TJ 86194, 29 mai 2026, RG 25/02026

MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/02026 - N° Portalis DB3J-W-B7J-GYOK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Mai 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la société Centre immobilier du Poitou (CIP) exerçant sous le nom commercial CITYA CIP ADP IMMOBILIER, société à responsabilité limité unipersonnelle
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Amandine FRANGEUL, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [C]
demeurant [Adresse 1]
non constituée

LE :

Copie simple à :
- Me FRANGEUL
-

Copie exécutoire à :
- Me FRANGEUL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nathan BASUYAU, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Edith GABORIT

Audience à juge unique sans débats du 03 Février 2026.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [W] [C] est propriétaire des lots n° 50 et 113 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1]. Ces lots représentent un total de 1.536/100.000 tantièmes, des parties communes de l’immeuble, part prise en compte pour calculer le montant des appels de charges de la copropriété.

La société à responsabilité limitée unipersonnelle CITYA CIP ADP IMMOBILIER, nom commercial de la société CENTRE IMMOBILIER DU POITOU (C.I.P.), est le syndic du syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause).

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, rectifié par acte du 10 novembre 2025 en raison d’une erreur matérielle dans le dispositif de l’acte, le syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société CIP exerçant sous le nom commercial CITYA CIP ADP IMMOBILIER a assigné Madame [W] [C] devant le Tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d'obtenir :
sa condamnation au paiement de : la somme de 9.247,12 euros correspondant à :8.041,12 euros à titre principal, charges arrêtées au 7 août 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2024 qui porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,1.206 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les dépens,que le juge prévoit que les intérêts dus pour une année entière portent également intérêts,le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée au 4 décembre 2025 pour régularisation par le demandeur par justification d’une assignation où l’identité de Madame [C] apparaît dans le dispositif.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Société CIP exerçant sous le nom commercial CITYA CIP ADP IMMOBILIER a assigné Madame [W] [C] devant le Tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d'obtenir :
sa condamnation au paiement de : la somme de 9.313,47 euros correspondant à :8.107,47 euros à titre principal, charges arrêtées au 5 novembre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2024 qui porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,1.206 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les dépens,que le juge prévoit que les intérêts dus pour une année entière portent également intérêts,le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En l’absence de constitution d’avocat du défendeur malgré avis à se constituer en date du 09 septembre 2025, la clôture a été prononcée par ordonnance du 4 décembre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 3 février 2026.

A l'audience, le syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis [Adresse 1] agissant par son syndic en exercice représenté par son conseil a déposé son dossier.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 mars 2026, prorogé en raison d’une surcharge chronique d’activité au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [W] [C] n'a pas constitué avocat. Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité des demandes
En application des dispositions de l’article 14 du Code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, Madame [W] [C] a été citée par acte de commissaire de justice déposé à étude. Les constatations du commissaire de justice établissent la domiciliation de Madame [W] [C] de manière certaine et un avis de passage a été laissé au domicile, lequel comprend les mentions prévues par l’article 655 du code de procédure civile. Il en résulte que Madame [W] [C] a eu connaissance de la date de l’audience et qu’elle a fait le choix de ne pas s’y faire représenter. Le principe du contradictoire est ainsi respecté.

Également, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a présenté ses demandes devant le tribunal judiciaire selon les formes requises par les textes qui régissent la procédure écrite.

Par conséquent, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sont régulières.

Sur la recevabilité des demandes
Aux termes de l’article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le relevé de propriété des lots n° 50 et 113, lequel démontre que Madame [U] est bien propriétaire des lots sur lesquels portent les demandes.
En outre, le contrat de syndic est produit et permet d’établir la qualité de créancier du syndicat de copropriétaires.
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause justifie d’un intérêt à agir et de la qualité pour agir. Il est ainsi bien pourvu du droit d’agir contre Madame [W] [C].
Par conséquent, il doit être déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
De plus, l’article 1342-10 du code civil prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.
Enfin l’article 1343-2 du même code dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, à l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit :
- le relevé de propriété et état descriptif de division de l’immeuble,
- le contrat de syndic,
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 17 septembre 2021, 14 décembre 2022, 6 juin 2023 et 12 décembre 2024,
- l'attestation de non recours,
- les appels de provisions votés en assemblée générale,
- le compte individuel copropriétaire qui fait apparaître à la date du 7 août 2025 un solde débiteur d’un montant de 10.069,12 euros correspondant aux charges dues et aux frais de recouvrement,
- les lettres de mise en demeure des 10 février 2022 et 23 décembre 2024 non réclamées,
- les factures des frais de contentieux et les notes d’honoraires du cabinet d’avocat.

Le dernier relevé de compte copropriétaire versé aux débats, dûment étayé par les décomptes de charges, eux-mêmes justifiés par les résolutions d’assemblées générales, montre que Madame [W] [C] est redevable de la somme de 8.041,12 euros correspondant aux charges dues au 7 août 2025.
Si dans sa dernière assignation en date du 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance à la somme de 8.107,47 euros selon décompte arrêtés au 5 novembre 2025, il y a lieu de relever qu’elle ne joint aucun document permettant d’en attester.
Dès lors, au vu de ces éléments, Madame [C] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Société CIP exerçant sous le nom commercial CITYA CIP ADP IMMOBILIER la somme de 8.041,12 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 décembre 2024 qui porteront intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement des frais exposés :
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ».

En l’espèce, s’agissant des frais de recouvrement, il résulte du dernier décompte produit que Madame [W] [C] a cessé tout paiement à compter du 10 février 2022 et qu'elle a repris au mois de mars 2022 de sorte que la lettre de mise en demeure adressée le 10 février 2022 est justifiée. Les frais afférents à cet envoi resteront à sa charge pour la somme de 33,60 euros.
Elle a par la suite cessé tout règlement volontaire à compter du 22 avril 2024 ce qui justifie l’envoi d’une lettre de mise en demeure postérieurement à cette date. Pour autant, il y a lieu de relever que des frais de mise en demeure sont facturés à deux reprises le 18 octobre et le 15 novembre 2024 pour des montants respectifs de 45,60 et 33,60 euros sans que le syndicat des copropriétaires n’apporte de justification à ce double envoi. Il ne sera donc tenu compte que des frais du premier envoi de 45,60 euros. Les seconds frais d’un montant de 33,60 euros seront dès lors écartés.
De la même manière, des frais de contentieux sont facturés pour la somme de 480 euros à deux reprises les 18 décembre 2024 et 20 mai 2025 correspondent à la transmission du dossier à l'avocat et l'envoi de pièces. Le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas la nécessité de cette double facturation. Il ne sera donc tenu compte que d’une seule pour la somme de 480 euros.
Les frais d’un montant de 133,20 euros facturés le 2 juillet 2025 sont quant à eux justifiés par la nécessité d’assurer le suivi du dossier.
Les autres frais sont des factures d'honoraires d'avocat qui entrent dans le cadre des frais irrépétibles, il n'en sera pas tenu compte au titre des frais de contentieux.
En conséquence, Madame [W] [C] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l‘immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Société CIP exerçant sous le nom commercial CITYA CIP ADP IMMOBILIER la somme de 692,40 euros au titre des frais liés au non-paiement des charges de copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts :
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L'article 1217 du même code prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l'inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En outre, il résulte des dispositions de l'article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir à l’appui de sa demande de dommages et intérêts qu’en n’honorant pas les appels de charges, Madame [C] a exposé et contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété. Il ajoute qu’elle est débitrice depuis le 1er octobre 2020.
Au vu de ces éléments et du fait que Madame [C] est débitrice depuis plus de 5 ans, il n’est pas contestable que les non-paiements répétés des appels de charge ont menacé l’équilibre financier de la copropriété. En conséquence, elle sera condamnée à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [W] [C] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais irrépétibles engagés dans l'instance.Madame [W] [C] sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS