TJ 14366, 29 mai 2026, RG 25/01003

CCC + CE adressées le / /26 à :
Me Didier PILOT
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

DU : 29 Mai 2026
N°RG : N° RG 25/01003 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DQJN
Nature Affaire : Autres demandes relatives à la copropriété
Minute : 2026/

JUGEMENT
Rendu le 29 Mai 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires des COTEAUX DE [Localité 2]
situé [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice, CRIC SYNDIC sis [Adresse 2]
représenté par Me Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX, Me Isabelle ALGARRON, avocat au barreau de PARIS

ET :

Madame [D] [Z]
de nationalité Française, née le 16 juillet 1977
demeurant [Adresse 3]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT D’AUDIENCE : Madame Aurélie LARTIGAU, Vice-présidente ;

GREFFIER
LORS DES DEBATS : Monsieur John TANI, Greffier ;

GREFFIER LORS
DE LA MISE A DISPOSITION : Monsieur John TANI, Greffier ;

DÉBATS : À l’audience publique du 27 Mars 2026, le Juge Unique, conformément aux articles 801 du code de procédure civile, en l’absence d’opposition des avocats dûment avisés et après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré pour rendre le jugement ce jour : 29 Mai 2026.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [D] [Z] est propriétaire des lots 133 (appartement) et 139 (cave) au sein de la [Adresse 4] située à [Localité 3] et soumise au statut de la copropriété.

Après mise en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception des 4 juin 2025 et 8 août 2025 d’avoir à régler ses charges de copropriété impayées depuis 2023, Mme [Z] s’est acquittée de trois virements pour un total de 3 299,61 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] a fait assigner Mme [D] [Z] devant le Tribunal judiciaire de Lisieux.

Mme [Z] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 27 mars 2026 et mise en délibéré au 29 mai 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] sollicite du tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 Juillet 1965 et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :
- constater l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels 2025 et 2026,
- constater l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires des comptes 2023 et 2024,
- constater la défaillance du copropriétaire défendeur à l’instance,
- condamner la partie défenderesse à payer au syndicat des copropriétaires demandeur une somme de 9 195,51 euros en principal, au titre des charges et des travaux dus du 1er trimestre 2023 au 4ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 4 juin 2025, date de la première mise en demeure, jusqu'au jour du parfait paiement et sur le surplus à compter de l'assignation,
- condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] fait valoir qu’en dépit des mises en demeure et des virements effectués par Mme [Z], celle-ci reste devoir une somme de 9 195,51 euros au titre de ses charges de copropriété. Il ajoute que la carence de Mme [Z] depuis 2022 déséquilibre le financement et la trésorerie de la copropriété et ce d’autant que Mme [Z] ne fournit aucune explication sur ses manquements. Il rappelle que le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires qui aggravent les charges auront à supporter seuls les frais et dépenses qui en seront la conséquence ainsi que les intérêts à compter de la mise en demeure.

MOTIVATION

Il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à “ constater que... ”, telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur le paiement des charges de copropriété :

Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Il ressort du relevé de propriété produit et des procès-verbaux d’assemblée générale des 11 août 2023, 11 juin 2024, 14 décembre 2024, 24 février 2025 et 5 juillet 2025 que Mme [Z] est copropriétaire de deux lots au sein de la [Adresse 4] et que les comptes ont été approuvés. Ils justifient donc l’engagement des dépenses sur les parties communes, ventilées entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. Ainsi, le vote des budgets et l’approbation des comptes engagent les copropriétaires.

Il ressort de l'examen de la totalité des appels de fonds produits par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] que Mme [Z] ne paye plus régulièrement ses charges de copropriété depuis le 10 août 2023. Elle reste devoir à la date du 9 octobre 2025 la somme de 9 195,51 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er janvier 2024.

Le règlement de copropriété prévoit en son article 27 paragraphe 2 que l’intérêt de retard, fixé au taux légal, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Mme [Z] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 9 195,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date de présentation de la lettre recommandée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] est confronté au défaut de paiement certes récent mais conséquent de Mme [Z]. Ainsi, la persistance du défaut de paiement place la copropriété dans une situation financière difficile, le défaut de trésorerie résultant de son défaut de paiement étant particulièrement conséquent et impose aux autres copropriétaires de consentir des avances.

Il en résulte que Mme [Z] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] en réparation du préjudice subi la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de procédure :

Mme [Z], succombant, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS