TJ 13055, 1 juin 2026, RG 25/05052

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 01 Juin 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier lors de l’audience : Madame CICCARELLI , Greffier
Greffier lors du prononcé : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

N° RG 25/05052 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7DIN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic en exercice la Société IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [R], né le 26 Septembre 1976 à [Localité 1] (TUNISIE), demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Michael ZERBIB de la SELARL CABINET MICHAEL ZERBIB & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

Grosse délivrée le 01 Juin 2026
À
- Maître Stéphane AUTARD
-Maître Michael ZERBIB

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [R] est copropriétaire des lots 8 et 96 au sein de l'ensemble immobilier dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s'est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE a fait citer Monsieur [H] [R] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 16 février 2026, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 9 mars 2026.

A l'audience du 9 mars 2026, par l'intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [H] [R] au paiement :
- De la somme de 5896,23 euros au titre des charges de copropriété dues au 5 novembre 2025;
- De la somme de 881 euros au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- De la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- De la somme de 1922 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Des dépens.

Il demande par ailleurs que dans l’hypothèse où à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée puisse être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 étant supporté par la partie débitrice.

En défense, Monsieur [H] [R], représentée par son conseil, demande au juge de prendre acte de ce qu’il a réglé la somme de 300 € au mois de décembre puis au mois de janvier et enfin mois de février et de lui accorder des délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L'article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l'espèce, par courrier recommandé en date du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [H] [R] de payer une somme totale de 5519,43 euros et non uniquement les provisions impayées dues au titre de l'exercice en cours, cette mise en demeure étant donc irrégulière et susceptible de rendre les demandes irrecevables.

Pour autant, Monsieur [H] [R] n’a pas soulevé ces irrégularités de la mise en demeure.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

S'agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l'immeuble des 19 décembre 2023, 10 juillet 2024 et 19 mai 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, non contestés dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [H] [R] pour la période réclamée,
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- le relevé de compte arrêté au 5 novembre 2025 à la somme de 5896,23 € dus au titre des charges et travaux et de 501,08 € dus au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.
- le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [H] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5896,23 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 5 novembre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

S'agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d'un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais relatifs au commandement de payer en date du 4 mars 2025, n’étant pas obligatoire dépend des frais de recouvrement. Ils seront pris en compte à hauteur de 158,34 euros.

Les frais de constitution d’hypothèque, de relance et de commandement de payer du 14 février 2025 ne sont pas justifiés. Ils seront rejetés.

Les frais de constitution dossier contentieux ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle, le rôle du syndic étant bien de recouvrer les charges. Ils ne seront donc pas pris en compte.

Par conséquent il convient de condamner Monsieur [H] [R] à payer à [W] la somme de 158,34 € au titre des frais de recouvrements.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d'une somme d'argent est réparé par l'allocation de l'intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d'un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l'intimé ni encore de l'affirmation péremptoire de " sa mauvaise foi caractérisée " en l'absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Il convient de relever que DF a effectué trois paiements de 300 euros chacun pour les mois de décembre 2025, janvier février 2026.

Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [H] [R] sollicite les plus larges délais de paiement.

Pour autant, il ne verse aux débats aucune pièce de nature à justifier de ce qu’il serait en capacité de respecter l’échéancier qui pourrait lui être proposé.

Par conséquent, et bien que la bonne foi de Monsieur [H] [R] ne soit pas remise en cause, il convient de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [H] [R] supportera les dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [H] [R], qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé " [Adresse 1] " situé [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE la somme de 1000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,