TJ 31555, 12 mai 2026, RG 26/00737

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AB

N° RG 26/00737
N° Portalis DBX4-W-B7K-U5BZ

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

S.C.I. DENOMMEE SAINT BERTRAND, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

C/

[P] [N]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. DENOMMEE SAINT BERTRAND, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Blandine BELLAMY, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [P] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Lucie TOURAME, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 08 août 2013, la SCI SAINT BERTRAND a donné à bail à M. [P] [N] un appartement à usage d'habitation n°4 situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 345 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice 10 décembre 2025, la SCI SAINT BERTRAND a assigné M. [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :
- la résiliation judiciaire du bail à compter de la décision à intervenir ;
- l’expulsion de M. [P] [N] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- la suppression du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux volontairement au regard de la mauvaise foi avérée de M. [P] [N],
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de 422,49 euros jusqu’à la libération des lieux, augmentée de la régularisation au titre des charges,
- la condamnation de M. [P] [N] au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 10 mars 2026, la SCI SAINT BERTRAND, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et sollicite le rejet des demandes adverses.

Au soutien de ses demandes, et sur le fondement des articles 1241, 1217, 1728-1 et 1729 du code civil ainsi que de l’article 7b de la loi du 06 juillet 1989, la SCI SAINT BERTRAND expose que M. [P] [N] méconnaît son obligation de jouissance paisible, troublant la tranquillité des autres résidents. Elle soutient que de nombreux mails, dépôts de plaintes et mains-courantes ainsi que des attestations relatent des faits d’agressions physiques et verbales, des propos insultants et menaçants criés dans la cour ou depuis la rue, des lancers d’objets vers les fenêtres des voisins, des dégradations dans les parties communes, et un état d’ébriété régulier dans les parties communes, depuis l’année 2023 soit depuis plus de deux ans, ce qui constitue des manquements graves et répétés à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail. Elle indique que la matérialité des faits est démontrée et qu’il n’est pas imposé par les textes que les faits aient fait l’objet de suites pénales. Elle affirme que le comportement du locataire contraire à ses obligations locatives persiste.

M. [P] [N], assisté de son conseil, demande que la bailleresse soit déboutée de ses demandes et condamnée aux entiers dépens, M. [P] [N] ayant sollicité l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, M. [P] [N] fait valoir que les manquements invoqués ne sont pas démontrés et qu’il ne s’agit que d’allégations, de simples plaintes et mains-courantes ne pouvant constituer la preuve des agissements reprochés alors que la plupart ont été déposées en 2018 et 2023, soit il y a au moins trois ans. Il expose que la plainte déposée le 05 juin 2025 ne le nomme pas et vise le locataire du n°6 alors qu’il réside au n°4 et que les plaintes déposées les 21 février et 03 juin 2025 l’ont été contre inconnu. Il fait valoir qu’aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre. Concernant les attestations produites, il sollicite d’écarter des débats le témoignage de M. [V] qui ne respecte pas les conditions de l’article 202 du code civil, n’étant pas signé, et souligne que si ces attestations ont été remplies en novembre 2025, aucun fait postérieur à la mise en demeure du 18 septembre 2025 n’est rapporté. Il souligne que les factures d’interventions visées dans le courrier ne sont pas produites. Il fait également valoir l’absence de caractère grave et répété des agissements invoqués dès lors qu’il est une personne fragile, qu’il est reconnu adulte handicapé, et qu’il souffre de dépression sévère et de schizophrénie. Il soutient être suivi par un psychiatre et évoluer favorablement.

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION JUDICIAIRE DU CONTRAT DE BAIL

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En matière de baux, les articles 1728 et 1729 du code civil prévoient que le preneur à bail est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Plus spécifiquement, pour les baux d'habitation, l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire et rappelle celle " d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ".

L’article 6-1 de ladite loi précise qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire. Par ailleurs, il est constant que dans le cadre d’une demande en résiliation judiciaire du bail le juge apprécie si la gravité des manquements justifie la résiliation du bail (Civ. 3ème, 9 juillet 2013). Toutefois si le juge doit alors apprécier la situation au jour où il statue, cela ne signifie pas qu’il ne peut prononcer la résolution lorsque l’inexécution a cessé au jour de sa décision, mais que pour apprécier si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résolution du contrat, il doit prendre en compte toutes les circonstances de la cause intervenues jusqu’aux débats.

En l’espèce, la SCI SAINT BERTRAND, pour justifier de sa demande, verse aux débats le bail prévoyant en son article 2.3.9 l’obligation de jouissance paisible du bien à la charge du locataire ainsi que les pièces suivantes :
- une plainte pour dégradation déposée par M. [K] [V] le 5 juin 2023 (et non le 5 juin 2025 comme indiqué par M. [P] [N] dans ses écritures) contre son voisin du n°6 indiquant que celui-ci est venu sonner ivre “comme à son habitude” à sa porte dans la nuit du 1er au 2 juin 2023 vers 2h00 du matin puis qu’après être reparti dans son appartement il s’est mis à jouer de la guitare. Il ajoute que, par suite, le ton est monté entre eux car il ne voulait pas s’arrêter et que l’intéressé a ensuite mis un coup de pied dans sa porte puis un coup de poing au niveau du verre ce qui l’a cassé. Il précise que celui-ci saignait et qu’il a appelé la police.
Si cette plainte ne vise pas d’identité, elle peut être rapprochée d’‘un courrier recommandé produit aux débats et qui a été envoyé par le gestionnaire de la SCI SAINT BERTRAND à M. [P] [N] le 04 décembre 2023 indiquant que suite à une altercation de M. [P] [N] le 1er juin 2023 avec le voisin de l’appartement n°5, celui-ci a transmis un devis de réparation du vitrage de sa porte palière et que les coûts seront imputés sur son compte locatif. Il s’en infère que c’est bien M. [P] [N] qui était visé dans la plainte de M. [V] ;
- une plainte du 05 juin 2023 pour violences légères et dégradations déposée par M. [Z] [J], résident, expliquant que le 04 mai 2018 il s’est rendu au domicile de M. [P] [N], qu’il a discuté une heure environ avec lui et a constaté qu’il était complètement alcoolisé, puis qu’il a commencé à recevoir des appels de sa part tard dans la nuit. Il relate que le 04 juin 2018, M. [P] [N], alcoolisé et sous médicaments, l’a poussé violemment et la sorti de l’immeuble en lui criant de ne plus revenir, qu’il a lancé un seau de nettoyage et la serpillière en dehors de l’immeuble et qu’il a commencé à le poursuivre en le traitant de voleur, puis que M. [P] [N] l’attrapé en se mettant en face de lui et en le provoquant. Il ajoute qu’un individu présent dans la rue a réussi à le calmer mais qu’il s’en est pris à lui ;
- une main-courante du 24 octobre 2023 déposée par Mme [R] [I], résidente de l’immeuble, relatant des faits de violences survenus le 20 octobre 2023 pour lesquels elle déclare avoir été blessée aux bras et précisant que M. [P] [N] alcoolisé “comme d’habitude” l’a saisie par le bras puis serrée et secouée par le col tout en l’injuriant avec des noms d’oiseaux. Elle précise que deux semaines auparavant il avait tambouriné sur la vitre de son bureau;
- un mail de M. [X] [U] en date du 30 décembre 2023 à 23h55 indiquant que M. [P] [N] vient à l’instant de briser la vitre de la porte d’entrée de l’immeuble et que sa fille est terrorisée depuis que M. [P] [N] les a agressés dans l’escalier ;
- un mail du 30 janvier 2024 à 10h40 envoyé par Mme [B] [E] précisant que “comme souvent” elle a entendu son voisin crier dans la cour, qu’une dispute a ensuite éclaté et que “c’est comme cela toutes les deux semaines “des cris, de la violence”. Elle précise que son fils a peur que le voisin vienne casser la porte. Elle ajoute que c’est incessant et que rien ne passe. Ce mail est suivi d’une réponse de M. [P] [T] le même jour à 13h02 indiquant que personne ne veut déposer plainte ou faire un témoignage et que M. [P] [N] souhaite quitter les lieux dans les meilleurs délais, ce que lui même souhaite afin de retrouver une résidence paisible. Il s’infère donc de ces deux mails que Mme [B] [E] parle bien de M. [P] [N] ;
- un mail du 11 avril 2024 envoyé par M. [G] [L] aux termes duquel il indique que M. [P] [N] a uriné dans la cour, qu’il lui a demandé de nettoyer et que le ton est monté et que depuis il ne cesse de sonner, de l’insulter et de frapper à sa porte. ;
-une plainte déposée par M. [G] [L] le 3 juin 2025 pour violences commises par M. [P] [N], qu’il nomme expressément. Il explique que celui-ci l’a rossé à coups de poing puis avec un bâton en bois d’arbre et qu’il a pris des coups au visage puis sur l’avant-bras droit car il a voulu se protéger. Il ajoute que M. [P] [N] boit régulièrement et qu’il est agressif ;
-un mail du 15 septembre 2025 de M. [X] [U] aux termes duquel il indique que la police est intervenue encore deux fois, qu’il a trouvé sa fille enfermée à double tour dans l’appartement après qu’elle ait bloqué la porte avec une chaise, que M. [P] [N] passe son temps à insulter les gens, qu’il jette des objets sur les fenêtres des voisins et qu’il est constamment alcoolisé ;
- un mail du 15 septembre 2025 de M. [L] indiquant que M. [P] [N] l’a agressé et que les voisins ont filmé la scène;
- un mail du 16 septembre 2025 à 2h02 de Mme [E] indiquant que M. [P] s’en est pris physiquement au voisin du dessous et qu’elle a filmé. Elle ajoute que “le climat anxiogène généré par son comportement récurrent met toute la résidence dans un état de fatigue”, que la police est intervenue et a pu constater la dimension toxique avec cette personne.

Sont également produites par la bailleresse :
- une première sommation d’avoir à cesser les troubles délivrée par acte de justice le 26 octobre 2023 laquelle vise des agressions physiques et verbales sur les autres résidents ainsi que des sonneries intempestives la nuit dans les logements des autres résidents.
-une seconde mise en demeure d’avoir à cesser les troubles envoyée le 06 juin 2025,
-une troisième en demeure de respecter les obligations du bail envoyée le 18 septembre 2025;

La SCI SAINT BERTRAND produit également plusieurs attestations de témoins corroborant le comportement dénoncé ci-avant sans toutefois dater les faits et étant précisé que l’attestation de M. [V] n’étant pas signée, elle ne peut être prise en considération.

Il en ressort qu’en dépit des contestations de M. [P] [N] ces divers éléments rapportent dans des termes précis, circonstanciés et convergents de la part de plusieurs personnes des comportements graves de M. [P] [N], lesquels ont été réalisés de façon répétée en violation du contrat de bail pendant plusieurs années.

L'absence de poursuites pénales faisant suite aux plaintes précitées, lesquelles relèvent de l'opportunité des poursuites appartenant au Procureur de la République, ne suffit pas à considérer que ces faits ne doivent pas être retenus comme une faute grave et donc sanctionnés.

Par ailleurs, l’absence de faits dénoncés depuis la dernière mise en demeure envoyée le 18 septembre 2025 n’est pas de nature à considérer que le trouble a cessé de façon pérenne puisque M. [P] [N] avait déjà été destinataire de deux mises en demeure adressées en 2023 et en juin 2025.

De son côté M. [P] [N] n'apporte aucun élément pour venir démentir ces éléments. Le fait qu’il souffre d'une pathologie psychiatrique, ce qui n'est pas contesté, et qu’il soit reconnu adulte handicapé, ne remet pas en cause la réalité des manquements commis, leur gravité ou leur caractère insupportable pour les occupants de la résidence. De même, son traitement médicamenteux et son suivi psychiatrique ne permettent pas d’établir que les faits ne se reproduiront plus.

Les nuisances répétées, compte-tenu de leur intensité et de l'absence de changement d'attitude du locataire malgré plusieurs rappels ou demandes de ses voisins et propriétaires, caractérisent des manquements suffisamment graves aux obligations découlant du bail, notamment celles de jouir paisiblement des lieux et de ne pas troubler la tranquillité des autres habitants de l'immeuble. Il convient ainsi de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du locataire, celle-ci prenant effet la date de la présente décision.

II. SUR L’EXPULSION ET LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement [...] Le délai [...] ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

Compte-tenu de la résiliation du bail, M. [P] [N] est occupant sans droit ni titre. Il lui sera ordonné de quitter les lieux.

Si le bailleur sollicite la suppression du délai légal de deux mois pour quitter les lieux, il ne démontre pas que les manquements de M. [P] [N] à ses obligations locatives soient dus à sa mauvaise foi, et ce alors qu’il présente des fragilités psychiques et sociales ayant pu contribuer à ses agissements.

Dans cette mesure, il convient de lui laisser le délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire dans ce délai et deux mois après un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de M. [P] [N] sera ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION

L’article 1240 prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d'occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de compenser les pertes de loyer que le propriétaire subit et de réparer l'intégralité du préjudice qu’il subit du fait de la privation de son bien.

En l’espèce, M. [P] [N] occupe les lieux sans droit ni titre et doit indemniser la propriétaire du préjudice qu’il subit du fait de cette occupation sans droit ni titre à compter du 12 mai 2026.

Il convient donc de condamner M. [P] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 422,49 euros, à compter du 12 mai 2026, et jusqu’à la date de libération effective des lieux augmentée de la régularisation de charge sur justification.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [P] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de sa situation financière, mais également des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SAINT BERTRAND, M. [P] [N] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,