TJ 31555, 28 mai 2026, RG 26/01208
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
NAC: 5AA
N° RG 26/01208 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VADF
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
N° B 26/
DU : 28 Mai 2026
[R] [E]
[B] [I] épouse [E]
C/
[Z] [J]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le
à Maître Nicolas MUNCK
Expédition délivrée à toutes les parties le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le Jeudi 28 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Cadre Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
M. [R] [G], demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE
Mme [B] [I] épouse [G], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEUR
M. [Z] [J], demeurant [Adresse 5]
comparant en personne
RAPPEL DES FAITS
Par contrat signé électroniquement les 05 et 06 décembre 2022, Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] ont, par l'intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Monsieur [Z] [J] une villa à usage d'habitation (n°0007) située [Adresse 6] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 660 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.
Le 10 octobre 2025, Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [Z] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement. Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 octobre 2025.
Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2026, Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] ont ensuite fait assigner Monsieur [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 2.172,23 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au mois de décembre 2025, somme à parfaire au jour de l'audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l'assignation à la préfecture.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2026.
A l’audience du 03 avril 2026, Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2.999,71 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de avril 2026 comprise, selon décompte du 31 mars 2026. Toutefois, ils indiquent qu'un virement est intervenu la veille de l'audience d'un montant de 1.000 euros et qu'il y a une reprise des paiements. Ils ajoutent qu'il y a également une dette de 300 euros pour le parking mais qui est exclue de la procédure. Ils s’opposent aux demandes de délais formulées en défense.
Monsieur [Z] [J], comparant, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré pendant 14 mois.
Il expose être boxeur professionnel et avoir été en arrêt de travail. Il ajoute avoir repris un emploi pour [Localité 4] et percevoir un revenu mensuel à hauteur de 2.200 euros. Il déclare avoir une compagne qui n’a pas de ressources et un enfant à charge.
Par note en délibéré du 03 avril 2026 autorisée, le conseil des bailleurs a produit un décompte actualisé reprenant le virement émis par le locataire d'un montant de 1.000 euros le 1er avril 2026.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RÉSILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu les 05 et 06 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.572,80 euros a été signifié le 10 octobre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur [Z] [J] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 900 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2025.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] produisent un décompte en délibéré du 03 avril 2026 démontrant que Monsieur [Z] [J] reste devoir la somme de 1.999,71 euros, mensualité d'avril 2026 comprise.
Monsieur [Z] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.
Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.999,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article du 1231-7 du code civil.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et ce, depuis le mois de février 2026, de règlements supérieurs au montant du loyer et charges courants, des propositions de règlements formulées par Monsieur [Z] [J], celui-ci apparaît en capacité de solder la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Il sera donc autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 12 mensualités de 150 euros chacune et d'une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
A la demande de Monsieur [Z] [J] et ce dernier ayant repris le paiement des loyers courants, les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [Z] [J] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [Z] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G], Monsieur [Z] [J] sera condamné à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 et 06 décembre 2022 entre Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] et Monsieur [Z] [J] concernant une villa à usage d'habitation (n°0007) situé [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 11 décembre 2025 ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] à titre provisionnel la somme de 1.999,71 euros (décompte arrêté au 03 avril 2026, incluant une dernière facture d’avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Monsieur [Z] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 150 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le de chaque mois et pour la première fois avant le du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception (ou la présentation à défaut de réception) d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
* que Monsieur [Z] [J] soit condamné à verser à Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] à verser à Monsieur [R] [G] et Madame [B] [I] épouse [G] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [Z] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
La Greffière, La Présidente,
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