TJ 56260, 28 mai 2026, RG 26/00127

N° RG 26/00127 - N° Portalis DBZI-W-B7K-E7KX

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [N], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES substituée par Me Marie-emmanuelle GAONACH, avocat au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l'audience publique du 26 Mars 2026, avis a été donné aux parties que l'ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : Réputée contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : Me GUENNO-LE PARC

Copie à : DDETS 56

RG N° 26-127. Ordonnance de référé du 28 mai 2026

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2021, M. [D] [N] a donné à bail à M. [R] [O] un logement d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 425 euros, outre la somme mensuelle de 15 euros à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, M. [D] [N] a fait notifier à M. [R] [O] un commandement de payer la somme de 1444,26 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, M. [D] [N] a fait assigner M. [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Vannes, saisi en référé, auquel il est demandé, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, à la date du 20 décembre 2025, et subsidiairement prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du locataire pour Non paiement des loyers et des charges,
- ordonner l'expulsion de M. [R] [O] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner M. [R] [O], à titre provisionnel, à lui payer :
- 2609,17 euros selon décompte arrêté à fin décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts de droit à compter de l’assignation, outre les loyers et charges échus depuis lors jusqu’à la résilition ou résolution du bail,
- à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,
- condamner M. [R] [O] à lui régler 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Direction de la Cohésion Sociale.

Le représentant de l'Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l'article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 16 janvier 2026.

A l'audience du 26 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection a indiqué que M. [R] [O] ne s'était pas présenté au rendez-vous qui aurait permis la réalisation de l’évaluation sociale.

M. [D] [N], représenté par son Conseil, a confirmé ses demandes et actualisé le montant de la créance locative à la somme de 4065,64 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2026, précisant qu’aucune somme ne lui avait été réglée depuis le mois de juillet 2025.

Sur interrogation du juge, M. [D] [N] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement.

Régulièrement assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, M.[R] [O] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter ni excuser.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le référé et la recevabilité de l'action

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut statuer sur une demande visant à déclarer acquise la clause résolutoire d’un bail d’habitation.
Il est fait état de l’urgence à statuer au vu de l’importance des impayés de loyers, lesquels ne sont pas sérieusement contestés.
Il y a donc bien lieu à statuer en référé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
(...).

M. [D] [N] a transmis le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2025.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l'audience : l’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation est d'ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer du 20 octobre 2025 est régulier puisqu'il rappelle la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, reproduit les mentions requises à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise de manière explicite le décompte des sommes réclamées, ainsi qu’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Il ressort du décompte fourni et actualisé que les causes réelles du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance puisqu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2025.

M. [N] a indiqué ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement.

Dès lors, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au 20 décembre 2025.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de M. [R] [O] et de tous occupants de son chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment du bail, du commandement de payer et du décompte actualisé produit aux débats que les loyers et charges dus s'élèvent à la somme de 2411,17 euros, déduction faite de la somme de 198 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2025 dont le montant n’a pas été justifié au dossier.

Selon l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu'il s'est bien libéré de sa dette.
M. [R] [O] n’a pas comparu pour contester la dette.

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [O] à verser à M. [D] [N], à titre de provision, la somme de 2411,17 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 décembre 2025, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2026.

Le surplus de la demande sera ainsi rejeté.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire.
L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [R] [O] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à M. [D] [N] qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu de ce qui précède, cette indemnité sera due, à titre de provision à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les autres demandes

M. [R] [O], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et de notification à la Préfecture.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [D] [N] l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 700 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS