TJ 68224, 29 mai 2026, RG 25/01573

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01573 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JLCM
Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. SAIGON NORMINGTON prise en la personne de son représentant légal, venants aux droits de la SCI [Adresse 4], venant elle-même aux droits de Monsieur [C] [A] et Madame [E] [N]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [U]
né le 28 Juin 1970 à [Localité 3] (MAROC),
demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président
Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Mai 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 29 mai 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 20 février 2015, Madame [X] [A] a loué à Monsieur [K] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 450 euros.

Par acte notarié du 21 février 2024, la SCI SAIGON NORMINGTON est devenue propriétaire du bien immobilier objet du présent litige.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la SCI SAIGON NORMINGTON a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 450 euros au titre des loyers et charges échus au 24 mars 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, la SCI SAIGON NORMINGTON a fait assigner Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
- condamner le locataire à payer la somme de 2 926,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 5 juin 2025,
- condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, soit 450 euros par mois, montant révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail,
- condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 6 juin 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 27 novembre 2025.

A cette audience, la SCI SAIGON NORMINGTON, représentée par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 600 euros.

Monsieur [K] [U], comparant, déclare reconnaitre le montant de la dette. Il sollicite une expertise car il n’a pas de chauffage.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que le demandeur à l’instance, à savoir la SCI SAIGON NORMINGTON, rapporte la preuve qu’elle est propriétaire du bien immobilier objet du présent litige.

L’affaire a été reprise le 15 mai 2026.

A cette audience, la SCI SAIGON NORMINGTON, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation du 5 juin 2025 et actualisé le montant de sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 600 euros au 31 octobre 2025. Le dernier règlement date du 15 janvier 2025 selon le bailleur. Le demandeur produit l’acte notarié selon lequel il est propriétaire du bien immobilier objet du litige.

Monsieur [K] [U], comparant à l’audience du 15 mai 2026, déclare reconnaitre la dette, ne plus se souvenir du dernier versement de loyer effectué, et avoir obtenu un accord oral avec l’ancienne propriétaire pour ne payer que 400 euros au lieu des 450 euros comme indiqué dans le contrat de bail. Il déclare être au chômage et sollicite un échéancier. Il affirme qu’il avait demandé au propriétaire d’effectuer des réparations dans le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 11 septembre 2026 et avancé au 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 2 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2025, soit plus six semaines avant l'audience du 27 novembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 mai 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

- Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI SAIGON NORMINGTON verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 31 octobre 2025 la dette locative de Monsieur [K] [U] s’élève à la somme de 4 600 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2025 sur la somme de 2 926,45 euros.

Monsieur [K] [U] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, soit 450 euros par mois, montant révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail.

- Sur les délais de paiement et l'expulsion

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Monsieur [K] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur la demande d’expertise de la part de Monsieur [K] [U]

Monsieur [K] [U] produit différentes photographies ne permettant pas d’attester qu’elles concernent le logement objet du litige, et aucun élément sur le chauffage qui ne fonctionnerait pas.

En conséquence, sa demande d’expertise relative au chauffage est rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [U] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande de la SCI SAIGON NORMINGTON au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS