TJ 56260, 28 mai 2026, RG 25/00930

RG n° 25/00930. Jugement du 28 mai 2026.
N° RG 25/00930 - N° Portalis DBZI-W-B7J-E53W

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [Y] [M] épouse [T], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, Juge des contentieux et de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l'audience publique du 26 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à :
- M. [D] [T]
- Mme [Y] [M]
épouse [T]

Copie à :
- M. [V] [R]

RG n° 25/00930. Jugement du 28 mai 2026.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2023, M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] ont donné à bail à M. [V] [R] un logement d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 400 euros.

Le 23 juillet 2025, M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] ont fait notifier à M. [V] [R] un commandement de payer la somme de 3650 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 décembre 2025, M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] ont fait assigner M. [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, à la date du 23 septembre 2025
- ordonner l'expulsion de M. [V] [R] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner M. [V] [R] à leur payer :
- 5250 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 21 novembre 2025,
- à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé, assortie des intérêts au taux légal,
- condamner M. [V] [R] à leur régler 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 9 décembre 2025.

Par courriel reçu le 28 janvier 2026, les demandeurs ont sollicité le renvoi de l’affaire.

A l'audience du 29 janvier 2026, le Juge des contentieux de la protection a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience du 26 mars suivant.

À l’audience du 26 mars 2026, le juge a indiqué que M. [V] [R] ne s'était pas présenté au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale.

M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] ont précisé que le locataire était parti sans communiquer d’adresse et avait remis les clés au commissaire de justice, de sorte qu’ils avaient pu reprendre possession des lieux début ou mi-décembre 2025.

Ils ont indiqué se désister de leur demande d’expulsion, précisant qu’il convenait de déduire de l’impayé mentionné dans l’assignation pour 5250 euros, les versements réalisés à hauteur de 309 euros par la Caisse d’allocations familiales entre octobre et décembre 2025, portant ainsi la dette locative à la somme de 4941 euros au titre des loyers et charges impayés à fin novembre 2025, échéance de novembre incluse.

Régulièrement assigné par remise de l’acte entre ses mains, M. [V] [R] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

RG n° 25/00930. Jugement du 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).

M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] ont transmis le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience : l’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 23 juillet 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, puisque le locataire n’a réalisé aucun paiement depuis le mois de juin 2025.

Il n’a pas été fait état d’une procédure de surendettement.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 23 septembre 2025.

M. et Mme [T] ont indiqué avoir récupéré le logement après que le locataire a remis les clés au commissaire de justice et se sont par conséquent désistés de leur demande d’expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation et les demandes financières

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [V] [R] a occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 23 septembre 2025, causant ainsi un préjudice à M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer, soit la somme de 400 euros.
Conformément aux demandes et à la reprise des lieux début décembre 2025, cette indemnité est due jusqu’à la fin du mois de novembre 2025.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

RG n° 25/00930. Jugement du 28 mai 2026.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers, charges et indemnités d’occupation dus s'élèvent à la somme de 4941 euros arrêté à fin novembre 2025, déduction faite des sommes versées par la Caisse d’allocations familiales.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.
M. [V] [R] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence et au total, il convient de condamner M. [V] [R] à verser à M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] la somme de 4941 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au à fin novembre 2025, échéance de novembre incluse.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [R] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [T] et Mme [Y] [T] née [M] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 450 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS