TJ 59350, 29 mai 2026, RG 25/00069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations
N° RG 25/00069 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2GNG

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

DEMANDERESSE :

La COMMUNE D’[Localité 1], prise en la personne de représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]
représentée par M. [N] [A], maire de la commune

DÉFENDEUR :

M. [M] [I] dont le dernier domicile est inconnu
non comparant

En présence de Madame [U] [R], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2026, après avoir entendu :

M. [A]
Mme [R]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 29 Mai 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 29 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par délibération du conseil municipal de la commune d'[Localité 1] du 14 avril 2023, le Maire a été autorisé à engager la procédure de déclaration d'état d'abandon manifeste vis-à-vis d’un bien situé [Adresse 2], parcelles cadastrées D [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Le dernier propriétaire identifié de la maison est M. [M] [I], né le 29 juillet 1950 à [Localité 2]. La commune d’[Localité 1] n’a pas été en mesure de déterminer le domicile actuel de M. [I].

Les 20 avril 2023 et 30 janvier 2024, deux procès-verbaux d’état d’abandon manifeste, provisoire et définitif, ont été dressés.

Par délibération du conseil municipal du 12 février 2024, l’immeuble sis [Adresse 2] a été déclaré en état d’abandon manifeste définitif et la commune d’[Localité 1] a été autorisée à poursuivre la procédure.

Le 31 mai 2024, le service des domaines a estimé le bien à 51 000 euros, sans visite de l’intérieur de la maison, avec une marge d’appréciation de 10 %.

Par arrêté du 10 mars 2025, le préfet du Nord a déclaré d'utilité publique le projet d’acquisition des parcelles en vue de mettre fin à l’état d’abandon manifeste, et a déclaré le bien immédiatement cessible au profit de la commune d' [Localité 1].

Par ordonnance du 11 septembre 2025, le juge de l'expropriation du département du Nord a déclaré exproprié pour cause d'utilité publique au profit de la commune d'[Localité 1], l'immeuble situé [Adresse 2], parcelles cadastrées D [Cadastre 1] et [Cadastre 2] d'une contenance totale de 2156 m².

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 septembre 2025 adressée à M. [I] à sa dernière adresse connue, soit l’adresse du bien visé par la présente procédure, la commune lui a notifié l’ordonnance d’expropriation.

Le 26 septembre 2025, elle lui a adressé de la même manière une offre d’une indemnité de 51 000 euros.

L’ensemble des courriers est revenu avec la mention « défaut d’adressage ».

Par mémoire reçu au greffe le 26 novembre 2025, la commune d'[Localité 1] a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation principale à la somme de 51 000 euros, sans indemnité accessoire, pour le compte de qui il appartiendra.

Elle se fonde sur un prix de 566,78 €/m² et une surface de 90 €/m²

Par conclusions reçues au greffe le 15 janvier 2026, le commissaire du gouvernement a demandé à la juridiction d'arrêter l'indemnité de dépossession à la somme totale de 68 300 euros dont 61 000 euros d'indemnité principale et 7 300 euros d’indemnité de remploi. Il retient le prix de 566,78 €/m² pour une surface pondérée de 108 m².

Mme le commissaire du gouvernement a fait état d’une nouvelle adresse de l’intéressé, soit une domiciliation postale en la mairie d’[Localité 3].

La commune d'[Localité 1] a de ce fait adressé l'ordonnance fixant la date de transport et la date de l'audience à cette adresse par lettre recommandée avec avis de réception du 23 décembre 2025 (avis de réception signé).

La visite des lieux s'est déroulée le 27 janvier 2026, en présence du représentant de la commune et de Mme Le commissaire du gouvernement. Le propriétaire ne s’est pas manifesté. Mme le commissaire du gouvernement a expliqué avoir eu un contact avec la mairie d’[Localité 3], laquelle avait confirmé la domiciliation postale tout en soulignant que l’intéressé vit en forêt et vient rarement récupérer son courrier.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises, compte tenu de l’absence de représentant de la commune d’[Localité 1]. Elle a pu être utilement retenue en présence du maire de la commune à l’audience du 22 mai 2026.

M. [I] n’ayant pas constitué avocat, la décision sera rendue par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondee.

Aux termes de l'article L. 2243-1 du code général des collectivités territoriales, lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d'immeubles, voies privées assorties d'une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d'abandon manifeste.

A défaut pour le propriétaire de mettre fin de lui-même à l'état d'abandon de l'immeuble en cause ou de s'engager à effectuer les travaux propres à y mettre fin dans un délai déterminé aux termes d'une convention signée avec le maire, cette procédure de déclaration de l'état d'abandon manifeste peut conduire à une procédure d'expropriation en vue notamment d'un projet de réhabilitation ou de construction.

L'article L.2243-4 in fine du même code dispose que les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d'indemnisation des propriétaires sont régies par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l'utilité publique que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété;
– l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l'indemnité principale de dépossession

1/ Sur la propriété de l’immeuble

Aux termes de l'article L. 321-2 alinéa 3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, si le propriétaire d'un bien exproprié n'a pu être identifié, le juge fixe l'indemnité pour le compte de qui il appartiendra,

En l’espèce, dès lors qu’il n’existe pas de doute sur le propriétaire de l’immeuble, il n’y a pas lieu de faire application de cet article.

2/ Sur la consistance du bien
Il s’agit d’une maison édifiée en 1959 située [Adresse 2] – parcelle cadastrée D [Cadastre 1], d’une contenance de 899 m² et d’un terrain attenant cadastré D [Cadastre 2] d’une contenance de 1257 m².
La superficie utile pondérée (S.U.P.) de la maison est de 108 m² (90 m² + un garage de 18m² pondéré à 0,6 + une cave de 18m² pondérée à 0,4).
Il résulte des explications données par la commune d’[Localité 1] que l’immeuble est à l’état d’abandon depuis plusieurs années. Lors du transport sur les lieux, le policier rural de la commune a indiqué que le propriétaire a quitté les lieux en 2009 pour s’installer dans les Landes, en scellant les fenêtres avec de la mousse expansive.

Lors de la visite du 27 janvier 2026, la maison n’a pu être visitée en l’absence du propriétaire. L’immeuble est à l’état d’abandon manifeste, la végétation ayant envahi le terrain, rendant inaccessible la maison. De l’extérieur, le bien semble vétuste.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l²'immeuble.

En application de cet article, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 2 août 2024.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.

5/ Sur l'estimation du bien

Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La commune d’[Localité 1] cite les termes de comparaison suivants :

N°
Réf. enregistrement
Réf. cadastrales
Adresse
Date mutation
Zonage
Surface
terrain (m²)
SUP (surface utile pondérée en m²)
Prix total
Prix/m²
1
5924P01
2022P00625
A [Cadastre 3]
[Adresse 3]
01/02/2022
UA
119
93
60 000
645,16
2
5924P03
2022P10554
A [Cadastre 4]
[Adresse 4]
31/08/2022
UA
381
109
139 000
1275,23
3
5924P03
2023P16082
D [Cadastre 5]- D [Cadastre 6]- D [Cadastre 7]- D [Cadastre 8]
[Adresse 5]
11/10/2023
UA
804
108
117 000
1083,33
4
5924P03
2023P06452
A [Cadastre 9]- A [Cadastre 10]– A [Cadastre 11]
[Adresse 4]
27/04/2023
UA
676
129,2
88 500
684,98
5
5924P03
2022P05496
AI [Cadastre 12]- AI [Cadastre 13]
[Adresse 6]
31/05/2022
UA1
79
101
80 000
792,08
6
5924P01
2022P01595
AI [Cadastre 14]- AI [Cadastre 15]
[Adresse 7]
18/03/2022
UA2
1 514
121,6
172 000
1414,47
7
5924P03
2022P04008
AI [Cadastre 16]
[Adresse 8]
23/05/2022
UA1
114
109,8
13 500
122,95

Mme le commissaire du gouvernement cite les termes de comparaison suivants :

N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Adresse
Date mutation
zonage
Surface
terrain (m²)
SUP (surface utile pondérée en m²)
Prix total
Prix/m²
8
5924P03 2023P11930
AI [Cadastre 17]- AI [Cadastre 18]
[Adresse 9]
24/07/2023
UA2
752
129,2
105 000
812,69
9
5924P01
2021P03697
D [Cadastre 19]
[Adresse 10]
02/07/2021
UA
520
140,6
60 000
426,74

Ces termes correspondent tous à des cessions ou acquisitions récentes d’habitation similaires, dans un même secteur géographique.

Cependant, aucun de ces biens n’est concerné par une procédure d’abandon manifeste.

Il doit donc être tenu compte du mauvais état du bien présumé du fait du défaut d’entretien depuis une dizaine d’années (absence de chauffage et d’aération depuis 2009).

La moyenne de l’ensemble des termes de comparaison cités est de 806,40 €/m²P.

Les termes en bas de fourchette sont de 122,95/m²P (T7) et 426,74€/m²P (T9).

L’acte de cession du terme 9 ne fait pas état d’un mauvais état du bien.

Au regard de ces éléments, eu égard à l’état d’abandon du bien, et à son défaut d’entretien et donc compte tenu de son mauvais état présumé, il convient de fixer le prix à 480€/m²P, soit une indemnité principale de 51 840 euros, arrondie à 51 000 euros.

II- Sur l'indemnité de remploi

Aux termes de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

En l’occurrence, dès lors que le propriétaire se désintéresse totalement de son bien, au point de se désintéresser de la présente procédure d’expropriation, il n’est pas démontré que M. [I] a l’intention d’acquérir un nouveau bien en remplacement de celui-ci et qu’il subira donc un préjudice correspondant aux frais nécessaires à l’achat d’un nouvel immeuble.

En conséquence, aucune somme ne sera accordée à titre de remploi.

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l’autorité expropriante.

PAR CES MOTIFS