TJ 69123, 29 mai 2026, RG 25/04662

DOSSIER N° RG 25/04662 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3TF3

Jugement du :
29/05/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 1] S2

SCO [Adresse 1]

C/

SAS FDM

Copie exécutoire délivrée
à : Me DREZET (T.485)

Expédition délivrée
à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], domiciliée : chez Sté REGIE DE L’OPERA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Lydie DREZET (T.485), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSE

S.A.S. FDM, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Citée par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, par acte de commissaire de justice en date du 19 Novembre 2025.

d’autre part

Date de la première audience et date de la mise en délibéré : 13 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 19 novembre 2025, délivrée selon l’article 659 du Code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (ci-après SCOP ) a fait citer la SAS FDM en paiement de sommes dues au titre d'impayés de charges de copropriété devant le président du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Lyon selon la procédure accélérée au fond au visa des articles 10, 10-1 et suivants, 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 4198,15 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 12 novembre 2025 comprenant les frais de l’article 10-1 de la loi de 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2025, sous réserve d’actualisation outre 1652,16 euros au titre des appels de fonds non encore échus du 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2026. Il est sollicité sa condamnation à lui payer 2000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens de l’instance. Il est demandé de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses demandes, le requérant expose que cette copropriétaire des lots 1, 2, 3, 11 et 54 correspondant à trois locaux commerciaux, un appartement et à un grenier a omis de régler régulièrement ses charges de copropriété malgré une sommation de payer du 4 septembre 2025 portant sur un principal de 2684,26 euros précisant qu’à défaut de règlement sous un délai de 30 jours et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.

A l’audience, seul le conseil du SCOP a comparu en actualisant sa dette au 9 janvier 2026 à la somme de 1985,87 euros appel du 1er janvier 2026 inclus. Les charges à échoir du 1er avril et du 1er juillet 2026 sont de 1101,44 euros. Il n’y a pas eu de décision antérieure.

La défenderesse n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le présent jugement étant susceptible d’appel eu égard au montant des demandes, il sera rendu en premier ressort et sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives aux parties privatives comprises dans leur lot.

En application de l’article 10-1 a), sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 14-1 de la même loi, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Les sommes imputées sur les appels de fonds correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat. Selon l’article 14-2, les dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2 I et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Cela est applicable aux cotisations du fonds de travaux.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut valablement agir en justice pour le recouvrement des charges de copropriété sans autorisation préalable du SCOP.

Le SCOP prouve le principe de l’obligation dont il réclame le paiement en produisant la matrice cadastrale et le décompte des charges mentionnant les tantièmes à la charge de la défenderesse, le contrat de syndic, les appels de provisions, les états détaillés des dépenses de 2023 à 2024, les procès-verbaux d'assemblée générale du 30 janvier 2024 approuvant les comptes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et votant le budget prévisionnel 2024-2025 et du 6 février 2025 approuvant les comptes du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, les mises en demeure, relance, l’inscription d’hypothèque outre la sommation de payer du 4 septembre 2025 Il est rappelé que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SCOP pour chaque quote-part de charges ce qui est le cas des procès-verbaux d’assemblée générale transmis.

La dette actualisée au 9 janvier 2026 est de 964,72 euros, appel du 1er janvier 2026 inclus et de 1101,44 euros pour les appels du 1er avril et du 1er juillet 2026 inclus.

Ces deux sommes n'apparaissent pas contestables pour les charges impayées échues et à échoir mais devenues exigibles au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ont étés ôtées le montant de l’assignation, de la sommation de payer et de l’hypothèque légale, compris dans les dépens.

Pour les frais de l’article 10-1 de la loi précitée, soit les honoraires d’huissier justifiés à hauteur de 276 euros et deux mises en demeure outre deux relances de 49 euros chacune. Pour les frais de mises en demeure et relances, seule la mise en demeure du 23 juillet 2025 est accompagnée de son accusé de réception conformément au contrat de syndic. Il n’est pas justifié de l’AR de la mise en demeure du 23 avril 2025 ni des envois effectifs des deux relances du 7 mai 2025 et du 6 août 2025. Seule une somme de 49 euros sera mise à la charge de la défenderesse.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SAS FDM à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme totale de 2391,16 euros au titre des charges impayées échues, des frais de l’article 10-1 et des charges à échoir devenues exigibles jusqu’au 3 ème trimestre 2026 inclus.

Les intérêts de retard au taux légal sur la somme de 2261,26 euros courent à compter du 4 septembre 2025 date de la sommation de payer et à compter de l’assignation pour le surplus. La condamnation est prononcée en deniers ou quittances en cas de paiements intervenus depuis l’audience.

En application de l’article 1240 du Code civil, il appartient au demandeur de prouver un abus dans la résistance au paiement, un préjudice différent du simple retard et un lien de causalité. Le seul non-paiement ne peut caractériser la résistance abusive.

En l’espèce, il est établi que la SAS FDM est régulièrement défaillante dans le paiement de ses charges sans qu’elle ait donné la moindre raison à ses non-paiements réitérés. Ces non-paiements causent nécessairement un préjudice à la collectivité impactant la bonne exécution des travaux et des dépenses, perturbant la trésorerie du syndic ou obligeant la collectivité des copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour pallier la défaillance de l’un d’eux. Ce préjudice est distinct du celui réparé par les intérêts moratoires.

Il doit être tenu compte du fait que la SAS FDM dispose de plusieurs locaux commerciaux, devant produire des loyers devant servir à payer ses charges. Elle s’est montrée fuyante vis à vis de ses responsabilités. Il s’agit d’une première procédure.

Il y a dès lors lieu de la condamner à payer en réparation du préjudice causé par sa résistance passive abusive en ramenant la condamnation à la plus juste proportion de 800 euros de dommages et intérêts.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS FDM à payer au SCOP de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 800 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice causé par sa résistance abusive. Le surplus de la demande indemnitaire est rejeté.

Partie succombante, la SAS FDM doit être tenue des entiers dépens de l’instance dont le coût de la sommation de payer du 4 septembre 2025, de l’assignation et de l’hypothèque légale si elle a été prise.
.

En équité, la SAS FDM, condamnée aux dépens, doit en outre une indemnité de procédure de 1000 euros au SCOP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,