TJ 59350, 27 mai 2026, RG 26/00874

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00874 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2M4M

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2026

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE CITE SAINT [Localité 3], prise en la personne de son gestionnaire, [Localité 4] HABITAT

C/

[R] [W]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE CITE SAINT [Localité 3] (ASL CITE SAINT [Localité 3]), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gestionnaire, [Localité 4] HABITAT
représentée par Maître Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Février 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Mai 2026, date indiquée à l'issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [W] est propriétaire du lot n°376 dépendant d’un ensemble immobilier « [Adresse 3] [Adresse 4] ».

Pour l’administration des voies, terrains, ouvrages et équipements d’intérêt commun aux propriétaires de la [Adresse 4] a été créé par les propriétaires l’association syndicale libre de la [Adresse 4] (ASL CITE SAINT-[Localité 3]) (publication JO du 18 mai 2021) régie par ses statuts, l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et le décret d’application n°2006-504 du 3 mai 2006.

Par contrat du 08 juillet 2025, l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] désigne [Localité 4] HABITAT président de l’association à qui est confié un mandat de syndic de copropriété soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Alléguant un défaut par Monsieur [R] [W] du paiement de ses provisions sur charges, l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] a saisi Monsieur [X] [B], conciliateur de justice, lequel constatait l’échec de la tentative de conciliation par procès-verbal 07 juillet 2025.

Puis par acte de commissaire de justice délivré le 09 janvier 2026, l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] a fait assigner Monsieur [R] [W] à l’audience 17 février 2026 de la 10ème chambre du Tribunal judiciaire de LILLE à laquelle elle demande, aux visas des dispositions de l’ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales libres de propriétaires et du décret afférent, de condamner Monsieur [R] [W] à lui payer les sommes de :
de 1.004,09 € avec intérêts de droit à compter de l’assignation valant mise en demeure au titre des sommes dues au 20 novembre 2025,de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
A l’audience du 17 février 2026, l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] était représentée. Monsieur [R] [W] comparaissait en personne.

L’ASL CITE SAINT-[Localité 3] réitère ses demandes formulées dans son acte introductif d’instance. Elle sollicite également le débouté de Monsieur [R] [W], exposant qu’il ne saurait se faire justice soi-même de sorte que quand bien même il aurait à faire valoir des griefs contre l’ASL, il doit régler les provisions sur charges de l’association qui ont été votées par assembles générales des propriétaires.

En défense, Monsieur [R] [W] sollicite le débouté de l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] de ses demandes de condamnation à son encontre, se prévalant de l’inexécution par l’association de ses propres obligations, soit un défaut d’entretien des espaces verts, de gestion des déchets et l’absence de distribution d’un badge à son nom.

A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] à lui fournir le badge d’accès qu’il a sollicité préalablement par courrier.
L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il est rappelé que, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, les parties doivent prouver les faits propres à fonder leurs prétentions et que conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui se prévaut d’une obligation à la charge de la partie adverse doit la prouver et celui qui se prétend libéré de cette obligation, doit en prouver l’exécution ou les causes qui le libèreraient de cette exécution.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 7 de l’ordonnance 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, les statuts définissent notamment l’objet de l’association, ses règles de fonctionnement, les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations,

L’article III-1 des statuts de l’association syndicale libre de la [Adresse 4] dispose que les recettes de l’association se composent notamment des cotisations de ses membres, des sommes appelées au titre du fonds de roulement, des fonds de travaux et fonds de réserve décidés par l’assemblées,

L’article III-2 définit les charges générales qui comprennent notamment les dépenses d’administration et de gestion de l’association syndicale, les dépenses relatives aux installations de fermeture et de contrôle d’accès et aux voiries de la cité,

En l’espèce, à l’appui de sa demande, L’ASL CITE SAINT-[Localité 3] produit le compte de Monsieur [R] [W] aux termes duquel il est redevable à la date du 20 novembre 2025 de la somme de 1.004,09 € au titre des appels de fonds depuis le 20 mars 2021, date à laquelle Monsieur [R] [W] a acquis le lot n°376.

Elle produit également les procès-verbaux de l’assemblée générale de l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] approuvant ses comptes de gestion et le vote des budgets provisionnels pour les exercices correspondants, ainsi que les appels de fonds adressés à Monsieur [W] sur la même période.

Monsieur [W] produit de son côté son extrait de compte à la date du 01 juillet 2023 qui ne contredit nullement celui produit par l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] sous réserve qu’il ne s’agit, pour sa part, que d’un extrait.

Il n’établit donc pas avoir réglé la somme qui lui est réclamée, ce qu’il reconnaît d’ailleurs puisqu’il prétend en être exonéré par le fait que l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] aurait elle-même manqué à ses propres obligations.

Il convient donc de répondre aux moyens de défense de Monsieur [W].

Sur la demande tendant à l’exception d’inexécution du fait de l’absence par l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] de ses propres obligations

En l’espèce, Monsieur [R] [W] n’est lié par aucun contrat avec l’ASL CITE SAINT-[Localité 3], de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil aux termes de laquelle une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors que celle-ci est exigible si l’autre partie n’exécute pas ses propres obligations et si cette inexécution est suffisamment grave.

Monsieur [R] [W] sera, par conséquent, condamné à payer à l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] la somme de de la somme de 1.004,09 € au titre des appels de provisions sur charges arrêtées au du 20 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2026, date de l’assignation.

La demande de Monsieur [R] [W] peut se traduire par une demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance au visa de l’article 1240 du code civil, causé par l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] en n’exécutant pas l’entretien des espaces verts et la gestion des déchets et qui viendrait, en compensation, annuler sa propre dette.

Aux termes de l’article 1.3 des statuts de l’ASL CITE SAINT-[Localité 3], celle-ci a pour objet notamment l’exploitation et l’entretien des terrains et espaces non bâtis de la [Localité 5] [Adresse 5] [Localité 3] ainsi que la collecte et l’évacuation des déchets domestiques des habitations de la CITE SAINT-[Localité 3].

Les procès-verbaux de l’assemblée générale de la CITE SAINT-[Localité 3] s’agissant du budget prévisionnel mentionne la ligne budgétaire de la gestion des déchets et celui de l’entretien des espaces verts.

Monsieur [R] [W] produit une attestation de Madame [Z] [A] en date du 04 février 2026 attestant notamment que les poubelles ne sont pas installées dans les emplacements prévus à cet effet et une attestation de Monsieur [M] [K] du 04 février 2026, mandataire immobilier indépendant, attestant de nombreux dysfonctionnements de l’ASL redoutant, de ce fait, une dépréciation de la valeur du bien.

Il produit un échange de mails daté du 18 mars 2022 portant sur la livraison des espaces extérieurs, un bouleau qui a dû être abattu et la prévision de la plantation d’autres arbres.

Il produit également une synthèse des discussions lors de l’assemblée générale du 28 juin 2024 portant sur un certain nombre de difficultés dont la rupture d’égalité entre les propriétaires qui cotisent pour l’ASL et ceux qui ont refusé d’y adhérer, la reprise de travaux, l’électrification d’un portail, notant que le président de l’association indique que d’ici 15 jours les propriétaires auront des badges pour ouvrir le portail, les dysfonctionnements liés à la chaufferie, l’éclairage nocturne, la prévision d’un local à vélo et le problème de sa gratuité, l’approbation des comptes de l’exercice 2022 pour laquelle certains habitants soulèvent que l’appel des fonds serait supérieur aux dépenses réelles ou pour des charges qui n’existeraient pas ou encore disproportionné bien que la « courrée soit très belle maintenant ». Les propriétaires-habitants considèrent également les appels de charges très élevés au sujet de la souscription d’un contrat de nettoyage et rotation des poubelles et décident de gérer bénévolement et collectivement la propreté de la Cité et la rotation des poubelles. Mais que finalement le budget 2022 est voté à l’unanimité. Il est également voté le budget prévisionnel 2025.

Enfin, Monsieur [R] [W] produit également des clichés photographiques dont la date est marquée au feutre noir avril et mai 2025 s’agissant des espaces verts et de mai 2024 montrant le stockage de poubelles et d’encombrants.

L’ensemble de ces pièces ne permettent pas d’établir les défaillances à l’encontre de l’ASL CITE SAINT-[Localité 3], les photos montrent des espaces verts à un moment donné, sans aucun détail sur les obligations précises de l’assemblé syndicale à ce sujet (cahier des charges), de même que la présence d’encombrants peut tout aussi être imputable à un propriétaire indélicat.

Partant, Monsieur [R] [W], s’il atteste de difficultés inhérentes à la gestion collective d’équipements communs de la Cité, ne justifie pas, au vu des pièces qu’il produit, de l’inexécution par l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] de ses propres obligations.

Il sera débouté de toute demande indemnitaire.

Sur la condamnation à lui remettre un badge

Monsieur [R] [W] justifie d’un courrier de [Localité 4] du 22 août 2024 de la mise en œuvre d’un portail piéton collectif fermant le passage de la [Adresse 4] et indiquant la nécessité d’être muni d’un badge pour en déclencher le déverrouillage. Un coupon réponse est annexé au courrier et précisant qu’à défaut de retour du coupon réponse, trois badges seront affectés par logement.

En réponse à un mail du 25 juillet 2025 de [Localité 4], Monsieur [R] [W] rappelle être toujours en l’attente d’un badge à son nom.

Curieusement, l’ASL CITE SAINT-[Localité 3], en réponse à cette demande reconventionnelle formée par Monsieur [R] [W], fait valoir que ce dernier ne saurait se faire justice à soi-même. Ce qui n’est pas le cas puisqu’elle est faite en justice.

Conformément à l’article 1353 précité, Monsieur [R] [W] prouve suffisamment de l’engagement de l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] de fournir un badge pour le portail piéton qui ferme le passage de la [Adresse 4]. En revanche, l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] ne justifie nullement, toujours en application de l’article 1353 précité, de l’avoir accompli.

L’ASL CITE SAINT-[Localité 3] sera donc condamnée à fournir à Monsieur [R] [W] un badge pour déverrouiller le portail piéton qui ferme le passage de la [Adresse 4] suivant les modalités précisées au dispositif.

Sur la résistance abusive

En application de l’article 1240 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le non-paiement des provisions pour le règlement des charges par un propriétaire, lorsqu'il est délibéré et répété, traduit sa mauvaise foi.

Il a pour effet de porter préjudice au fonctionnement normal de la collectivité en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des autres propriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants.

En l’espèce, le syndicat justifie de la carence de Monsieur [R] [W] dans le paiement de ses appels de fonds depuis le 1er trimestre 2021. Toutefois, figurent également au crédit de son compte des « remboursements » de provisions appelées.

Surtout, l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] ne justifie d’aucune mise en demeure adressée à son encontre pour le règlement des impayés (hormis un mail de rappel en date du 19 septembre 2024 qui ne saurait remplacer une mise en demeure), de sorte que la récurrence constatée sur plusieurs années peut tout aussi bien résulter de sa propre carence dans le recouvrement des appels de fonds.

Elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”

En l’espèce, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, les deux parties étant partiellement perdantes dans la présente instance.

De même, il ne parait pas inéquitable de laisser à la charge de l’ASL CITE SAINT-[Localité 3] ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.
Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS