TJ 35238, 29 mai 2026, RG 25/03409

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 29 Mai 2026

N° RG 25/03409 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LSHV

Jugement du 29 Mai 2026
N°: 26/540

OPH NEOTOA

C/

[P] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me NORMANT Aude
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 29 Mai 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Février 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 29 Mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [B] [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Aude NORMANT, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2016, l'établissement [Localité 5] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [Z] et Mme [K] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 470,14 euros (logement et garage).

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 mai 2024, Mme [K] [Z] a donné congé dans les suites de son divorce.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.615,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [Z] le 4 décembre 2024.

Par assignation du 9 avril 2025, l'établissement [Localité 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
En conséquence,
Ordonner l’expulsion M. [P] [Z] et de tout occupant de leur chef et ce, avec le concours de la [Localité 7] Publique s’il y a lieu ; Condamner M. [P] [Z] à payer à [Localité 5] : 3.083,49 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Les loyers échus du 3 avril 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquise ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
A titre subsidiaire :
En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance ;
En tout état de cause,
Condamner M. [P] [Z] à payer à [Localité 5] la somme de 50,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outres les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises pour être retenue à l’audience du 6 février 2026.

A cette date, l’établissement [Localité 5] a comparu représenté par Mme [B] [R], dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, l'établissement [Localité 5] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 février 2026, s'élève désormais à 7.363,69 euros.

L'établissement [Localité 5] précise qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois de mars 2025.

Le bailleur indique s’en rapporter sur la demande de délais.

A l’audience, M. [P] [Z] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant et actualisant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa des articles 1343-5 du Code civil et L. 412-3 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, M. [P] [Z] sollicite de :
Accorder un report jusqu’au mois de décembre de la créance ;Accorder à M. [P] [Z] des délais de paiement pour une durée de deux ans ; Accorder à M. [P] [Z] un délai d’un an pour quitter le logement ;Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses demandes, M. [Z] expose qu’il a connu des difficultés personnelles et financières dans les suites d’un accident de travail et de son divorce. Il précise avoir entamé une formation professionnelle, avoir dû l’interrompre un temps du fait d’un arrêt maladie, mais, que celle-ci se terminant en septembre 2026, il devrait voir sa situation s’améliorer par la suite en trouvant un emploi. Il déclare ne pas bénéficier d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [Localité 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 29 septembre 2016, et il contient, en l’article 3, alinéa 4-1, des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après délivrance d’un commandement de payer.

Le bailleur justifie d’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 décembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.615,52 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 février 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'établissement [Localité 5] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 610,15 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement [Localité 5] ou à son mandataire.

2. Sur la demande de délais pour quitter les lieux

L’article L 412-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. ».

L’article L 412-4 de ce même code prévoit que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’espèce, M. [P] [Z] justifie de la formation qu’il a entreprise depuis le mois d’octobre 2025 jusqu’au mois de juin 2026 en qualité de monteur en installation thermique. Il justifie également avoir trois enfants pour lesquels il déclare disposer d’un droit d’accueil.

Au regard de ses éléments et des conditions du marché locatif, il convient de lui accorder des délais afin de lui permettre de se maintenir dans le logement le temps de pouvoir se reloger dans de bonnes conditions.

Toutefois, au regard des circonstances, du temps dont M. [P] [Z] a d’ores et déjà bénéficié depuis la délivrance de l’assignation en avril 2025 et de l’absence de reprise de paiement mensuel même partiel, ce délai sera limité à trois mois.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1103 du code civil, il est prévu que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 7), a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 alinéa 2, des conditions générales du contrat de bail, précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois.

L'établissement [Localité 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 février 2026, M. [P] [Z] lui devait la somme de 7.363,69 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 1.615,52 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1.467,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur les demandes de report et échelonnement de la dette

L’article 1343-5 du Code civil précise que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [P] [Z] sollicite l’octroi d’un report de sa dette jusqu’en décembre 2026 puis d’un échelonnement de celle-ci.

Force est de constater que les termes de l’article 1343-5 ci-dessus rappelés ne permettent pas de cumuler ces deux possibilités, au vu de l’emploi de la conjonction de coordination « ou ».

Au regard des éléments de l’enquête sociale et des justificatifs fournis par le locataire, mis en perspective au montant de la dette, il convient de débouter M. [P] [Z] de sa demande de report et lui accorder des délais de paiement.

Dès lors, en considération de la situation financière du débiteur et des besoins du créancier, il convient d’accorder à M. [P] [Z] des délais de paiement et de dire qu’il devra s’acquitter de la somme mensuelle de 306,83 euros pendant 23 mois, puis le solde de la dette le 24ème mois, sauf meilleur accord entre les parties à l’issue de ce délai de 24 mois.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [P] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,