TJ 92050, 28 mai 2026, RG 25/01552

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 28 Mai 2026

N° RG 25/01552 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2RH5

N°de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [G]siseà [N] [Localité 1], [Adresse 1], représenté par son syndic, la société SOUPIZET IMMOBILIER PARIS

c/

[W] [H]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 2] sis à [Adresse 3], représenté par son syndic, la société SOUPIZET IMMOBILIER PARIS
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: E0839

DEFENDERESSE

Madame [Y] [Q] [H]
[Adresse 5] à [Localité 3]
(99) CAMEROUN

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 Mars 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 02 avril 2026, prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE
 
Madame [Y] [O] est propriétaire des lots n°49, n°221 et n°337 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 4], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure Madame [Y] [O] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 1.703,09 euros correspondant à la provision du premier trimestre 2025, dans un délai de 30 jours.

A défaut de règlement de cette somme dans le délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires a précisé à Madame [Y] [O], dans sa lettre du 25 février 2025, qu’elle saisirait le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir la condamnation de cette dernière à payer :
- 12.280,34 € correspondant aux sommes appelées au titre des exercices précédents et restant dues après approbation des comptes, selon décompte ci-joint arrêté au 1er janvier 2025 ;
- 8.946,47 € correspondant aux provisions échues de l'exercice en cours due au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- 6.826,61 € correspondant aux provisions non encore échues devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, dont le montant est décomposé comme suit :
- 5 109,27 € (1.703,09* 3) au titre du budget prévisionnel (résolution numéro 14 de l'assemblée générale du 26 septembre 2024),
- 258,6 € (86,02* 3) au titre de la cotisation au fonds travaux (résolution numéro 15 de l'assemblée générale du 26 septembre 2024) ;
- 1 458,74 € (729,37* 2) au titre des dépenses pour travaux de rénovation du TGBT (résolution numéro 22 de l'assemblée générale du 26 septembre 2024).

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Y] [O] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

- 23.594,62 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 25 février 2025, date de la mise en demeure ;
- 3.406,18 € (1.703,09* 2) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre du budget prévisionnel approuvé par l'assemblée générale du 26 septembre 2024 (résolution numéro 14), devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
- 172,04 € (86,02* 2) correspondant aux provisions non-échues, dues au titre de la cotisation au fonds travaux approuvée par l'assemblée générale du 26 septembre 2024 (résolution numéro 15), devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
- 729,37 € correspondant aux provisions non-échues, dues au titre des dépenses pour travaux de rénovation du TGBT approuvées par l'assemblée générale du 26 septembre 2024 (résolution numéro 22), devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
- 2.000 € à titre de dommages et intérêts, en application de l'article 1231 du Code Civil ;
- 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires maintient toutes ses demandes.

Madame [Y] [O], domiciliée à [Localité 3] au Cameroun, bien que régulièrement assignée selon les formalités prévues par l’accord de coopération en matière de justice en date du 21 février 1974, n'a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce,

il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment la matrice cadastrale, le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 septembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 septembre 2025 approuvant les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2024, et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, les deux attestations de non-recours des assemblées générales du 19 décembre 2023 et du 26 septembre 2024, l’attestation de non-recours du 2 mars 2026 de l’assemblée générale du 30 septembre 2025 et le relevé du compte de Madame [Y] [O] arrêté au 1er avril 2025, que la défenderesse est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance et au jour de l’audience du 4 mars 2026.

Il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires a appelé les provisions pour charges et les appels de travaux que la défenderesse ne s’est pas régulièrement acquittée de ses charges de copropriété depuis plusieurs années.

De plus, la défenderesse ne s’est pas acquittée de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 25 février 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et d’ores et déjà exigibles jusqu’au 1er avril 2025 inclus, le paiement des deux provisions de charges de copropriété non échues au titre l’année 2025, le paiement des provisions non encore échues au titre de la cotisation au fonds travaux et le paiement des provisions non encore échues au titre des dépenses pour travaux de rénovation du TGBT.

Il s’ensuit que la défenderesse est condamnée au paiement de la somme de 23.594,62 euros au titre de sa quote-part de charges et travaux impayés arrêtés au 1er avril 2025 inclus, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 25 février 2025, date de la mise en demeure, et des provisions non encore échues de 3 406,18 euros au titre du budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 approuvé par l'assemblée générale du 26 septembre 2024 (résolution numéro 14), des provisions non encore échues de 163,63 euros au titre de la cotisation au fonds travaux approuvé par l'assemblée générale du 26 septembre 2024 (résolution numéro 15) et des provisions non échues de 729,37 euros au titre des dépenses pour travaux de rénovation du TGBT approuvées par l'assemblée générale du 26 septembre 2024 (résolution numéro 22).

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence des défendeurs à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce,

il résulte du décompte produit que la défenderesse ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété depuis le 1er avril 2022 de sorte que la mauvaise foi de la débitrice peut être caractérisée.

De plus, Madame [Y] [O] a déjà été condamnée, par un jugement en date du 5 septembre 2023, à régler un montant en principal de 5 503,71 euros au titre des charges de copropriété, travaux et appels de provision impayée au 2 janvier 2022 (1er trimestre 2022 inclus).

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.

Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [Y] [O], qui succombe, aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [Y] [O] à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS