TJ 93008, 1 juin 2026, RG 26/00553

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00553 - N° Portalis DB3S-W-B7K-42BJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUIN 2026 MINUTE N° 26/00933

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Alya FERJANI, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Avril 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE (IMEFA 194),
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D102

ET :

La société ABMIM,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 69

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, modifié par avenant du 3 avril 2025, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE a consenti à la société ABMIM un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 1], centre commercial [Adresse 3], local C 02.

Le 15 janvier 2026, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE a fait délivrer à la société ABMIM un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 59.757,72 euros.

C'est dans ces circonstances que par acte du 25 mars 2026, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société ABMIM, pour voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;
- ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, l'expulsion immédiate et sans délai de la société ABMIM, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;
- dire qu'elle pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux ;
- condamner la société ABMIM à lui payer à titre provisionnel la somme de 125.403,12 euros, représentant l'arriéré au 3 mars 2026, avec intérêt de retard calculé par jour de retard au taux d'intérêt appliqué par la Banque Centrale Européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de dix points de pourcentage en vigueur à la date d'exigibilité du règlement, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d'intérêt légal en vigueur, qui s'appliquera de plein droit, sans mise en demeure préalable, à compter de la date d'échéance ;
- condamner la société ABMIM à lui payer à titre provisionnel la somme de 12.540,31 euros à titre de pénalité contractuelle de retard ;
- condamner la société ABMIM à lui payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel, charges en sus, et ce jusqu'à la libération complète et effective des lieux ;
- juger qu'elle pourra conserver le dépôt de garantie détenu par elle;
- condamner la société ABMIM à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris les frais de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, ainsi que les frais de délivrance de l'assignation et de signification l'ordonnance à intervenir.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 avril 2026.

À l'audience, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Elle indique d'abord, en réponse à l'exception de procédure soulevée par la défenderesse, qu'il n'est pas justifié que l'assignation au fond devant le tribunal judiciaire de PARIS, dont se prévaut la société ABMIM pour soutenir le juge des référés du tribunal judiciaire de BOBIGNY est incompétent pour statuer sur le litige, a été placée. Elle ajoute qu'en tout état de cause, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS n'a pas été saisi.

Sur le fond, elle explique que contrairement à ce qui est indiqué en défense, ses demandes sont fondées et conformes aux dispositions contractuelles, et ajoute qu'il n'est pas illégitime que la somme dont le paiement est demandé évolue au cours de l'instance.

En réplique, la société ABMIM sollicite du juge des référés qu'il déclare irrecevable l'assignation du 25 mars 2026 introduisant le présent litige dès lors qu'elle a saisi antérieurement à cette date le tribunal judiciaire de PARIS au fond, par une assignation placée le 3 mars 2026, en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle demande le rejet des prétentions de la société bailleresse en raison de l'existence d'une contestation sérieuse portant sur le caractère fluctuant des sommes dont le paiement est sollicité et leur fondement contractuel complexe. Elle ajoute que leur examen nécessite une analyse approfondie du contrat de bail qui relève du seul juge du fond.

Elle indique également que la bailleresse a gravement manqué à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible, circonstances qui justifient qu'elle se prévale de l'exception d'inexécution. Elle précise que ce point que le site dans lequel est situé le local loué n'est pas un centre commercial clos et opérationnel mais un écoquartier en cours de restructuration, et que de nombreuses cellules commerciales ne sont pas en activité, sont fermées ou en travaux.

Elle sollicite en outre la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026 et les parties autorisées à produire une note en délibéré sur la date du placement au tribunal judiciaire de PARIS de l'assignation délivrée au fond par la société ABMIM à l'encontre de la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE.

Par note en délibéré du 11 mai 2026, la société ABMIM confirme que l'assignation introduisant l'instance devant le juge du fond parisien a été placée le 3 mars 2026 pour une audience du 6 mai 2026, de sorte que le juge des référés ne peut statuer sur le présent litige.

Elle évoque également le fond de l'affaire, faisant état de ses conditions d'exploitation et des contestations sérieuses qui font obstacle à ce que le juge des référés statue sur le bien fondé des sommes dont le paiement est réclamé.

En réplique, par note du 12 mai 2026, la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE indique que la société ABMIM ne justifie pas du placement de l'assignation du 3 mars 2026. Elle fait également valoir que la société ABMIM n'est pas recevable à faire état en délibéré d'autres moyens de défense, la note en délibéré ayant été ordonnée exclusivement pour justifier de la date de placement de l'assignation au fond.

MOTIFS

En préambule, il sera écarté les arguments invoqués en défense par la société ABMIM dans sa note en délibéré, l'objet de celle-ci ayant été expressément circonscris à la preuve de la date de placement de l'assignation au fond devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Sur l'exception de compétence

En application de l'article 789 du code de procedure civile, "le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles : 514-5, 517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir".

Il est constant qu'une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s'apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 754 du code de procédure civile.

En l'espèce, l'assignation en référé que la demanderesse a fait délivrer à la société ABMIM a été placée le 25 mars 2026, et il n'est pas justifié qu'à cette date le juge de la mise en état était saisi, étant précisé que cette désignation intervervient à l'issue de l'audience d'orientation en application de l'article 779 du code de procedure civile.

L'exception d'incompétence est par consequent rejetée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 15 janvier 2026 pour le paiement de la somme en principal de 59.757,72 euros.

La société défenderesse n'a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par conséquent, l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 16 février 2026 et l'expulsion sont encourues.

Pour s'y opposer, la société défenderesse allègue de manquements de la société bailleresse dans l'exécution de ses obligations contractuelles, s'agissant de la commercialité des lieux dans lesquels est implanté le local, la société ABMIM faisant état de ce que le centre commercial n'est pas opérationnel et que de nombreuses cellules commerciales ne sont pas exploitées.

Toutefois, si en vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée, et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, cette obligation de délivrance n'inclut pas l'obligation d'assurer la commercialité, sauf clause contraire.

Or le contrat du 21 décembre 2023 ne prévoit aucune clause en ce sens.

Il n'est donc pas établi une faute du bailleur dans l'exécution de ses obligations.

Les moyens soulevés par la société défenderesse pour s'opposer à l'acquisition de la clause résoltuoire sont donc rejetés et par conséquent le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16 février 2026.

L'obligation de la société ABMIM de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Sur les demandes de provision

Le maintien dans les lieux de la société ABMIM sans contrepartie, causant un préjudice à la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, indexable selon les modalités du contrat.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d'être qualifiées de clause pénale (intérêts majorés, conservation du dépôt de garantie et clause pénale), de sorte qu'elles sont susceptibles d'être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l'espèce, il n'y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

La demanderesse justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l'assignation, arrêté au 3 mars 2026, que la société ABMIM reste lui devoir à cette date une somme de 125.403,12 euros, échéance du 1er trimestre 2026 incluse (loyers et indemnités d'occupation).

La société ABMIM sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

La société ABMIM, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de la levée et de la notification aux créanciers inscrits, mais pas le coût du commandement de payer, celui étant déjà inclus dans le décompte.

Enfin, l'équité commande d'allouer à la société IMEFA CENT QUATRE VINGT QUATORZE la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS