TJ 59350, 27 mai 2026, RG 26/01212

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/01212 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2N3S

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2026

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1].

C/

[Q] [L]
[Z] [J] épouse [L]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1]
représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [L], demeurant [Adresse 3]
non comparant

Madame [Z] [J] épouse [L], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Février 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2026, date indiquée à l'issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] sont propriétaires indivis des lots n°313 et 352 dépendants de la copropriété de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic, la S.A.S. VACHERAND IMMOBILIER [Localité 1].

Alléguant un défaut de paiement de charges de copropriété par Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] a saisi M. [F] [U], conciliateur de justice, lequel constatait l’échec de la tentative de conciliation par procès-verbal du 13 novembre 2025.

Puis par acte de commissaire de justice délivré le 22 janvier 2026, il a fait assigner Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] à l’audience du 17 février 2026 de la 10ème chambre du Tribunal judiciaire de LILLE à laquelle il demande, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
condamner solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], représentée par son syndic en exercice, la somme de 2.873,68 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 06/01/2026, avec intérêts au taux légal à compter à compter de leur date d’exigibilité (à parfaire le jour de l’audience), condamner solidairement Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], représentée par son syndic en exercice, la somme de 72 € au titre des frais nécessaires qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3], représentée par son syndic en exercice, la somme de 2.112 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] était représenté, Madame [Z] [J] épouse [L] épouse [L] comparante en personne et Monsieur [Q] [L] non comparant ni représenté. L’affaire a été retenue et plaidée.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] réitère ses demandes formulées dans son acte introductif d’instance. Il précise s’opposer à la demande de délais de paiement, une première mise en demeure d’avoir à régler les impayés de charges leur ayant été adressée dès février 2024.

En défense, Madame [Z] [J] épouse [L], présente à l’audience, reconnait la dette. Elle sollicite des délais de paiement pour la régler, exposant l’existence de dégradations dans la résidence et de présence de nuisibles, ayant entraîné un changement du précédent syndic par le syndic VACHERAND.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence d'un des défendeurs
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Et suivant l'article 474 suivant, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
En l’espèce, Monsieur [Q] [L], non comparant à l’audience et ni représenté, a été assigné à l’audience du 17 février 2026, par acte de commissaire de justice remis à sa personne.
Dès lors, la décision à intervenir sera réputée contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
Ainsi, L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 
En outre, L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Inversement, celui qui prétend en être libéré, doit en prouver l’exécution ou une cause exonératoire.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.
Il en résulte que le syndicat doit justifier de la qualité de copropriétaire du ou des défendeurs, du principe et du montant de sa créance par, respectivement, le procès – verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et relevé de compte du copropriétaire en cause.

En l’espèce, le syndicat verse aux débats le relevé de propriété démontrant que Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] sont propriétaires indivis des lots n°313 et 352 dépendants de la copropriété de la [Adresse 4], sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Sur les arriérés de charges
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] produit le décompte des copropriétaires montrant qu’ils sont redevables de la somme de 2.873,68 €, après déduction des frais de recouvrement, au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 28/01/2026.

Il produit également les appels de provisions, les procès-verbaux des assemblées générales correspondants à la période des charges de copropriété dont le règlement est sollicité.

Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] seront donc solidairement condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2.873,68 € au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 28/01/2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] produit également copie de la mise en demeure du 20 mars 2024 adressée aux époux [L] en recommandé avec accusé de réception, signé par l’un des destinataires le 29 mars 2024 ;

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] seront donc solidairement condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 2.873,68 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] produit copie de la mise en demeure reçue le 29 mars 2024, outre la copie du courrier de relance du 25 avril 2024 ;

Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] seront donc solidairement condamnés à régler au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 72 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur les délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du même code, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital”.
En l’espèce, pour justifier de sa demande, Madame [Z] [J] épouse [L] n’apporte aucun élément pour justifier de sa situation, mais allègue des éléments liés à des négligences supposées de l’ancien syndic de copropriété.

Son décompte démontre des règlements irréguliers depuis 2022, des situations d’impayés récurrentes qui ne favorisent pas, précisément, le bon fonctionnement d’une copropriété.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et frais irrépétibles :
Suivant l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L’article 700 du code de procédure civile énonce que “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
(…)
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…).”
En l’espèce, Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] sont les parties perdantes, ils seront donc condamnés in solidum aux dépens.
S’agissant des frais exposés non compris dans les dépens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] produit une facture correspondant aux frais d’honoraires de son conseil, soit la somme de 1.093 €

En revanche, les factures pour « requête aux fins de tentative de conciliation » de 600 € et « de constitution de dossier avocat » de 432 € ne correspondent pas à des frais exposés pour la procédure, ni à des frais nécessaires au recouvrement des créances.

Monsieur [Q] [L] et Madame [Z] [J] épouse [L] seront donc condamnés in solidum à régler la somme de 1.093 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], à l’exclusion des sommes de 600 € et 432 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS