TJ 31555, 12 mai 2026, RG 25/01819

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AZ

N° RG 25/01819
N° Portalis DBX4-W-B7J-UE5O

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Mai 2026

[L] [K] [P] [N]

C/

S.A. [Adresse 4]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 12 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et de Norédine HEDDAB, Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 Mars 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [L] [K] [P] [N], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Angèle MAZARIN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.A. HLM LA CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 mars 2009, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [L] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8] (appartement 8 – bâtiment B) pour un loyer mensuel de 371,23 euros et une provision sur charges mensuelle de 51,12 euros.

A partir du 1er janvier 2013, le bailleur a appelé des « charges de copropriété » que Madame [L] [N] a contesté devoir payer.

Madame [L] [N] a sollicité une tentative de conciliation judiciaire se soldant par un échec en date du 7 février 2025.

Par requête en date du 14 mai 2025, Madame [L] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la condamnation de la SA HLM CITE JARDINS à lui payer la somme 2.240 euros à titre de restitution de sommes indûment payées sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l'audience du 15 décembre 2025, renvoyée à l'audience du 10 mars 2026.

A l'audience du 10 mars 2026, Madame [L] [N], représentée par son conseil, s'en remet à ses conclusions déposées et demande au tribunal de condamner la SA [Adresse 7] à lui payer les sommes de :
- 1.575 euros correspondant à l'indu au titre des charges de copropriété du 3 mai 2022 au 1er mars 2026 ;
- 1.000 euros au titre de son préjudice moral ;
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
outre sa condamnation aux entiers dépens ;

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1575 euros correspondant à l'indu au titre des charges de copropriété (soit 35 euros par mois pour la période du 03 mai 2022 au 1er mars 2026), se fondant sur l'article 1302 et suivants du code civil ainsi que sur la loi du 06 juillet 1989, Madame [L] [N] indique que les charges de copropriété réclamées correspondent à l'entretien des espaces verts du lotissement [Adresse 9], géré par l'Association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 9] (dite « ASL » ci-après). Or, elle précise que le bâtiment B où elle loge, et a fortiori son appartement, ne font pas partie du lotissement [Adresse 9], dont l'accès se fait en outre par un portail sécurisé, et qu'elle n'est donc pas tenue des charges relatives à cet entretien.
Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral, Madame [L] [N] fait valoir qu'elle a été placée dans un grand désarroi et qu'elle s'est heurtée à l'inertie de son bailleur lorsqu'elle a cherché à trouver des explications.

En réponse, la SA HLM CITE JARDINS s'en remet à ses conclusions n°2 et demande au tribunal de :
- débouter Madame [L] [N] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner Madame [L] [N] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner Madame [L] [N] aux dépens.

Pour s'opposer à l'ensemble des demandes formulées à son encontre, la SA HLM CITE JARDINS soutient, au visa de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que les charges de copropriété réclamées sont des charges locatives récupérables en ce qu'elles sont engagées par le bailleur pour le compte de la locataire et qu'elles concernent l'entretien des espaces verts de la copropriété gérée par l'ASL [Adresse 10], copropriété qui comprend le bâtiment dans lequel loge Madame [L] [N] (lot 9 de la copropriété) à la lecture du plan de masse de cette copropriété figurant en annexe du règlement de l'ASL [Adresse 11]. Elle expose que cette appartenance au lotissement "[Adresse 9]" est corroborée par l'acte de vente de ce lot à la SA [Adresse 7] : « lot 9 du groupement d'habitation dénommé [Adresse 9] ». Elle précise que la rétrocession des parcelles à [Localité 2] Métropole a été votée par PV du 14 novembre 2025 et qu'il a été décidé la dissolution de l'ASL. Elle affirme que le montant des charges n'est pas de 35 euros par mois comme affirmé en demande, et que les provisions sur charges annuelles pour les années 2002 à 2024 ont déjà fait l'objet d'une régularisation.
Pour s'opposer enfin à la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral invoqué par Madame [L] [N], la SA HLM CITE JARDINS indique que cette dernière ne joint aucun élément caractérisant une faute du bailleur et que même si la faute venait à être retenue, elle ne permettrait pas de caractériser un préjudice moral subi par Madame [L] [N].

L'affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DES CHARGES DE COPROPRIETE

L'article 1er de l'ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 mentionne que peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux en vue de prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances, de préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles et d'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers.

L'article 43 de cette même ordonnance, se rapportant à l'article 1er précité, rappelle l'obligation légale de prise en charge par les propriétaires de ces dépenses d'entretien et de travaux dans le cas d'une création d'une association syndicale de propriétaires.

L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que, dans le cadre d'un bail d'habitation, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie notamment des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Il précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 liste les charges récupérables, liste parmi laquelle figurent les dépenses relatives à l'entretien et à l'exploitation des : V. - Espaces extérieurs au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).

Enfin, aux termes de l'article 1302 du code civil, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l'espèce, Madame [L] [N] est locataire depuis le 12 mars 2009 de l'appartement n°8 situé dans le bâtiment B au [Adresse 12] à [Localité 3]. Le bail d'habitation précise en ses conditions générales "charges locatives" que la bailleresse est fondée à demander au locataires le remboursement d'un certain nombre de dépenses appelées charges, lesquelles sont énumérées par le décret du 09 novembre 1982, étant rappelé que ce décret a été remplacé par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

L'ASL des propriétaires de la [Adresse 9] est un groupement d'habitations regroupant, comme l'indique ses statuts produits aux débats, les propriétaires des anciennes parcelles AH [Cadastre 1] et AH [Cadastre 2] de la commune de [Localité 4], devenues 34 parcelles numérotées de AH [Cadastre 3] à AH [Cadastre 4] le 1er février 2007.

La SA HLM La CITE JARDINS, bailleur de Madame [L] [N], a acquis le 27 décembre 2007 les trois parcelles AH [Cadastre 5], AH [Cadastre 6] et AH [Cadastre 7]. Cette dernière parcelle AH [Cadastre 7] correspond au lot n°9 des 23 lots que comprend l'ASL tel que figuré au plan de division primaire, au plan cadastral et au plan de masse annexés à l'acte instituant l'ASL. C'est sur cette parcelle AH [Cadastre 7], située en bord ouest du périmètre de l'ASL qu'ont été construits deux bâtiments collectifs (désignés « habitat collectif social » dans le descriptif de l'ASL) composés chacun de 6 logements sociaux dont celui dans lequel loge Madame [L] [N]. Le logement de Madame [L] [N] entre donc dans le périmètre de l'ASL.

Le périmètre de l'ASL comprend par ailleurs une parcelle d'espaces verts communs – AH [Cadastre 8] d'une superficie de 22 ares et 15 centiares – accessible depuis ses deux extrémités nord et sud par cheminements piétonniers depuis la [Adresse 13] au nord et la [Adresse 14] au sud et, sur son côté ouest, depuis le logement collectif fermé situé au centre du groupement d'habitation de l'ASL (lot n°23). Au contraire de ce que soutient Madame [L] [N] cet espace lui est donc accessible.

L'ASL a notamment pour objet l'entretien des espaces verts à usage commun compris dans les parcelles remises à l'ASL (article 5 des statuts de l'ASL) et la répartition des charges se fait entre tous les membres de l'association - à savoir tous les propriétaires des parcelles figurant au cadastre rénové de la commune de [Localité 4] (article 1 des statuts de l'ADL) dont la SA [Adresse 15] CITE JARDINS - au prorata des surfaces hors œuvres nettes autorisées sur chaque parcelle (article 20 – 2 des statuts de l'ASL). La propriété de la SA HLM CITE JARDINS, qualifiée de « Collectif HLM » (lot n°9) représente ainsi 1.400 / 10.000 des surfaces totales de l'ASL.

Ainsi, en contrepartie des cotisations payées à l'ASL pour l'entretien de ces espaces verts situés sur la parcelle AH473, la SA HLM CITE JARDINS appelle des provisions de « charges de copropriété » mensuelles, correspondant à l'entretien de ces mêmes espaces verts sur la parcelle AH473 auprès de ses locataires depuis le 1er janvier 2013.

La perception par la SA HLM CITE JARDINS de provisions pour charges de copropriété correspondant à l'entretien d'espaces verts communs de la copropriété dont ses logements font partie est donc régulière.

En outre, il convient de préciser que, si les provisions pour charges de copropriété imputées à Madame [L] [N] s'élèvent à 35 euros par mois de 2022 à 2025, la bailleresse a procédé à une régularisation annuelle de ces charges sur une ligne spécifique "charges de copropriété" avec justification des comptes de l'ASL et ventilation de la quote-part mise à la charge de la locataire. Il ressort de ces décomptes une autre ligne intitulée "entretien espaces verts" laquelle correspond non pas aux espaces verts gérés par l'ASL mais aux espaces verts relevant de la gestion de la bailleresse elle-même pour la parcelle sur laquelle a été bâti l'immeuble occupé par Madame [L] [N]. Il n'y a donc pas de double imputation.

Par ailleurs, si Madame [L] [N] a contesté le principe de récupération de ces charges par la bailleresse, elle n'en a pas contesté le quantum, la SA [Adresse 7] produisant en tout état de cause les justificatifs à ce titre.

Enfin, il est relevé que la rétrocession des parcelles AH [Cadastre 8] à [Cadastre 4] – espaces verts et voirie de l'ASL – entrainant dissolution de l'ASL, votée par l'assemblée générale de l'ASL [Adresse 9] en date du 14 novembre 2025, aucune charge de copropriété relative à l'entretien des espaces verts situés sur la parcelle AH473 ne sera provisionnée à partir de cette rétrocession, [Localité 2] Métropole devant l'entité en charge de cet entretien.

En conséquence, Madame [L] [N], à qui les charges de copropriété d'entretien d'espaces verts communs relevant de l'ASL des propriétaires de la [Adresse 9] ont été valablement imputées, sera déboutée de sa demande de restitution.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS AU TITRE DU PREJUDICE MORAL

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Ainsi, la responsabilité contractuelle peut être engagée si trois conditions sont remplies : la présence d'un contrat valable, l'inexécution d'une obligation et un préjudice causé par cette inexécution.

En l'espèce, il a été établi que les charges de copropriété réclamées par la SA HLM CITE JARDINS à Madame [L] [N] étaient régulières de telle sorte qu'aucun manquement susceptible d'engendrer un préjudice ne peut être caractérisé.

En conséquence, il convient de débouter Madame [L] [N] de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre la SA [Adresse 7].

III. SUR LES FRAIS DU PROCES ET L'EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [L] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, l'équité commande de ne pas faire droit à la demande de ce chef formulée par la SA HLM CITE JARDINS. Madame [L] [N], partie perdante, sera déboutée de sa demande de ce même chef.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,