TJ 31555, 28 mai 2026, RG 26/01222

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01222 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VAFQ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 28 Mai 2026

[M] [A]
[O] [H]

C/

[J] [P] [Q]
[X] [P]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Christine DUSAN

Expédition délivrée à toutes les parties le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [M] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Laetitia EL GHANANE, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [O] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Laetitia EL GHANANE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [J] [P] [Q], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

M. [X] [P], demeurant IMMEUBLE [Adresse 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 21 janvier 2025, Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] une villa à usage d'habitation (Bâtiment V, Etage RDC, Porte 2) et un garage situés [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 912 euros et une provision sur charges mensuelle de 15 euros.

Le 27 août 2025, Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] ont fait signifier à Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Le 04 novembre 2025, Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] ont fait signifier à Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2026, Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion sans délai et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre qu'il soit procédé selon les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution s'agissant du sort des meubles, et leur condamnation solidaire au paiement :
- de la somme de 2.522,52 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 17 décembre 2025, mensualité du mois de décembre incluse, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 765 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 janvier 2026.

A l’audience du 03 avril 2026, Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et déclarent que la dette a été totalement réglée.

Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] comparaissent en personne et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux.
Ils expliquent avoir eu beaucoup de problèmes de travaux notamment s'agissant des baies vitrées et de la salle de bain. Ils ajoutent avoir même proposé de faire les travaux eux-mêmes et qu'ils ont relancé les propriétaires tout le temps, depuis un an. Ils précisent avoir pris contact avec l'ADIL. Ils déclarent percevoir 2.700 euros et 1.700 euros de revenus mensuels et avoir 3 enfants.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 21 janvier 2025 contient une clause résolutoire (article 2. 11 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.572,86 euros a été signifié le 04 novembre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] n'ont réglé dans le délai de six semaines qu'une partie de la somme, à hauteur de 1.300,86 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] produisent un décompte du 19 mars 2026 démontrant que Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] ont réglé l'intégralité de leurs loyers et de leurs charges, mensualité de mars 2026 comprise.

En conséquence, la demande en paiement sera rejetée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d'obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n'apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

Dès lors, si Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] se sont abstenus de tout remboursement avant la date d'audience, ils auraient pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où ils étaient manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] auraient ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant la dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] dans une situation moins favorable que celle dont ils auraient bénéficié en n'apurant pas leur dette locative avant l'audience, il convient de leur octroyer rétroactivement un délai de paiement à compter du 17 décembre 2025, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu'à la date à laquelle la dette a été soldée, soit jusqu'au 05 mars 2026, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, la dette locative ayant été réglée pendant le délai ainsi accordé, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F] tendant à l'expulsion sans délai de Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q], à la fixation d'une indemnité d'occupation et celle relative aux meubles deviennent sans objet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Les frais relatifs au commandement de payer apparaissent cependant déjà réglés selon le décompte du 19 mars 2026 fourni par les demandeurs.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [M] [A] et Madame [O] [F], Monsieur [X] [P] et Madame [J] [P] [Q] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,