître [H] [Z], notaire, était tenu de l’informer de l’obligation de verser l’indemnité d’immobilisation, ainsi que de la caducité affectant la promesse de vente faute de versement de l’indemnité d’immobilisation le 14 avril 2024, et qu’en s’abstenant de lui donner ces informations, celui-ci est fautif.

Dans ses dernières écritures, Maître [H] [Z], représenté par son conseil, sollicite de voir :

à titre principal, débouter Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] de leurs demandes ;
à titre subsidiaire, condamner la SCI MACHI à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle au profit de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ;
débouter la SCI MACHI de l’ensemble de ses demandes à son encontre ;
condamner in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] aux dépens ;
condamner in solidum Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à titre principal aux demandes formées à son encontre, Maître [H] [Z] fait valoir que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente devait être versée entre les mains du notaire de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] et qu’il n’a été informée du non-versement que le 24 juin 2024. Par suite, il fait valoir qu’il n’a pas commis de faute, ne détenant pas l’information.

En outre, Maître [H] [Z] explique qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le défaut d’information et le préjudice de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S], dans la mesure où ceux-ci ne démontrent pas qu’ils n’auraient pas poursuivi la vente avec la SCI MACHI s’ils avaient été informés du caractère caduc de la promesse, la SCI MACHI présentant un profil de financement les intéressant.

Enfin, Maître [H] [Z] observe que le préjudice de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] est de 3 000 euros, soit le montant de l’indemnité d’immobilisation. En effet, il fait valoir que les frais exposés pour la vente sont sans lien avec l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation. Concernant la clause pénale, il explique qu’étant tiers à la promesse de vente, il ne peut être tenu au paiement d’une somme découlant de son application.

Au soutien de sa demande subsidiaire en garantie, s’il était condamné à indemniser Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S], il observe que la SCI MACHI ne l’a pas informé avant le 28 juin 2024 du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation et donc de la caducité de la promesse de vente.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [C] [S]

L’article 328 du code de procédure civile dispose que l’ intervention volontaire est principale ou accessoire.
L’article 329 du code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Madame [C] [S] est propriétaire avec Monsieur [O] [F] de l’appartement objet de la promesse unilatérale de vente. Elle est également partie à la promesse unilatérale de vente
En outre, Madame [C] [S] entend agir en qualité d’intervenante volontaire dans le cadre des dernières conclusions déposées à l’audience.
Madame [C] [S] a donc tout intérêt à intervenir dans la présente instance pour préserver ses droits.
En conséquence, l’interventions volontaire de Madame [C] [S] sera accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S]

Sur l’existence d’une faute de la SCI MACHI

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112 du code civil dispose que l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

Selon l'article 2274 du même code, la bonne foi est présumée et c'est à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver.

En l’espèce, la promesse de vente du 5 avril 2024 entre la SCI MACHI, d’une part, et, d’autre part, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] prévoyait le versement d’une indemnité d’immobilisation sous huit jours et qu’à défaut la promesse serait caduque.

Il est reconnu par l’ensemble des parties que la SCI MACHI n’a pas versé cette indemnité d’immobilisation.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ne rapportent pas la preuve que la SCI MACHI a compris que l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation conduisait à la caducité de la promesse et ainsi à la fin des avantages que la SCI MACHI en pouvait tirer, consistant dans l’acquisition du bien immobilier.

En outre, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ne rapportent pas davantage la preuve d’une manœuvre à leur encontre de la SCI MACHI seule ou en concertation avec Maître [H] [Z].

En effet, par e-mail du 21 juin 2024, Monsieur [V] [K], gérant de la SCI MACHI, demandait à l’Office notarial Dauphine le montant de la somme dont le paiement était nécessaire pour réaliser l’acquisition de l’appartement.

De même, par e-mail du 27 juin 2024, Monsieur [V] [K] s’adressant à nouveau à l’Office notarial Dauphine, demandait communication du projet d’acte et le 28 juin 2024, l’Office notarial Dauphine, s’adressant à Maître [L], indiquait que la SCI souhaitait bénéficier d’un report de la signature de l’acte de vente, initialement prévue le 2 juillet 2024.

Il ressort, en outre, des écritures de la SCI MACHI, qui ne sont pas contestées par Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] que durant cette période elle a recherché un financement bancaire pour l’acquisition du bien immobilier.

A cet égard, la promesse de vente a un caractère unilatéral, laissant l’entière liberté à la SCI MACHI de conclure ou non la vente, sans avoir à justifier de son refus de contracter. Par conséquent, le fait pour la SCI MACHI de rechercher un financement pendant la période prévue initialement ne traduit pas une mauvaise foi de ceux-ci, la promesse unilatérale ne comprenant pas de clause sur ce point.

Enfin, concernant le refus par la SCI MACHI d’acquérir le bien, celui-ci est intervenu le 28 juin 2024, comme il en ressort d’un courrier électronique de cette date du 28 juin 2024, par lequel l’Office notarial Dauphine a fait savoir à Maître [L] que la SCI renonçait à acquérir le bien.

Cette renonciation à la vente, même de manière brutale, est à nouveau cohérente avec la croyance dans l’effectivité de la promesse unilatérale dont bénéficiait la SCI MACHI, puisque celle-ci comprenait une clause lui permettant librement de ne pas acquérir le bien immobilier.
Si le courrier électronique du 28 juin 2024 de l’Office notarial Dauphine fait référence à la caducité de la promesse unilatérale de vente, il s’agit d’une prise de position du notaire de la SCI MACHI. D’ailleurs, celle-ci n’est pas partagée par Maître [L], qui fait part à l’Office notarial Dauphine par courrier électronique du 1er juillet 2024 de son analyse juridique des conséquences du non- paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ne démontrent pas que la SCI MACHI a commis une faute à leur égard.

En conséquence, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts adressée à la SCI MACHI.

Sur l’existence d’une faute de Maître [H] [Z]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui.

En l’espèce, Maître [B] [L] a agi en qualité de notaire instrumentaire de la promesse unilatérale en date du cinq avril 2024.

De plus, ladite promesse unilatérale stipule que l’étude de Maître [B] [L] est séquestre de l’indemnité d’immobilisation stipulées à cette même promesse unilatérale.

Il ressort que Maître [H] [Z] a été informé de l’absence de séquestre de l’indemnité d’immobilisation à laquelle était tenue la SCI MACHI par courrier électronique du 24 juin 2024, adressé par Maître [B] [L] à l’Office notarial Dauphine.

Il ressort d’un courrier électronique du 13 juin 2024 et d’un second du 21 juin 2024 adressés par l’Office notarial Dauphine à Maître [B] [L], que Maître [H] [Z] n’était effectivement pas informé de cette absence de versement et que c’est à sa demande réitérée auprès de Maître [B] [L] qu’il a obtenu cette information.

En outre, si l’Office notarial Dauphine a été mandaté, dans le cadre d’un mandat global, par la SCI MACHI pour procéder au versement de l’indemnité d’immobilisation, ce mandat lie des deux parties et n’implique pas une obligation de suivi par l’Office notarial Dauphine ou Maître [H] [Z] du versement effectif de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ne démontrent pas de manœuvre de Maître [H] [Z] en concertation avec la SCI MACHI visant à les tromper.

Ainsi, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] ne démontrent pas que Maître [H] [Z] a commis une faute à leur égard.
En conséquence, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts adressée à Maître [H] [Z].

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Monsieur [O] [F] et Madame [C] [S], condamnés aux dépens, devront payer respectivement à la SCI MACHI et à Maître [H] [Z], au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 800,00 euros chacun et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,