TJ 13001, 1 juin 2026, RG 24/02277

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

01 Juin 2026

ROLE : N° RG 24/02277 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MI5U

AFFAIRE :

Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME

C/

[E] [P]

GROSSES délivrées
le 01/06/2026

à Maître Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

à Maître Laure CAPRINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME (RCS DE [Localité 2] 339 804 858)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par son mandataire l’Association HH GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Michaël LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [E] [P]
née le 28 Avril 1969 à [Localité 3] (13), de nationalité française
demeurant L’ATELIER [Localité 4] [E], [Adresse 2]

représentée par Maître Laure CAPRINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 23 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Mai 2026 prorogé au 01 Juin 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe
signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président
assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 28 juillet 2020, la société Foncière d’habitat et humanisme, représentée par son mandataire la HH Gestion, a donné à bail commercial à Madame [E] [P], micro entrepreneur, sous l’enseigne « L’atelier by [E] », un local d’une surface de 19,70 m², ainsi qu’un point d’eau constitué d’un WC et d’un lavabo, au rez-de-chaussée, [Adresse 3] à [Localité 3]. Le local était exclusivement loué pour « la fabrication d’objets utilitaires, décoratifs et bijoux en céramique, et vente des objets utilitaires, décoratifs et bijoux en céramique ainsi fabriqués, à l’exclusion de toute autre activité et de tout autre produit. » Le bail débutait le 20 juillet 2020, pour une durée de neuf ans. Le loyer annuel hors taxes, s’élevait à 6 000 euros, outre la TVA, payable par mensualités de 500 euros, TVA en sus. Aucun droit d’entrée n’était prévue.

L’état des lieux réalisé le 28 juillet 2020 montre un local en état d’usage, avec des mentions de vétusté.

Par courriel daté du 4 février 2025, la société Foncière d’Habitat et Humanisme indiquait à Madame [P] que le bail n’offrait pas la possibilité de la cession et soulignait l’importance de la dette de 30 049,45 euros, en rappelant que l’objet de l’association était le logement des démunis.

Par acte délivré le 25 juillet 2024, la société Foncière d’habitat et humanisme, représentée par son mandataire la HH Gestion, a fait assigner Madame [E] [P] et Monsieur [G] [P] devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins suivantes :
- prononcer la résiliation du bail commercial,
• ordonner l’expulsion de Madame [E] [P], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe à [Localité 3] : [Adresse 4].
• condamner Madame [E] [P] à lui verser la somme de : « 21.415,92 €, comptes arrêtés au 18/03/2024, avec intérêts au taux légal »,
• fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme équivalente au montant du dernier loyer échu, charges en sus,
• condamner Madame [E] [P] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,
• condamner Madame [E] [P] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,
• condamner Madame [E] [P] à lui verser la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [G] [P], caution, est décédé le 22 septembre 2020.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2025, qui seront visées, la société Foncière d’habitat et humanisme, représentée par son mandataire la HH Gestion confirme ses prétentions, en portant la demande de condamnation à la somme de 36 060,97 euros, comptes arrêtés au 08 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal,
A titre subsidiaire, la demanderesse sollicite la résiliation du bail commercial pour « grave inexécution par Madame [P] de ses obligations légales et contractuelles », et reprend ses autres prétentions.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer, faisant valoir qu’elle avait dû procéder à d’importants travaux de réfection du local, d’avoir été arrêtée suite à un cancer depuis le mois de septembre 2024 et d’avoir été victime d’un sinistre et d’une coupure d’eau, Madame [P] conclut ainsi :
A TITRE PRINCIPAL,
débouter la Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, prise en la personne de son représentant légal, l’association HH GESTION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions développées à l’égard de Madame [E] [P],
juger nul et non avenu le congé signifié le 11 août 2023 par Madame [E] [P] auprès de la Société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME prise en la personne de son représentant légal, l’association HH GESTION, pour avoir été effectué hors délai et sans respect des dispositions de l’article L 145-4 du code de commerce,
juger nul et non avenu, le bail commercial signé entre les parties le 28 juillet 2020, à effet au 20 juillet 2020.
condamner la Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, prise en la personne de son représentant légal, l’association HH GESTION, à lui restituer la somme de 11.049,80 euros au titre des travaux effectués par elle ainsi que les loyers versés,
condamner la Société FONCIERE D’HABITAT ET HUMANISME, prise en la personne de son représentant légal, l’association HH GESTION à lui payer la somme de 30.000 euros à titre de dommage et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi au regard de l’impossibilité pour cette dernière d’exercer son activité commerciale.
juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir
ordonner la capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
SUBSIDIAIREMENT,
juger nulle et non avenue la clause d’interdiction de cession de droit au bail prévue au contrat,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE,
juger que le règlement de cette dette sera reporté dans délai de deux ans à compter de la signification de la décision à intervenir, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil,
juger que la somme de 11.049,80 euros engagée par Madame [E] [P] au titre des travaux devra être déduite du montant de l’arriéré locatif en raison de travaux dont la charge revenait au bailleur, la Société FONCIÈRE D’HABITAT ET HUMANISME prise en la personne de son représentant légal, l’association HH GESTION,
En tout état de cause,
ordonner des délais de grâce sur 24 mois, au titre du règlement de la dette due par Madame [E] [P] à son bailleur commercial, la Société FONCIÈRE D’HABITAT ET D’HUMANISME prise en la personne de son représentant légal, l’association HH GESTION.
condamner la société FONCIÈRE D’HABITAT ET D’HUMANISME prise en la personne de son représentant légal, l’association HH GESTION, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance,
juger qu’il n’y a pas lieu, eu égard à la nature de l’affaire, d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025.

MOTIFS

L’article L145-4 alinéa 2 du code de commerce dispose que « le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. »

Par courrier daté du 11 août 2023, Madame [P] a écrit à l’agence immobilière pour résilier le bail commercial pour le 11 octobre 2023 en indiquant avoir trouvé un repreneur, une onglerie.

Le bail stipulait la possibilité pour « le preneur de donner congé conformément à l’article L145-4 du code de commerce, à l’expiration de chaque période triennale ». Cependant faute d’avoir été envoyé avec au moins six mois d’avance, le congé n’était pas valable en l’absence d’accord du bailleur. Le preneur s’est d’ailleurs maintenu dans les lieux. Il ne peut être considéré une absence de titre puisque le bail se poursuivait.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».
Madame [P] soutient que le bail serait nul au motif que le local ne serait pas conforme au vu des normes handicapées et qu’elle a dû entreprendre d’importants travaux. Elle verse aux débats un courrier, dont il n’est pas établi qu’il ait été adressé au bailleur.

Au vu de l’état des lieux, le local de taille très réduite était connu de Madame [P]. Si des travaux pour un peu plus de cinq mille euros étaient nécessaires pour un « rafraîchissement » des lieux, les travaux pour la réfection de la vitrine et de la baie vitrée ont été déduits des loyers dus. Le bail met les travaux à la charge du locataire. Par ailleurs, le grief lié à l’état énergétique n’est pas davantage une cause de nullité du bail. Cette demande sera donc rejetée.

L’absence de paiement de loyers durant des années constituant une violation d’une condition essentielle du bail, il sera fait droit à la demande de résiliation judiciaire du bail commercial à compter de ce jour. Une indemnité d’occupation sera fixée à compter de ce jour à une somme équivalente au montant du dernier loyer échu, charges en sus. Il sera fait droit à la demande d’expulsion comme il sera dit dans le dispositif.

Selon l’article L145-16 du code de commerce, « sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel. »

La clause d’interdiction de la cession du droit au bail prévu au contrat est particulièrement restreinte puisque ne permettant en pratique que la cession de l’activité même exercée par la locataire. En conséquence, la clause sera réputée non écrite.

S’agissant de la dette locative, le bailleur verse aux débats un décompte. Madame [P] sollicite la réduction de ses frais de travaux du montant global, qu’elle ne conteste pas, et sollicite des délais de paiement, en plus du loyer courant qu’elle « s’engage à reprendre dès que possible. »

Madame [P] ne règle plus le loyer depuis des années. Par ailleurs, si elle a entrepris des travaux d’entrée, qui n’avaient pas à être pris par le bailleur, les travaux de vitrerie ont déjà été pris en compte. En conséquence, il sera fait droit à la demande de condamnation à payer la somme de 36 060,97 euros, comptes arrêtés au 08 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal.

Au vu de l’absence de tout paiement depuis des années, la demande de délais de paiement sera rejetée, dès lors qu’il n’est pas expliqué comment la libération de la dette deviendrait possible.

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Madame [P] sera déboutée de sa demande, en l’absence de preuve de l’impossibilité qui aurait été la sienne d’exercer son activité commerciale. En revanche l’absence de paiement depuis des années a causé au bailleur un préjudice. Il lui sera alloué une somme de mille euros.

Au vu de l’ancienneté du litige, la demande tendant à écarter l’exécution provisoire sera rejetée.

Outre les dépens, Madame [P] sera condamnée à verser une somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare sans effet comme étant non conforme à l’article L145-4 alinéa 2 du code de commerce le congé envoyé par Madame [P] en août 2023 ;

Rejette la demande de nullité du bail ;
Ordonne la résiliation judiciaire du bail du 28 juillet 2020 liant les parties à compter de ce jour ;

Répute non écrite la clause d’interdiction de la cession du droit au bail ;

Ordonne l’expulsion de Madame [E] [P], le cas échéant avec l’appui de la force publique et un serrurier, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du local commercial qu’elle occupe à [Localité 3] : [Adresse 3] – Rez-de-chaussée ;

Condamne Madame [E] [P] à payer à la société Foncière d’Habitat et Humanisme représentée par son mandataire, la somme de 36 060,97 euros, comptes arrêtés au 08 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal, outre une somme de mille euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [P] à payer à la société Foncière d’Habitat et Humanisme une indemnité d’occupation sera fixée à compter de ce jour à une somme équivalente au montant du dernier loyer échu, charges en sus ;

Déboute Madame [P] de ses autres prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne madame [P] à payer à société Foncière d’Habitat et Humanisme une somme de huit cents euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE