TJ 69123, 29 mai 2026, RG 25/02764

DOSSIER N° RG 25/02764 - N° Portalis DB2H-W-B7I-25SJ

Jugement du :
29/05/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 1] S2

[J] [I]
[B] [I]
C/
S.A. SOLLAR

Copie exécutoire délivrée
à : Me GINTZ (T.549)
Me GREFFET (T.502)

Expédition délivrée
à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurent GINTZ (T.549), avocat au barreau de LYON

Madame [B] [I], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laurent GINTZ (T.549), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A. SOLLAR, dont le siège social est sis [Adresse 2] devenue SA 1001 VIES HABITAT
représentée par Me Cédric GREFFET (T.502), avocat au barreau de LYON

Citée à personne morale par acte de commissaire de justice en date du 10 Septembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 16 septembre 2025
Date de la mise en délibéré : 22 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [I] sont locataires d’un logement de type F4, situé [Adresse 3] à [Localité 2] donné à bail le 20 mars 2014 par la société SOLLAR SA d’HLM LE LOGEMENT ALPES RHONE (ci-après société SOLLAR).
Le 12 janvier 2024, un des murs d’une des deux salles de bain, dite première salle de bain s’est effondré.
La société SOLLAR a fait exécuter des travaux de remise en état entre le 30 janvier et le 12 février 2024.
Se plaignant de l’état de la seconde salle de bain, inutilisable depuis des années, les époux [I] ont mis leur bailleresse en demeure suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 7 mai 2024.
La société SOLLAR a fait savoir qu’une déclaration de sinistre dommage-ouvrage avait été formalisée et que l’instruction du dossier était en cours.
Suivant assignation délivrée le 10 septembre 2024, les époux [I] ont fait citer la société SOLLAR par devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon du chef des demandes suivantes :
Condamner la société SOLLAR sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder aux travaux suivants :* Réparer intégralement les carreaux de la première salle de bain,
* son bac à douche fissuré de manière à ce que cette salle de bain soit conforme à toutes les normes en vigueur et notamment pour faire cesser toutes violations de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989,
- Condamner la société SOLLAR à reloger à ses frais toute la famille [I] pendant toute la durée des travaux,
Dire et juger que les époux [I] n’auront pas à payer de loyer à la société SOLLAR pendant toute la durée des travaux et sinon, les suspendre,Condamner la société SOLLAR à payer aux époux [I] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la privation totale de l’appartement loué pour la période allant du 12 janvier 2024 au 12 février 2024,Condamner la société SOLLAR à payer aux époux [I] la somme de 6.896,40 euros à titre de dommages et intérêts venant en réparation du préjudice de jouissance subi du fait de la privation de la première salle de bain depuis l’année 2018,Condamner la société SOLLAR au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.Dans leurs conclusions déposées à l’audience du 22 janvier 2026 auxquelles ils se sont expressément référés, les époux [I] reprennent les demandes de leur exploit introductif d’instance, sauf à y ajouter :
Réparer intégralement le mur sinistré de la chambre parentale.
A l’appui de leurs demandes, les époux [I] font valoir en substance :
Que le bailleur n’a pas réalisé la totalité des travaux urgents, en particulier la remise en état de la première salle de bain,Que cela ressort du rapport d’expertise de la société IMMANENCE et de l’attestation de la Direction de la Sécurité et de la Prévention de la commune de [Localité 3],Que le bailleur a reconnu cet état de fait, mais a demandé aux époux [I] de patienter,Qu’une nouvelle aggravation est apparue pendant l’instance matérialisée par l’apparition d’un trou dans un des murs de la chambre parentale.
La société SOLLAR, dans ses dernières conclusions n°2 auxquelles elle s’est expressément référée, demande de :

Donner acte à la société 1001 VIES HABITAT de son intervention volontaire à la présente procédure, celle-ci venant aux droits de la société SOLLAR,Juger que la bailleresse démontre avoir satisfait à ses obligations légales et contractuelles,Juger que les époux [I] ne justifient ni du principe, ni du quantum des préjudices qu’ils indiquent avoir subis.En conséquence
A titre principal,
Débouter Monsieur [J] [I] et Madame [B] [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,Lui donner acte de ce qu’elle s’est engagée, depuis la fin des investigations expertales, à faire réaliser les travaux de remise en état du logement,Lui donner acte de ce qu’elle a fait réaliser l’ensemble des devis nécessaires à la parfaite remise en état du logement, les travaux n’ayant pas pu être exécutés, faute pour les locataires de laisser libre l’accès au logement,Condamner, pour parvenir à la réalisation de ces travaux, Monsieur et Madame [I] à ouvrir les lieux loués et à laisser intervenir dans le logement les entreprises mandatées par le bailleur, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée à compter de la signification du jugement à intervenir.A titre subsidiaire,
Ramener les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame [I] à de plus justes proportions,En toute hypothèse,
Débouter Monsieur et Madame [I] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, y compris leurs demandes accessoires au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et les dépens de l’instance,Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, comme étant incompatible avec la nature de la présente affaire, conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner les mêmes, sous la même solidarité, aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses écritures, la défenderesse soutient notamment :
Qu’elle a été réactive dès l’effondrement de la cloison de la première salle de bain,Qu’elle a déclaré le sinistre auprès de l’assureur dommage ouvrage, concernant la deuxième salle de bain, dès le 24 janvier 2024,Qu’une expertise et des délais sollicités par l’assureur ont été nécessaires et qu’un rapport d’expertise a été rendu le 25 septembre 2024,Que la société NICOLAS PEINTURE a ensuite été mandatée par ses soins mais les locataires ont refusé de recevoir l’entreprise dans un premier temps, donnant lieu à l’envoi d’un courrier d’avertissement,Que l’entreprise a par la suite été empêchée de réaliser les travaux, les époux [I] exigeant des travaux de plus grande ampleur,Que malgré l’envoi d’une mise en demeure, les époux [I] ont continué de refuser l’accès au logement,Que les travaux complémentaires, non pris en charge par l’assureur dommage ouvrage, ont été devisés au titre de l’assurance multirisques habitation, et validés lors de l’expertise,Que deux devis ont donc été établis et il appartient aux locataires de laisser libre l’accès au logement pour la remise en état de toutes les parties sinistrées,Que rien ne justifie que les époux [I] soient relogés temporairement,
Que la demande de suspension des loyers suppose que le bailleur manque à son obligation de délivrance, ce qui n’est pas le cas, alors qu’au demeurant, une salle de bain restera opérationnelle pendant les travaux sur la seconde.Que le préjudice de jouissance invoqué pendant l’exécution des travaux en janvier et février 2024 n’est pas établi, alors que le logement à l’hôtel relève d’un choix des époux [I],Que le préjudice de jouissance au titre de la seconde salle de bain, inutilisée depuis 2018, ne saurait être réparé, d’autant que la demande est prescrite et que le préjudice est imputable aux époux [I], ainsi qu’il ressort du rapport de la société d’expertise [L],Que le préjudice matériel allégué, et justifié par la production de factures, au demeurant inexploitables, ne lui est pas imputable.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 mai 2026, les parties ayant repris oralement les demandes exprimées dans leurs conclusions respectives.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la société 1001 VIES HABITAT
La société 1001 VIES HABITAT justifie venir aux droits de la société SOLLAR S.A. [Adresse 4] LE LOGEMENT ALPES RHONE ensuite d’une fusion-absorption réalisée le 10 octobre 2025, régulièrement publiée.
Il y a lieu de lui donner acte de son intervention volontaire, au demeurant non contestée par les demandeurs.

Sur la demande d’exécution des travaux
Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur durant la durée du bail.
Selon l’article 6 al 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.
L’article 6 al 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible de son logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.
Selon l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».
Selon l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, en cas de logement indécent comportant notamment des risques pour la santé et la sécurité physique des locataires, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement jusqu’à l’exécution de ces travaux.
Les preneurs doivent établir la faute de leur bailleur ayant engendré un dommage dont ils doivent établir la nature et le montant.

-Sur la demande de travaux relative au mur de la chambre parentale
Dans le rapport d’expertise extrajudiciaire du cabinet IMMANENCE en date du 16 février 2024 (pièce 6)il ressort des photographies corroborant les constats que le mur de la chambre côté extérieur présente des moisissures, le mur comportant une zone humide. La cause n’est pas due à un mauvais entretien des locataires.
Force est de constater que la bailleresse n’a pas fait le moindre commentaire sur la réfection du mur sinistré de la chambre parentale.
Le dommage n’est pas garanti pas l’assurance constructeurs dommages ouvrages ainsi que le mentionne l’expertise SARETEC (pièce 9).
En pièce 23, il ressort que l’enquête de salubrité de la direction de la santé a portée à la connaissance de la bailleresse par courrier en date du 13 janvier 2025 afin de lui enjoindre de faire procéder à une recherche de fuites et d’infiltrations et pour remédier au développement de moisissures (plaques de plâtre et laine de verre) dans la chambre donnant sur la cour intérieure.
Aucun des devis ne concerne la réparation du mur de la chambre parentale. Ce mur est tellement dégradé qu’il constitue une grosse réparation imputable à la bailleresse qui doit délivrer un logement tout au long du bail en bon état de réparation.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la SA SOLLAR SA D’[Adresse 5] LE LOGEMENT ALPES RHONE à réparer intégralement le mur effondré de la chambre parente dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement.

En application de l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut assortir même d’office sa décision d’une astreinte.
Pour assurer l’exécution de la décision, la défenderesse faisant montre de résistance en n’évoquant pas ce problème manifeste, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire, qu’il y a lieu de fixer à 50 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ce durant une période de 90 jours ouvrables.

Sur la demande de travaux sous astreinte relative à la salle de bain qui n’est plus utilisable depuis 2018
L’appartement compte deux salles de bain. Des incohérences étant apparues dans la désignation des salles de bain appelées alternativement première ou deuxième salle de bain, il est fait choix de périphrases plus précises pour les identifier l’une étant utilisable et l’autre non depuis 2018.
Lors du sinistre du 11 janvier 2024, la cloison de la salle de bain utilisable, séparative du couloir s’est effondrée sur Madame [I]. Il ressort du constat du commissaire de justice du 19 janvier 2024 qu’il existe des traces de moisissures sure l’ensemble de la tranche de cette cloison. Il y a un jeu entre le receveur de douche et la partie murale et un manque de joints dans l’angle et sur la partie murale. Cette salle de bain a été réparée.
La seconde est inutilisable depuis 2018 car le carrelage se détache des murs. Cette salle de bain qui est inutilisée et qui sert de débarras d’après les photographies de l’expertise et le constat du commissaire de justice, comporte une forte odeur d’humidité et un meuble bloque l’accès de la douche dont les carreaux chutent et qui présente un risque pour les personnes. Ce carrelage est tombé lors des opérations d’expertise.
Cette salle de bain à l’évidence une indécence du fait du risque pour les personnes qui peuvent se blesser avec les carreaux coupants qui tombent.
Les époux [I] sollicitent sous astreinte la réparation des carreaux de leur première salle de bain et son bac à douche fissuré.
Il apparaît qu’il est dûment justifié que les travaux dans la salle de bain inutilisable ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre à l’assureur dommage ouvrage, dès lors qu’ils ont été connus par le bailleur, concomitamment à d’autres désordres dans le bâtiment.
De même, il apparaît que le bailleur a fait deviser les travaux de réparation postérieurement au dépôt du rapport d’expertise d’assurance et s’engage à faire réaliser les travaux de remise en état de cette salle de bain.
Le 21 juillet 2025, la société 1001 VIES HABITAT a mis en demeure à une reprise les locataires de permettre l’accès au logement aux entreprises assurant les réparations.
Le délai pour les réaliser n’est donc pas dû à la seule opposition alléguée des époux [I].
Dans ces conditions, il y a lieu d’enjoindre à la société 1001 VIES HABITAT de faire procéder aux travaux de remise en état de la salle de bains qui était inutilisable en procédant à la réfection des carreaux et du bac de douche fissuré pour que cette salle de bain serve comme salle de bain sous un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.
En application de l’article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut assortir même d’office sa décision d’une astreinte.
Pour assurer l’exécution de la décision, la défenderesse faisant montre de résistance en n’évoquant pas ce problème manifeste, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte provisoire, qu’il y a lieu de fixer à 50 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et ce durant une période de 90 jours ouvrables.

Sur la demande reconventionnelle aux fins d’ordonner aux époux [I] de laisser leur logement libre d’accès pour les travaux et ce sous astreinte
En application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, il y aura lieu reconventionnellement d’ordonner à  Monsieur et Madame [I] de laisser leur logement libre l’accès aux entreprises en charge des travaux pour leur préparation et leur exécution s’agissant de la chambre et de la salle de bain s’agissant de travaux d’amélioration nécessaires des parties privatives. Cette obligation sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par manquement constaté à compter de la signification du présent jugement, afin d’assurer l’exécution de la décision de justice en application de l’ article L 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais de relogement
Un relogement temporaire de la famille [I] s’avère nécessaire vu l’ampleur des travaux concernant leur chambre et une salle de bain. Il y a lieu d’ordonner à la bailleresse de prendre en charge financièrement leur relogement sur présentation de justificatifs ou en leur attribuant gratuitement un logement temporaire à proximité de l’école des enfants en période scolaire. En revanche, le paiement du loyer n’a pas à être suspendu puisque les frais de relogement sont pris en charge.

Sur le préjudice de jouissance né de l’inutilisation de la salle de bain sinistrée en janvier 2024 et ayant fait l’objet de réparations
L’obligation de jouissance paisible par le bailleur est une obligation de résultat quand bien même les travaux relèveraient de garanties constructeurs. Dans ce cas, il appartient au bailleur d’appeler en garantie lesdits responsables.
Le fait d’avoir traité le problème n’exonère toutefois pas le bailleur de son obligation de réparer un préjudice de jouissance qui a impacté la vie quotidienne des locataires.
Les locataires réclament l’allocation de la somme de 1.000 euros suite à la privation totale de leur appartement du 12 janvier au 12 février 2024.
Cette demande est justifiée d’autant que l’appartement a été rendu inhabitable par la neutralisation des deux salles de bain.
Leur bailleresse est tenue de leur payer la somme totale de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice de jouissance.

Sur le préjudice de jouissance pour l’inutilisation de la deuxième salle de bain.
Les époux [I] exposent que celle-ci est inutilisable depuis l’année 2018. Dès lors, leur demande d’indemnisation est couverte par la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le bailleur ait été informé du caractère inutilisable de la salle de bain avant l’année 2023 (pièce 4) alors même qu’il s’agit d’un courrier simple dont l’envoi n’est pas démontré et en tout état de cause avant l’année 2024. Cette seconde salle de bain servait d’ailleurs clairement de débarras.
Ce chef de demande est rejeté.

Sur la demande afférente au préjudice matériel

En l’état, il ressort de l’examen des factures d’achat de mobiliers divers sans précision sur la plupart de achats effectués, versées aux débats, qu’il n’est pas possible de rattacher leur acquisition aux conséquences d’un état dégradé de l’appartement.
Le lien de causalité fait défaut, étant superfétatoirement observé que la plupart des factures datent de l’année 2014, date de l’année de l’emménagement, et que les deux factures plus récentes ne permettent pas de rattacher les biens acquis à du mobilier remplacé. Ces deux factures datent de 2023 soit avant le sinistre du 11 janvier 2024.
En outre, le seul bien mobilier manifestement dégradé a été indemnisé par l’assureur habitation à hauteur de la somme de 157,86 euros (pièce 19). Si les époux [I] sollicitent à ce titre la somme de 300 euros, pour la dégradation de 18 compartiments à chaussures, celle-ci n’est pas justifiée par la production d’une facture.

Monsieur et Madame [I] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant de l’exécution provisoire.
Selon les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance à titre provisoire sauf pour le juge à l’écarter en tout ou partie par décision motivée lorsqu’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
S’agissant des condamnations à travaux, bailleresse ayant demandé de lui donner acte qu’elle allait procéder aux travaux nécessaires alors qu’elle a largement entamé le processus de devis et de choix des entreprises, il n’y a pas lieu, vu l’urgence à rendre l’appartement parfaitement utilisable, d’écarter l’exécution provisoire d’autant qu’un délai de deux mois a été accordé avant que l’astreinte devienne exigible.
S’agissant des condamnations financières, du fait des rejets partiels, leur montant est relativement modeste et ne doit pas conduire à devoir écarter le principe de l’exécution provisoire du présent jugement.
Ce chef de demande est dès lors rejeté.

S’agissant des frais accessoires.
Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, les époux [I] d’une part et la SA 1001 VIES HABITAT d’autre part doivent payer les entiers dépens par moitié.
En équité, les demandes croisées au titre des frais irrépétibles sont rejetées.
Ainsi, les demandes croisées au titre des dépens sont rejetées.

PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et contradictoirement, par jugement rendu en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire, par mise à disposition au greffe,