TJ 38185, 28 mai 2026, RG 24/06783

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/06783 - N° Portalis DBYH-W-B7I-MHAO

Copie exécutoire
délivrée le : 28 Mai 2026

à :Maître [Localité 2] [Localité 3]

Copie certifiée conforme
délivrée le :28 Mai 2026

à : Me Alexandre SPINELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 28 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [H] venant aux droit de [H] [Z], demeurant [Adresse 1]
Madame [K] [H] venant aux droit de [H] [Z], demeurant [Adresse 2]
Madame [G] [N] venant aux droit de [H] [Z], demeurant [Adresse 3]

Tous représentés par Maître Alban VILLECROZE de la SELARL QV AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [X] [I] [T], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 02 avril 2026, tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier,

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 5 janvier 2001 consenti par M. [Z] [H], Mme [X] [I] (la locataire) a pris en location un logement situé [Adresse 5].

M. [Z] [H] est décédé le 30 mars 2012. M. [W] [H], Mme [K] [H] et Mme [G] [N] viennent aux droits de M. [Z] [H].

Par lettre recommandée avec accusé réception du 5 mars 2024, les bailleurs ont notifié à la locataire un congé pour vendre.

La locataire est restée dans les lieux à l’expiration du congé le 30 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 11 octobre 2024, les bailleurs ont fait délivrer une sommation de quitter les lieux.

Le 4 décembre 2024, l’indivision [H] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE, Mme [X] [I] aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, complétées aux termes de leurs dernières écritures :

Juger que Mme [I] est occupante sans droit ni titre depuis le 1/10/24,
Ordonner son expulsion,
La condamner :
au paiement d’une indemnité d’occupation,
au paiement de la somme de 3000 € pour résistance abusive au visa de l’article 1153,
au paiement de la somme de 3500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réponse, Mme [X] [I] demande à titre principal :

- Juger nul le congé pour vente
- Débouter les demandeurs,
A titre subsidiaire,
Octroyer un délai d’un an pour quitter le logement en sus du délai de 2 mois,
2 000 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 2 avril 2026, l’indivision [H] et Mme [X] [I] représentées par leur conseil ont développé leurs dernières écritures auxquelles il est fait expressément référence.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions déposées à l’audience, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité du congé pour vendre :

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Ce même article prévoit qu’en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Sur la volonté réelle et sérieuse de vendre le logement

En l’espèce, le bailleur a adressé le congé pour vendre au prix de 150 000 €.

Ce dernier verse une étude de marché réalisée le 2 février 2024 par une agence immobilière CVI pour le logement concerné. Il en résulte que le prix serait estimé à 143 33 € avec une fourchette basse à 128 729 € et une fourchette haute à 157 336 €.
Néanmoins, aucune visite de l’appartement n’a été réalisée à l’appui de celle-ci. En outre, le bailleur soutient que la locataire n’autoriserait aucune visite mais ne le démontre pas.

Le 11 mars 2026 soit deux ans après avoir reçu le congé, la locataire a fait réaliser une évaluation par une agence immobilière IAD. Le rapport ne précise pas si l’agent à visiter le bien et les seules photos annexées sont relatives à des traces noires sans explication. Il n’y a aucune photographie des pièces du logement. Ce rapport indique que logement « nécessite d’importants travaux de rénovation » et qu’il est donc évalué entre 89 000 € et 95 000 €.

Mme [I] verse l’impression d’un site internet avec une liste d’appartements vendus dans le même immeuble entre février 2021 et février 2024, sur lequel n’apparaît pas les surfaces. Néanmoins, aux termes de ses écritures, Mme [I] conclu que le prix du m2 oscille entre 2300 et 3300 € et précise que l’appartement de 61 m2 vendu 150 000 € correspond à un prix de 2459 €/m2.

Le prix se situe donc dans la fourchette basse, quand bien même des appartements plus grands verraient leur prix du m2 diminuer, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Par conséquent l’indivision [H] démontre une intention réelle et sérieuse de vendre le logement.

En l’espèce, la locataire échoue en conséquence à rapporter la preuve que le prix serait dissuasif.

En tout état de cause, même après un refus, le locataire se voit offrir une seconde chance d’acquérir le bien si le propriétaire décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur. Par conséquent, Mme [X] [I] qui a implicitement refusé l’achat du logement, serait bénéficiaire d’une nouvelle offre s’il était vendu à des conditions ou à un prix plus avantageux.

Mme [I] n’a pas fait de proposition d’achat après la réception du congé pour vendre du 5 mars 2024, alors que celle qu’elle a faite en 2021 a été refusée par l’indivision [H].

Sur l’absence de notice :

L’article 15 I prévoit également qu’une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Il ressort également de l’article 15 II, que « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. »

Par ailleurs ce même article prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, prévoit à l’article 2-2-3 de son annexe, que la notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques :
- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ;
- le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ;
- le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles.
- la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l'offre de vente au profit du locataire.

Ce même arrêté rappelle que si le locataire n'accepte pas l'offre de vente du logement, garde le silence ou émet une contre-proposition non acceptée par le bailleur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

Par ailleurs, aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En l’espèce, l’arrêté susvisé ne prévoit aucune sanction si la notice d’information n’a pas été transmise.

Le congé pour vendre du 5 mars 2024 a repris les dispositions de l’article 15 de la loi sus-visée et contient donc les mentions obligatoires, qui sont d’ordre public.

L’indivision [H] affirme que le congé pour vendre notifié à Mme [I] reprend l’ensemble des mentions obligatoires et des conditions du congé pour vente.
Cette affirmation n’est pas contestée par la locataire.

En tout état de cause, Mme [I] n’expose pas le grief qui lui serait porté en l’absence de notice.

En conséquence, le congé pour vendre répond aux obligations légales.

Mme [I] sera déboutée de sa demande de nullité.

Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

La contestation du congé par le locataire n'a pas d'effet suspensif sur le délai d'acceptation de l'offre de vente (Civ. 3ième 8 janvier 1997)

En l’espèce, par lettre recommandée du 5 mars 2024, le bailleur a donné congé avec offre de vente, à Mme [I], qui devait quitter les lieux à défaut de levée d’option, avant le 30 septembre 2024, correspondant à la date d'expiration du bail.
Ce congé contient une offre de vente valable deux mois.

La locataire s’est maintenue dans les lieux sans lever l’option après le congé pour vendre. Elle est donc occupant sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2024 à l’issue du délai de préavis de 6 mois.

La résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 1er octobre 2024.

Sur l'expulsion et la demande de délais :

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été du pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En application de l’article L 412-3 du même code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le locataire est de mauvaise foi.

Il ressort de l’article L 412-4 du même code que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [X] [I] se maintient dans les lieux depuis le 1er octobre 2024 et alors qu’elle a été informée par lettre du 5 mars 2024, qu’elle devait quitter le logement.
Elle a ainsi bénéficié d’un délai de 2 ans pour se reloger.

Elle ne verse aucun élément sur sa situation financière et sur ses recherches de relogement. Néanmoins elle est âgée de 71 ans et ne justifie pas de problèmes de santé autre d’une difficulté à déménager.

Par conséquent, Mme [X] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail le 1er octobre 2024 pourra être expulsée dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l'article 1153 alinéa 4 du code civil devenu en 2016 l’article 1231-6, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l'espèce, le bailleur qui a donné congé le 5 mars 2024, pour vendre le logement vide de ses occupants, ne démontre aucun préjudice et par conséquent sera débouté de sa demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de Mme [I].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :