TJ 93008, 19 mai 2026, RG 25/03084

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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N° RG 25/03084 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4LJA

Minute : 26/00314

S.A.S. COLONIES
Représentant : Me Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1041

C/

Monsieur [T] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Mai 2026

DEMANDEUR :

S.A.S. COLONIES
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Maître Marie CAYETTE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 17 Avril 2026

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 octobre 2023, la SAS Colonies a consenti un contrat de résidence à M. [T] [Y] d’un local privatif à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 350,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 330,00 €. Un dépôt de garantie de 680,00 € a été versé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Colonies a fait signifier à M. [T] [Y], par exploit de commissaire de justice du 20 juin 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 020,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 décembre 2025, la SAS Colonies a fait assigner M. [T] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 avril 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SAS Colonies, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de l’autoriser à conserver le dépôt de garantie de M. [T] [Y] à titre de premiers dommages et intérêts et de le condamner à payer :
la somme provisionnelle de 7 640,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers et de charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
la somme de 764,00 € correspondant à 10 % des sommes dues à ce jour et ce, à titre d’indemnité forfaitaire et définitive ;
une somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, celles des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, rappelle que le contrat de résidence en date du 9 octobre 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [T] [Y] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, que le locataire a quitté les lieux, que le contrat contient par ailleurs une clause pénale, et qu’il convient d’en faire application, que ce même contrat indique le dépôt de garantie pourra être conservé à titre de dommages et intérêts.

M. [T] [Y], assigné à domicile, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [T] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de résidence en date du 9 octobre 2023 que M. [T] [Y] doit payer un loyer d’un montant de 350,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 330,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 696,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [T] [Y] restait devoir la somme de 7 640,00 € euros, terme d’octobre 2025 inclus.

Aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause cette évaluation.

Sur la déduction du dépôt de garantie

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 6 des conditions générales du contrat conclu entre les parties stipule, d’une part, que le dépôt de garantie garanti le paiement de toutes les sommes dues au titre du contrat, d’autre part, qu’il peut être conservé en totalité par le gestionnaire à titre de dommages et intérêts dans l’hypothèse où le résident refuse de prendre possession des lieux loués à la date d’effet du contrat.

Or, dans la présente situation, le locataire a pris possession des lieux loués de sorte que rien ne justifie la conservation du dépôt de garantie par le demandeur.

La somme de 680 euros doit donc être déduite de la somme réclamée.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [T] [Y] au paiement d’une somme provisionnelle de 6 960,00 €, terme d’octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 020,00 € à compter du 20 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 mai 2026, date de l’ordonnance.

Sur la demande en paiement d’une somme de 764 euros au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que l’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties contient une telle clause en son article 19, prévoyant que les sommes dues seront majorées de 10 % après mise en demeure, laquelle a été signifiée par exploit de commissaire de justice en date du 20 juin 2025.

Pour autant, le créancier ne fait état d’aucun préjudice particulier, sauf le simple retard de paiement des sommes d’argent, lequel est déjà réparé par l’allocation d’intérêts moratoires.

Ce faisant, la présente indemnisation est manifestement excessive au regard du préjudice subi par le créancier, de sorte qu’il convient de la réduire, souverainement, à 1 %.

En conséquence, le défendeur sera condamné à verser une somme de 69,60 euros au titre de la clause pénale.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 juin 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100,00 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS