TJ 69123, 29 mai 2026, RG 24/03846

DOSSIER N° RG 24/03846 - N° Portalis DB2H-W-B7I-2DNH

Jugement du :
29/05/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S2

[G] [W]
C/
[B] [Y]

Copie exécutoire délivrée
à : Me DIMIER (T.1037)
Me BEAUD (T.984)

Expédition délivrée
à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi vingt neuf Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : STELLA Karen
GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
représenté par Me Roxane DIMIER (T.1037), avocat au barreau de LYON

Monsieur [T] [W], demeurant [Adresse 1] - [Localité 1]
représenté par Me Roxane DIMIER (T.1037), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDERESSES

Madame [B] [Y], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Me Caroline BEAUD (T.984), avocat au barreau de LYON

Madame [C] [Y], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]
non comparante, ni représentée

Cités par acte de commissaire de justice en date du 12 Juillet 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 10 janvier 2025
Date de la mise en délibéré : 13 janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 12 juillet 2024, [G] et [T] [W] ont assigné [B] [Y] et [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LYON aux fins de, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1988 et 1203 et suivants du Code civil :

- voir constater la résiliation du bail entre eux et [B] [Y] au 16 juillet 2023 en l’absence de règlement de l’arriéré dans le délai imparti par le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 16 mai 2023 en tant que de besoin la prononcer du fait des manquements graves et répétés de Madame [Y] aux obligations découlant du contrat,

en conséquence

- voir ordonner l’expulsion de [B] [Y] de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 1] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

- voir condamner solidairement les défenderesses à leur payer la somme de 3271,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérées au 4 juillet 2024, échéance de juillet incluse, outre intérêts et échéances exigibles à la date de l’audience,

- les voir condamner solidairement à leur payer une indemnité d’occupation à compter du 1er août 2024 égale au montant des loyers et charges courants jusqu’à la parfaite libération des lieux,

- les voir condamner in solidum à leur payer 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

A l’audience, sur le moyen soulevé de la notification de l’assignation au préfet cause d’irrecevabilité, le conseil des demandeurs a indiqué n’avoir pas eu le retour de la préfecture et avoir dénoncé ses conclusions à la préfecture. Pour le reste, elle s’en est remise à son dossier et à ses conclusions suivant lesquelles, les demandes sont maintenues. Il est demandé de rejeter les demandes reconventionnelles de [B] [Y] comme injustifiées. La demande d’expulsion vise l’appartement et la cave. L’arriéré locatif est porté à 4658,82 euros au 10 juillet 2025 échéance de juillet comprise outre intérêts et échéances exigibles à la date de l’audience. Le point de départ des indemnités d’occupation a été repoussé au 1er août 2025.

Le conseil de [B] [Y] a déposé son dossier en s’en remettant à ses dernières conclusions suivant lesquelles, il est demandé de :

A titre principal

- voir juger que la demande en résiliation de bail et expulsion est irrecevable faute de démontrer que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement dénoncé à la CCAPEX,

- voir les consorts [W] débouter de leurs demandes,

A titre subsidiaire

- voir expurger du décompte de la dette locative les sommes appelées au titre des charges non justifiées,

- voir constater que la locataire a repris le paiement de ses loyers et charges depuis le 1er février 2025

- voir juger qu’elle bénéficiera de délais de paiement les plus larges, suspensifs es effets de la clause résolutoire et/ou de la résiliation du bail et les lui accorder,

A titre reconventionnel et en tout état de cause,

- voir condamner les consorts [W] à lui payer la somme de 3500 euros au titre de son préjudice de jouissance paisible et de défaut d’eau chaude et de chauffage ainsi que de son préjudice moral,

- voir ordonner compensation entre les sommes respectivement dues par les parties,

- voir condamner les consorts [W] à verser 2000 euros à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires auprès de Maître Caroline BEAUD conseil de [B] [Y] vu les articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 et subsidiairement l’article 700 du Code de procédure civile,

- voir donner acte à Maître BEAUD de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si dans les 4 mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès des consorts [W] la somme allouée.

- voir condamner les mêmes aux entiers dépens de l’instance,

- voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

[C] [Y] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Vu la nature des demandes, le jugement sera en premier ressort et sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la résiliation du bail pour cause de défaut de paiement et la mesure d’expulsion et la demande en condamnation à une indemnité d’occupation

Le conseil de [B] [Y] a soulevé l’irrecevabilité de la demande faute de justifier de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX.

Selon l’article 24 I lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et ce par voie électronique. S’ensuit un diagnostic social et financier.

Selon l’article 24 II, dans sa version avant le 29 juillet 2023, le bail étant de 2018, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au préfet au moins deux mois avant l’audience et ce par voie électronique.

Ces obligations pour les bailleurs sont applicables pour les assignations tendant également au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, la notification du commandement de payer du 16 mai 2023 à la CCAPEX a été justifiée en pièce 27 mais de manière assez tardive le 16 juillet 2024 soit après la délivrance de l’assignation. En revanche, il n’existe pas de preuve que l’assignation a été transmise à la préfecture dans les deux mois avant l’audience. La notification des conclusions au préfet en septembre 2025 ne saurait régulariser la situation.

Dès lors, les demandes en constatation ou en prononcé de la résiliation de bail pour cause d’impayé locatif et aux fins d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation sont irrecevables.

Des lors, la demande reconventionnelle de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire de [B] [Y] est devenue sans objet.

Sur la demande aux fins de condamnation à l’arriéré locatif

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a obligation de payer son loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[B] [Y] a déclaré en page 4 de ses dernières conclusions qu’elle admettait le bon calcul des indexations de loyers. Elle maintient ses contestations sur les charges et notamment l’accès aux pièces. Elle soutient ne pas pouvoir vérifier la réalité des charges.

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

- des services rendus à l’usage des éléments de la chose louée,
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun (ascenseur, …),
- des impositions pour les services des locataires.

Si les charges donnent lieu à des provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant, le bailleur envoie un décompte par nature de charges, le mode de répartition entre locataires et une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires. A la demande du locataire, le bailleur transmet le récapitulatif des charges du logement par voie postale ou dématérialisée.

Il appartient aux époux [W] de justifier qu’ils ont envoyé à [B] [Y] un décompte par nature de charges, le mode de répartition entre locataires et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.

En l’espèce, les pièces 24, 25 et 26 comprennent ces éléments ont été transmis sachant que les indices de référence pour le chauffage sont notés. Les millièmes affectés aux lots et les catégories de charges sont bien présents.

Madame [Y] n’établit pas avoir demandé communication de pièces complémentaires et n’a pas usé de son droit de prendre connaissance des pièces justificatives dans le délai de six mois.

Pour son moyen tiré d’une anomalie de calcul par rapport à ses voisins, le seule communication d’un avis d’échéance n’est pas suffisant pour faire preuve. Seule la communication du décompte de charges aurait pu faire preuve.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner [B] [Y] solidairement avec la caution [C] [Y], dont l’acte de cautionnement est joint, à payer aux bailleurs la somme de 5902,68 euros suivant décompte arrêté au 8 janvier 2026 inclus outre intérêts légaux à compter du 16 mai 2023 sur la somme de 1332,76 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur durant la durée du bail.

L’article 6 al 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible de son logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 1721 du Code civil, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Les preneurs doivent établir la faute de leur bailleur ayant engendré un dommage dont ils doivent établir la nature et le montant.

Madame [Y] soutient que les bailleurs lui ont caché lors de la prise à bail le fait que le logement voisin était dédié à des personnes incarcérées en phase de réinsertion ce qui a causé des troubles et des nuisances. Par ailleurs, elle a allégué avoir été privée de chauffage durant 15 jours en période hivernale. L’eau chaude a été coupée durant une dizaine de jours en octobre 2024. Cela justifierait la somme de 3500 euros soit 5 mois de loyers en réparation de ce trouble anormal de voisinage et de son préjudice de jouissance.

S’agissant du tapage causé par l’appartement voisin, le bien immobilier a été acquis par les consorts [W] en 2019 alors que Madame [Y] est locataire depuis 2018. En application de l’article 1725 du Code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voies de fait à sa jouissance sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. Dès lors, ce chef de demande est rejeté.

Pour la chaudière, Madame [Y] a la charge de l’entretien de la chaudière. Aucune démonstration n’est faite sur les raisons d’une panne dont la réparation incombe à l’action du bailleur. Dès lors, ce chef de demande est rejeté.

S’agissant de la suppression d’eau chaude durant 15 jours en octobre 2024, il ressort que deux appartements ont été concernés et que ce problème a bien existé suivant pièce 6. Le mandataire de gestion a agi. C’est donc aux bailleurs qui ont été prévenus via leur mandataire de démontrer que la cause de ce dysfonctionnement est imputable à la locataire. Ce défaut d’eau chaude pendant 15 jours en octobre 2024 cause nécessairement un préjudice de jouissance pour se laver.

Ce préjudice doit être fixé au montant de 200 euros de dommages et intérêts.
Ainsi, [G] et [T] [W] doivent payer à [B] [Y] la somme de 200 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié à l’absence d’eau chaude en octobre 2024. Le reste de la demande indemnitaire est rejeté.

Sur la demande de compensation

En application des articles 1347 et 1347-1 du Code civil, il y a lieu de compenser les deux créances réciproques qui sont fongibles, certaines, liquides et exigibles jusqu’à due concurrence.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, [B] et [C] [Y] doivent payer solidairement les entiers dépens, l’acte de cautionnement prévoyant une clause de solidarité expresse s’étendant aux frais éventuels de procédure. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

En équité, il y a lieu de condamner solidairement [B] et [C] [Y] à payer à [G] et [T] [W] une indemnité de procédure d’un montant qu’il convient de ramener à la plus juste proportion de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes de [B] [Y] au titre des frais irrépétibles et des dépens sont rejetées.

PAR CES MOTIFS