TJ 31555, 12 mai 2026, RG 26/00661

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00661
N° Portalis DBX4-W-B7J-U4OZ

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

[W] [K]
[F] [I] épouse [K]

C/

[N] [G]
[T] [J]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 12 Mai 2026

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [W] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Blandine BELLAMY, avocate au barreau de TOULOUSE

Mme [F] [I] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Blandine BELLAMY, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [N] [G], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M. [T] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté
RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement à effet au 4 mars 2022, M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K] ont donné à bail à M. [N] [G] et M. [T] [J] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 6], avec emplacement de stationnement n°40, pour un loyer mensuel de 592€ et 95€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K] ont fait signifier le 7 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.789,83€.

M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 juillet 2025.

M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K] ont ensuite fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 M. [N] [G] et M. [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir de
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
-ou prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de la signification de l'assignation ou, subsidiairement, de l'audience.
En toute hypothèse, de :
- d'ordonner l'expulsion de M. [N] [G] et M. [T] [J] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ;
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (743,56€ par mois à la date de l'assignation), à régler à l'échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
- les condamner solidairement au paiement de cette indemnité mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux ;
- les condamner solidairement à leur payer la somme de 1.396,95€ au titre des loyers charges et indemnités impayés arrêtée au mois de septembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- les condamner in solidum à leur payer la somme de 800€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de commandement de payer, le signalement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 septembre 2025.

A l'audience du 10 mars 2026, M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K] - représentés par leur conseil - reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur créance à la somme de 1097,31€ pour y inclure les loyers impayés jusqu'au mois de mars 2026 inclus.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par remise à étude le 18 septembre 2025, M. [N] [G] et M. [T] [J] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l'imposent à peine d'irrecevabilité.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu avec effet au 4 mars 2022 contient une clause résolutoire (Paragraphe 8-Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juillet 2025, pour la somme en principal de 1.789,83€.

Il résulte du décompte locatif produit aux débats que les défendeurs ont réglé la somme totale de 1880 € dans le délai de deux mois (760 € le 8 juillet 2025, 375 € le 5 septembre 2025 et la somme de 745 € le 5 septembre 2025).

Aux termes de l'article 1342-10 du Code civil, "le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement."

M. [N] [G] et M. [T] [J] n'ayant pas donné d'instructions particulières d'imputation pour ces règlements, il convient d'imputer lesdits paiements sur la dette qu'ils avaient le plus intérêt à payer, à savoir les impayés figurant sur le commandement de payer du 07 juillet 2025 puisque cela permettait de régulariser l'ensemble des termes du commandement de payer et donc de paralyser le jeu de la clause résolutoire.

Les causes du commandement de payer ayant été apurés dans le délai requis, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies.

M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K] seront en conséquence déboutés de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire.

- Sur la résiliation judiciaire du contrat

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié souverainement par le juge au jour de l'audience.

En l'espèce, si M. [N] [G] et M. [T] [J] ont fait l'objet d'un commandement de payer en date du 7 juillet 2025, dont ils ont apuré les causes dans le délai requis, il apparait cependant que leur compte locataire est débiteur depuis de nombreux mois. Si des versements sont réalisés, ceux-ci n’ont pas couvert le montant total du loyer et des charges en février et mars 2026.

Ces retards récurrents dans le paiement de leurs loyers et la constitution d'un arriéré locatif pendant plusieurs mois caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, de nature à justifier la résiliation du contrat à compter de la date de l'assignation, soit le 18 septembre 2025, et l'expulsion des locataires avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K] produisent un décompte démontrant que M. [N] [G] et M. [T] [J] restent devoir la somme de 1.097,31 € à la date du 4 mars 2026, étant justifié des charges locatives..

M. [N] [G] et M. [T] [J], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1.097,31 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de la date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L'arriéré pour la période comprise entre la date de résiliation du bail (18 septembre 2025) et le 31 mars 2026 étant liquidé dans la somme déjà ordonnée ci-avant, M. [N] [G] et M. [T] [J] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er avril 2026, et jusqu'à la date de libération effective des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [G] et M. [T] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, le signalement à la CCAPEX et de la dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [W] [K] et Mme [F] [I] épouse [K], M. [N] [G] et M. [T] [J] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,