TJ 92050, 1 juin 2026, RG 25/03060
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
RÉFÉRÉS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 JUIN 2026
N° RG 25/03060 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3MMN
N° de minute :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet GRATADE
c/
S.C.I. [Localité 1] [B]
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet GRATADE
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502
DEFENDERESSE
S.C.I. [Localité 1] CAILLES
[Adresse 3]
[Localité 3]
Non-comparante
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Philippe GOUTON, Greffier
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 mai 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :
La société [Localité 1] CAILLES est propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée, correspondant au lot n°2, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 4] à [Localité 4].
Par courrier du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 4] (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), représenté par son syndic la société GRATADE, a mis en demeure la société [Localité 1] CAILLES de réaliser les travaux de reprise pour faire cesser la fuite provenant du WC, à l’origine d’une forte consommation d’eau et de probables dégradation sur les parties communes.
Par courrier du 24 septembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société [Localité 1] CAILLES de réaliser sous huit jours les travaux utiles à la suppression des infiltrations trouvant leur origine dans les parties privatives de son logement.
Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société GRATADE, a assigné la société [Localité 1] CAILLES devant le Juge des référés auprès du Tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :
A titre principal, condamner la société [Localité 1] CAILLES à procéder à la réfection de ses installations sanitaires conformément au devis de la société HAMON RENOVATION du 5 septembre 2024, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire aux fins d’examiner les désordres subis ;Condamner la société [Localité 1] CAILLES à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.
A l’audience du 4 mai 2026, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les termes de son acte introductif d’instance.
Il expose en substance qu’il subit des infiltrations ayant dégradé les parties communes, notamment les planchers eaux des caves, en provenance des installations sanitaires du logement appartenant à la société [Localité 1] CAILLES. Selon le demandeur, le refus de réparer les infiltrations constitue un trouble manifestement illicite et les réparations sont nécessaires pour prévenir un dommage imminent.
Bien que régulièrement assignés à étude, la société [Localité 1] CAILLES n’a pas comparu et ne s’est pas faite représentée.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.
Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS
Sur la demande de travaux sous astreinte
Conformément à l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d'un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.
L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».
En l’espèce, la société [Localité 1] CAILLES est propriétaire du lot n°2, correspondant à un logement au rez-de-chaussée, au sein de la copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4]. Suivant procès-verbal de commissaire de justice du 2 octobre 2025, le mur du hall d’entrée présente des cloques au niveau du lot n°2 et le couloir des caves, sous le bien, présente une importante corrosion des structures de fer ainsi que des chutes du plâtre situé sur le plafond. Le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2025 cite ainsi un rapport de l’architecte de l’immeuble selon lequel « les travaux de reprise en sous-œuvre du plancher haut des caves doivent être réalisés le plus rapidement possible ». Ces éléments établissent l’existence de dégradation des parties communes.
Or, le commissaire de justice a relevé que la salle de bain du logement présente de manière récurrente de l’eau stagnante au sol autour de la cuvette du WC, outre un robinet d’alimentation humide et qui apparaît fuyard. Il est également relevé la présence de traces de moisissures et de peinture écaillée dans le reste de l’appartement. Par courriers du 15 mars 2024 et du 24 septembre 2025, la société défenderesse a été mise en demeure de réaliser des travaux de reprise de ses installations sanitaires en raison d’infiltrations qui affecteraient les parties communes.
Cependant, l’architecte de l’immeuble, Madame [Z] [C], identifie l’absence de réalisation de l’étanchéité des pièces d’eaux et le caractère vétuste et parfois fuyard des canalisations comme une cause seulement possible des dégradations des parties communes. Aucun élément produit à la cause ne vient ainsi établir de manière certaine que le mauvais état des planchers hauts des caves trouve de manière certaine sa cause au sein du lot n°2. Il n’est notamment pas justifié de l’absence d’étanchéité des pièces d’eau ou d’infiltrations au niveau de la cuisine.
Faute d’apporter la preuve d’un lien de causalité manifeste entre les désordres subis par la copropriété et l’état du logement n°2 appartenant aux défendeurs, le syndicat des copropriétaires défaille à établir l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent. Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de travaux sous astreinte.
En revanche, le demandeur établit l’existence d’un litige en germe en lien avec les désordres relevés dans ses parties commune, ce qui constitue un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert. Une mesure d’expertise sera donc ordonnée selon les termes précisés au dispositif, les frais de consignation étant mis à la charge du demandeur.
Sur les demandes accessoires
L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.
En l’espèce, au vu de l’issue du litige, aucune partie ne peut être considérée comme perdante. Dès lors, chacun conservera la charge de ses dépens et la demande de frais irrépétibles sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de travaux sous astreintes du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à [Localité 4] représenté par son syndic la société GRATADE ;
Ordonnons une expertise et commettons pour y procéder :
Madame [R] [S]
E-mail : [Courriel 1]
[Adresse 5]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]
(expert inscrit à la cour d’appel de [Localité 5] sous la rubrique C.2.1. Architecture - Ingénierie - Maîtrise d'oeuvre)
qui pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, avec pour mission de :
- relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant notamment l'immeuble litigieux au niveau du plancher haut des caves et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;
- en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quelle partie ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;
- indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
- donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;
- donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
- donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties ;
- rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 4] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
- en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;
- en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées, avec date limite de l’assignation
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
- rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile ;
Fixons à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] à La Garenne - Colombes (92250) représenté par son syndic la société GRATADE entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 6], dans le délai maximum de huit (8) semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :
[Courriel 2] ;
Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM, au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] 92020 [Adresse 8] Cedex (01 40 97 14 82), dans le délai de dix (10) mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;
Disons qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;
Disons que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;
Rejetons la demande formulée au titre des frais irrépétibles ;
Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.
FAIT À [Localité 6], le 01 juin 2026.
LE GREFFIER
Philippe GOUTON, Greffier
LE PRÉSIDENT
Marie D’ANTHENAISE, Juge
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