TJ 45234, 29 mai 2026, RG 26/00118

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
DU 29 Mai 2026

N° RG 26/00118 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HQQC

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice l’agence PARGEST, inscrite au RCS d’ORLEANS sous le numéro 440 636 322, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par Maître Flora GALLY de la SELARL KROVNIKOFF GALLY, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [A] [F]
né le 30 Juillet 1971 à [Localité 1]
Profession : Auto-entrepreneur
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
non comparant ni représenté

Monsieur [Z] [Y] [H] [F]
né le 09 Avril 1969 à [Localité 1]
Profession : Sans emploi
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
non comparant ni représenté

Monsieur [J] [M] [Z] [S]
né le 15 Juin 1994 à [Localité 2]
Profession : Auto-entrepreneur
de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]
non comparant ni représenté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 03 Avril 2026 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Saloua CHIR, greffier, puis de Olivier GALLON, greffier, lors du délibéré.

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] sont propriétaires d’un appartement, d’une cave, d’une remise et une cour composant les lots 1, 7, 11 et 15 au sein de la copropriété de la résidence dénommée [Adresse 1] située au [Adresse 1].

La société PARGEST assume les fonctions de syndic de cette copropriété.

Aux termes de courriers en date du 13 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1], représenté par son syndic la société PARGEST a mis en demeure monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] de régler les charges de copropriété non réglées.

Par acte en date du 3, 4 et 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1], représenté par son syndic la société PARGEST, a fait assigner monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] selon la procédure accélérée au fond, devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de :
CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 1.397,63 €, au titre des charges et fonds de travaux échus pour Ies exercices 2024 et 2025, augmentée des intérêts de droit à compter du 13 août 2025, date de la mise en demeure,DECLARER effective la déchéance du terme,CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [J] [S] a payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme 1.862,30 € au titre du montant total des provisions dues pour l'exercice 2026, augmentées des intérêts de droit é compter du 13 août 2025, date de la mise en demeure ,solidairement Monsieur [Z] [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme 36,44 € au titre des frais de syndic a titre de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux, en vertu des dispositions des articles 10, 10-1 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de |’annexe 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, augmentées des intérêts de droit a compter 13 août 2025, date de la mise en demeure, CONDAMNER solidairement Monsieur [Z] [F], Monsieur [Q] [F] et Monsieur [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts, outre 1.600 € de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S], pourtant régulièrement assignés, selon les formes prévues par le code de procédure civile, n’ont pas comparu.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :
« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 art.9, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.  
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment du relevé de propriété produit aux débats que monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] sont propriétaires de biens formant les lots 1, 7, 11 et 15 dépendant de la copropriété de la résidence dénommée [Adresse 1].

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] justifie de sa demande en produisant :
- le relevé de propriété,
- un extrait du règlement de copropriété,
- les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes en date des 5 décembre 2024 et 24 juin 2025,
- un décompte des impayés arrêté au 9 décembre 2025,
- des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,
- des lettres de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 13 août 2025.

Au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] sont redevables d’une somme de 1.397,63 euros au titre des charges appelées et arrêtées au 9 décembre 2025.

Monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.397,63 euros.

Sur la demande en paiement des provisions pour charges de copropriété non encore échues
Par combinaison des articles 19-2 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de défaut du versement d’une provision exigible au premier jour de chaque trimestre de l’exercice annuel relatif au budget prévisionnel voté en assemblée générale, les autres provisions non encore échues au titre de ce budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours. Il en résulte que seules sont concernées par l’article 19-2 les provisions pour charge non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, et que les provisions pour charge non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] justifie de sa demande en produisant le procès-verbal d’assemblée générale d’approbation des comptes en date du 24 juin 2025 le budget prévisionnel de l’exercice allant du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] justifie d’avoir adressé une mise en demeure à monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] le 13 août 2025, soit durant l’exercice budgétaire en cours, laquelle est restée infructueuse dans le délai de trente jours.

Il convient de relever que l’ensemble des provisions dues au titre de l’exercice 2026 a été appelé.

Le décompte du 16 juin 2026, produit aux débats, fait état que les deux premiers quarts ont d’ores et déjà été appelés auprès de monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] pour un montant de 1.862,30 euros comprenant les coûts de travaux désignés.

Les provisions non échues prévues pour l’exercice allant du 1er janvier 2026 jusqu’au sont donc exigibles auprès de monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] pour un montant de 1.862,30 euros.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965
Selon l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.»

En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s'applique selon l'annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l'espèce.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 :
Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,Relance après mise en demeure,Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé,Frais de constitution d’hypothèque,Frais de mainlevée d’hypothèque,Dépôt d'une requête en injonction de payer,Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée résidence [Adresse 1] sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
frais de lettres de mise en demeure et de leurs frais d’affranchissement pour un montant total de 36,44 euros,

Les factures produites pour les frais de mise en demeure et de relance sont conformes aux plafonds établis par le contrat de mandat de syndic, dès lors, monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] est redevable de la somme de 36,44 euros au titre des frais de mise en demeure et de relance.

Ainsi, monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] sont redevables de la somme de 36,44 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il en résulte que le demandeur doit justifier de la mauvaise foi du défendeur et du préjudice causé indépendamment du retard.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] justifie de sa demande de dommages et intérêts par la production de facture de frais d’huissier et d’avocat et d’une lettre de mise en demeure adressée à monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] le 13 août 2025.

La carence de monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] dans l’exécution de ses obligations a engendré un surcroît de travail pour le syndicat des propriétaires et l’a privé d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en l’espèce qu’il a subi un préjudice spécifique, indépendamment du retard, qui aurait notamment mis à mal son équilibre financier.

Monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] seront condamnés à verser la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Ainsi, monsieur [Z] [F], monsieur [Q] [F] et monsieur [J] [S] supporteront la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une somme de 1000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

PAR CES MOTIFS