TJ 31555, 28 mai 2026, RG 26/00567

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00567 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U4D7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

[R] [D]

C/

[Q] [M]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Paul TROUETTE

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [R] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Paul TROUETTE de la SELARL TCS AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Q] [M], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 mai 2025, Monsieur [R] [D] a donné à bail à Madame [Q] [M] une chambre à usage d'habitation située [Adresse 5] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 330 euros.

Le 26 août 2025, Monsieur [R] [D] a fait signifier à Madame [Q] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [R] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 décembre 2025, Monsieur [R] [D] a ensuite fait assigner Madame [Q] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1.980,00 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 août 2025, acte procédural antérieur indispensable à l'introduction de l'instance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025.

Après renvoi et réouverture des débats à l’audience du 03 avril 2026, Monsieur [R] [D], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.630 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle d'avril 2026 comprise. Il indique qu'il n'y a plus de paiement depuis le mois de juin 2025. Il explique qu'il y a eu un dépôt de plainte pour trouble du voisinage, la locataire jetant des objets par la fenêtre. Il sollicite la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux.

Madame [Q] [M], comparante, reconnaît la dette et sollicite de se maintenir dans les lieux. Elle expose être surendettée et qu'elle va déposer un dossier. Elle précise avoir des crédits notamment deux crédits à la consommation à hauteur de 450 euros par mois, un découvert de la somme de 800 euros et des petits revenus à hauteur de 1.100 euros. Elle indique travailler en CDI, ne pas avoir d'aide personnalisée au logement ni d'autres aides et n'avoir personne à sa charge. Elle ajoute être suivie par une assistante sociale. Elle déclare ne plus arriver à payer son loyer mais pouvoir essayer d'apurer la dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

Par note en délibéré du 06 mai 2026, dûment autorisée, le conseil de Monsieur [R] [D] a produit les justificatifs de la notification de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [R] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 15 mai 2025 contient une clause résolutoire (article IX. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 990 euros a été signifié le 26 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [Q] [M] n'a réglé aucune somme dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [R] [D] produit un décompte du 07 février 2026 démontrant que Madame [Q] [M] reste devoir la somme de 2970 euros, mensualité de février 2026 comprise et a indiqué à l’audience que la dette locative s’élevait à la somme de 3630 euros mensualité d’avril 2026 comprise.

Madame [Q] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3630 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :
"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, Madame [Q] [M] sollicite des délais de paiement et à pouvoir rester dans les lieux, ce qui peut s’analyser en demande de suspension de la clause résolutoire.

Toutefois, il ressort des débats et du décompte locatif fourni par le bailleur que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant avant l'audience et que le dernier loyer intégralement payé remonte au mois de juin 2025. Elle ne remplit donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l'article précité. En outre, il convient de constater que la dette locative n'a fait qu'augmenter pour arriver à la somme conséquente de 3630€, soit l'équivalent de 11 mois de loyers.

En outre, au regard du montant important de la dette, des faibles ressources de Madame [Q] [M] en l’état des éléments communiqués par rapport au montant du loyer et de ses charges et de la situation de surendettement dont elle a fait état à l’audience, il est peu crédible de considérer qu'elle sera à même de verser, en plus des loyers courants, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Madame [Q] [M] sera rejetée de même que sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D'OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 8 octobre 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Madame [Q] [M] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [Q] [M] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er mai 2026, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Q] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [D], Madame [Q] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,