TJ 34172, 22 mai 2026, RG 25/02820

N° RG 25/02820 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QFD6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 22 Mai 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par Me Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 23 Mars 2026
Affaire mise en deliberé au 22 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 22 Mai 2026 par
Julia VEDERE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Valérie REDON-REY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2020 ayant pris effet le 21 décembre 2020, Monsieur [S] [J] a, par l’intermédiaire de la SARL CABINET MGM, donné à bail à Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] un logement à usage d’habitation, avec garage n°18, situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 700 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 90 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés, Monsieur [S] [J] a, par actes de commissaire de justice en date des 01 juillet 2025 et 19 septembre 2025, fait délivrer à Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] un commandement de payer la somme principale de 1 864,22 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 26 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice délivré à étude en date du 22 octobre 2025 pour Monsieur [O] [X] et ayant fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses en date du 23 octobre 2025 pour Monsieur [V] [W], Monsieur [S] [J] a fait assigner Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :
constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de l’assignation aux torts exclusifs des locataires pour défaut de paiement des loyers et charges,
ordonner leur expulsion et celle de tous bien et occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer augmenté des charges, avec indexation, et les condamner solidairement au paiement de ladite indemnité,
les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 440,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 compris, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter des commandements de payer du 01 juillet 2025 et 19 septembre 2025,
les condamner solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les condamner solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W], daté du 24 novembre 2025. La conclusion est que les locataires ne se sont pas présentés à la convocation du travailleur social.

A l’audience du 23 mars 2026, Monsieur [S] [J], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la dette locative à hauteur de 9 786,90 euros par décompte produit à l’audience et arrêté au 13 mars 2026, mensualité de mars 2026 comprise. Il a précisé qu’aucun versement n’est intervenu depuis le mois d’août 2025, et s’est opposé à l’octroi de délais.

En défense, Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [S] [J] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 04 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [S] [J] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1103 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement signifié à Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] le 01 juillet 2025, d’avoir à payer la somme principale de 1 864,22 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux locataires de connaître le détail des loyers et charges qui leur étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 02 septembre 2025, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [S] [J] produit un décompte arrêté au 13 mars 2026, mensualité de mars 2026 comprise, duquel il ressort que Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] resteraient redevables de la somme de 9 786,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Les documents versés aux débats par le bailleur laissent néanmoins apparaître un total des charges pour l’année 2021 à hauteur de 1 225,56 euros, soit 1 023,56 euros au titre des charges de copropriété et 202 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2021 soit, après déduction des provisions sur charges versées à hauteur de 90 euros par mois, donc 1 080 euros sur l’année, un solde restant dû de 145,56 euros et non 176,80 euros tel qu’indiqué au sein du décompte produit en date du 25 octobre 2022. Il convient donc de déduire la différence, à savoir 31,24 euros, du montant dont le paiement est sollicité.

Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] seront par conséquent solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] [J] la somme de 9 755,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 13 mars 2026, mensualité de mars 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 01 juillet 2025 sur la somme de 1 864,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] ne s’étant présentés ni à l’audience, ni à la convocation du service référent, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

Il ressort par ailleurs du décompte locatif produit par le bailleur que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.
Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamnées aux dépens, Monsieur [O] [X] et Monsieur [V] [W] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [S] [J] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS