TJ 85194, 29 mai 2026, RG 26/00323

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 1]
[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 26/00323 - N° Portalis DB3I-W-B7K-C7PF

AFFAIRE :
Organisme VENDEE HABITAT, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE VENDEE
C/
[O] [C] séparée [I]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE VENDEE, RCS LA ROCHE SUR YON N° 278 500 012, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

Représentée par [D] [A], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [O] [C] séparée [I]
née le 02 Octobre 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

comparante

Le 29 05 2026
copie exécutoire délivrée à :

VH

copie délivrée à :
Mme [I]
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,
Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nelly dieffenthaler,présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 28 Avril 2026 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE
 
Le 06 janvier 2016, l'Office public de l'Habitat de Vendée, "VENDEE HABITAT", a donné à bail à Madame [O] [C] épouse [I] un logement conventionné situé [Adresse 3], [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 397,71 € par mois hors charges, à compter du 11 janvier 2016.
 
Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, au titre du dépôt de garantie, des loyers ou charges régulièrement appelées, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
Le 12 juin 2025, VENDEE HABITAT a fait délivrer à Madame [O] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2.989,42 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 12 mai 2025, visant la clause résolutoire.    

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, le bailleur a fait assigner Madame [O] [C] ex-épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 13 août 2025,
- ordonner, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’expulsion de Madame [O] [C] ex-épouse [I] et de tout occupant de son chef et de tous meubles et effets mobiliers garnissant les lieux,
- condamner Madame [O] [C] ex-épouse [I] à lui payer la somme de 1.890,85 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 30 janvier 2026,
- condamner Madame [O] [C] ex-épouse [I] à lui payer et jusqu’au départ effectif des lieux du défendeur, d’elle-même, de toutes personnes et de tous biens, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers indexés et charges,
- condamner Madame [O] [C] ex-épouse [I] à lui payer la somme de 100 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Madame [O] [C] ex-épouse [I] aux entiers dépens.  
 
A l’audience du 28 avril 2026, VENDEE HABITAT, représenté par Madame [A], a actualisé la dette locative à la somme de 2.085,25 €, terme de mars 2026 inclus. Il s'en est rapporté quant à l'octroi de délais de paiement à la défenderesse.
 
En défense, Madame [O] [C] ex-épouse [I] sollicite des délais de paiement à hauteur de 75 euros par mois, en sus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique qu'elle perçoit un salaire mensuel de 700-800 euros (aide-ménagère), qu'elle sera à la retraite au mois d'août 2026, percevra une pension de 1.200 euros par mois et envisage de travailler alors en parallèle. Elle précise qu'aucun dossier de surendettement n'est en cours.
 
La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026.
 
MOTIFS DE LA DÉCISION
 
Sur la résiliation du bail
 
Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.
 
VENDEE HABITAT justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de sa locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 juin 2025.
 
En outre, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 18 février 2026 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
 
L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.
 
L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
           
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
 
Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, VENDEE HABITAT a fait délivrer à Madame [O] [C] ex-épouse [I] un commandement de payer la somme de 2.989,42 au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 12 mai 2025 visant la clause résolutoire.  
 
La défenderesse n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 août 2025.
 
Sur l’arriéré locatif 
 
VENDEE HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 27 avril 2026 mentionnant un solde débiteur de 2.085,25 €, terme de mars 2026 inclus. Madame [O] [C] ex-épouse [I] ne conteste pas la dette locative.

Il convient de condamner Madame [O] [C] ex-épouse [I] à payer à VENDEE HABITAT la somme de 2.085,25 €, terme de mars 2026 inclus.
 
Sur les délais de paiement
 
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
 
En l’espèce, la bailleresse sollicite l'octroi de délais de paiement à hauteur de 75 euros par mois. Le bailleur s'en est rapporté à la décision du tribunal.

Compte tenu des difficultés personnelles et financières rencontrées par Madame [O] [C] ex-épouse [I] et de la reprise du paiement du loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement comme il sera dit au dispositif.
 
Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si les locataires respectent l’échéancier fixé.
 
Cependant, à défaut de respect de cet échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 12 août 2025.
 
Dans cette hypothèse, Madame [O] [C] ex-épouse [I] devra quitter les lieux sous peine d’être expulsée, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux.
 
Il convient, dans ce cas, de condamner Madame [O] [C] ex-épouse [I] à payer à VENDEE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers, avec indexation, outre les charges dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.
 
Sur les demandes accessoires 
 
Madame [O] [C] ex-épouse [I], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2025. Elle sera condamnée à payer 100 euros à VENDEE HABITAT au titre de l'article 700 du code de procédure civile dont il ne justifie pas.
 
Les circonstances de la cause ne justifient pas d'écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 06 janvier 2016 entre VENDEE HABITAT et Madame [O] [C] ex-épouse [I], concernant le logement conventionné situé [Adresse 3], [Localité 4], sont réunies à la date du 12 août 2025,