TJ 13055, 1 juin 2026, RG 26/00349

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 01 Juin 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier lors de l’audience : Madame CICCARELLI , Greffier
Greffier lors du prononcé : Madame LEREBOURG, Greffier
Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

N° RG 26/00349 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7MPD
Grosse délivrée le 01 Juin 2026
À
-Maître Frédéric RACHLIN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [K], né le 12 Novembre 1951 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [K] est copropriétaire du lot 7 au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s'est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE a fait citer Monsieur [N] [K] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 19 décembre 2025, par l'intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu'exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner Monsieur [N] [K] au paiement :
- De la somme de 15610,14 euros au titre des charges impayées arrêtées au 6 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- De la somme de 1065,96 euros au titre du budget prévisionnel ;
- De la somme de 1093,63 euros au titre des frais nécessaires prévus à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Des dépens.

Monsieur [N] [K], bien que régulièrement convoqué (cité à étude), n'était ni présent, ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L'article 472 du code de procédure civile, dispose qu'en l'absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L'article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : " A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. "

Sur la recevabilité

En l'espèce, par courrier recommandé en date du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [N] [K] de payer les provisions impayées dues au titre de l'exercice en cours.

Il résulte de l'examen du décompte que les provisions appelées au titre de l'exercice en cours n'ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

S'agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, à l'appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l'immeuble des 25 octobre 2023, 29 septembre 2025 et 27 octobre 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er mars 2021 au 28 février 2021, du 1er mars 2022 au 28 février 2023, du 1er mars 2023 au 28 février 2024, du 1er mars 2024 au 28 février 2025, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er mars 2025 au 28 février 2026 ;
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [N] [K] pour la période réclamée,
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- le relevé de compte arrêté au 6 janvier 2026 à la somme de 15610,14 € dus au titre des charges et travaux et de 1093,63 € dus au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.
- le détail des provisions à échoir pour l'exercice du 1er mars 2026 au 28 février 2027, pour un total de 1065,96 €,
- le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [N] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15610,14 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 6 janvier 2026, avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

S'agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 17 novembre 2025, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours est celui du 1er mars 2025 au 28 février 2026.

Par concéquent, le syndicat des copropriétaires ne peut obtenir condamnation de Monsieur [N] [K] au titre de l’exercice du 1er mars 2026 au 28 février 2027.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

S'agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d'un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, aucune des mises en demeure avec leurs intérêts de retard, des relances n’est justifiée. Elles ne seront donc pas prises en compte.
La constitution d’hypothèques n’est pas justifiée. Elle ne sera donc pas prise en compte.

La constitution du dossier transmis à l’avocat n’est justifiée par aucune diligence exceptionnelle, le rôle du syndic étant bien de recouvrer les charges. Ses frais ne seront donc pas pris en compte.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [N] [K] supportera les dépens de l'instance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [N] [K], qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE la somme de 1000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,