TJ 31555, 18 mai 2026, RG 25/01035

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/01035
N° Portalis DBX4-W-B7J-T36T

JUGEMENT

N° B

DU : 18 Mai 2026

Syndicat de copropriétaires DE L IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic, la société CENTURY 21 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié audit siège.

C/

[J] [N]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 18 Mai 2026

à Maître François MOREAU

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 18 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 06 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 16 avril 2026 et prorogée au 18 mai 2026 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires DE L IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic, la société CENTURY 21 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Elsa SANCHEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 14/02/2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4], sis [Adresse 7], agissant par son syndic, la société CENTURY 21, a fait assigner Madame [J] [N] devant ce tribunal aux fins de la voir condamner, avec exécution provisoire, aux dépens et au paiement des sommes suivantes :
- 4.034,73 € au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 01/01/2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 300,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi à la demande des parties, à l'audience du 06/01/2026, le syndicat, représenté par son conseil, actualise sa créance principale à la somme de 3.031,89 € arrêtée au 19/12/2025, compte tenu des charges échues depuis l’assignation et d’un règlement partiel de 2.000,00 € le 25/09/2025.

Madame [J] [N], représentée par son conseil, s’oppose à tout paiement au motif que la dette n’est pas justifiée par les pièces produites aux débats.
A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais de paiement.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété hors frais :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Madame [J] [N] pour les lots n°55 (appartement T2) et 1055 (parking extérieur),
- le commandement de payer du 30/04/2024,
- les relances et mises en demeure de payer,
- les appels de fonds portant sur les appels provisionnels,
- le décompte des charges sur l’exercice 2022/2023,
- le compte du copropriétaire au 22/10/2024 (syndic FONCIA), 18/06/2025 et 19/12/2025 (syndic CENTURY 21),
- les factures d’honoraires du syndic et de frais d’huissier,
- l’attestation de tentative de médiation du 18/07/2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 15/11/2023, du 06/11/2024 et du 10/10/2025, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux, non contestés,
- les contrats de syndic FONCIA et CENTURY 21.

Il ressort de ces documents que Madame [J] [N] reste devoir, après déduction des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, pour un total de 1.171,79 €, la somme de 1.860,10 € à titre de charges de copropriété au 19/12/2025.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 :

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

- sur les intérêts, les frais de relance et de mises en demeure :

Le syndicat réclame les sommes de 2,84 €, 3,91 € et 7,04 € au titre des intérêts sans produire aucun détail de calcul. Ses demandes à ce titre seront rejetées.

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Enfin, il n'est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 12/05/2023 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

- sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de mise en contentieux (2 x 420,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l'arriéré de charges de Madame [J] [N] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de l'activité de recouvrement des charges n'en change pas la nature. Dès lors, les frais d'ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l'article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l'occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame [J] [N] sera donc condamnée uniquement au paiement de la somme de 43,00 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les autres demandes :

Conformément à l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. »

En l'espèce, Madame [J] [N] sollicite du tribunal les plus larges délais de paiement.
Cependant, au regard de la modicité de ses ressources, elle n'apparaît pas en mesure de s'acquitter de sa dette dans le délai maximal de 24 mois prévu par la loi.
Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [J] [N]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

Madame [J] [N], qui succombe principalement à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Eu égard à la situation financière de Madame [J] [N], il n’est pas inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,