TJ 38185, 28 mai 2026, RG 25/00177

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP
REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00177 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MH6J

AFFAIRE : [R] C/ [H]

Le : 28 Mai 2026

Copie exécutoire
à : Me Aurélia MENNESSIER

Copie certifiée conforme à :
Me Mathilde VILLARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 28 MAI 2026

Par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [V] [R]
née le 02 Avril 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
Madame [K] [R]
née le 06 Septembre 1984 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [C] [R]
né le 21 Septembre 1985 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]
Madame [I] [R]
née le 29 Avril 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

Tous représentés par Me Aurélia MENNESSIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Mathilde VILLARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 23 Mars 2026 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme S. DOUKARI, Cadre greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle Nous, Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 28 septembre 2018 consenti par M. [T] [R], M. [J] [H] a pris en location un logement situé dans une maison [Adresse 5].

La maison est occupée par cinq autres colocataires qui ont chacun un bail.

Par acte notarié du 25 mars 2021, M. [T] [R] a donné la maison en plein propriété à ses quatre enfants, devenus propriétaires en indivision.

Par exploit de commissaire de justice également du 20 mars 2024, les bailleurs ont donné congé avec offre de vente, à M. [J] [H], qui devait quitter les lieux à défaut de levée d’option, avant le 27 septembre 2024.

Le 16 janvier 2025, les consorts [R] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection en référé du tribunal judiciaire de GRENOBLE, M. [J] [H] aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, complétées aux termes de leurs dernières écritures :
Constater la résiliation du bail à la date du 28 septembre 2024,
Ordonner son expulsion,
Supprimer le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

Le condamner :

au paiement d’une indemnité d’occupation,
au paiement de la somme de 2000 € pour résistance abusive,
au paiement de la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réponse, M. [J] [H] demande à titre principal :

- Constater la nullité du congé pour vente délivré le 20 mars 2024
- Constater le renouvellement du bail,
- Rejeter l’ensemble des demandes des consorts [R],
-condamner

A titre subsidiaire,

Octroyer un délai d’un an pour quitter le logement,
Rejeter les demandes au titre de l’indemnité d’occupation
Reconventionnellement, condamner in solidum les consorts [R] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du Code Procédure Civile.

A l’audience du 23 mars 2026, les consorts [R] représentés par leur conseil développent leurs dernières écritures auxquelles il est fait expressément référence. Ils précisent que le congé pour vendre est valable, l’intention de vendre l’immeuble étant réelle, qu’il est légal de délivrer un congé pour vendre la totalité de l’immeuble et que le bien sera vendu libre de toute occupation. Ils se désistent de leur demande de dette de loyer.

M. [J] [H] représenté par son conseil développe ses conclusions auxquelles il est fait expressément référence. Il demande notamment au juge de déclarer le congé pour vendre nul du fait de l’absence d’intention réelle de vendre, de l’absence de description précise du logement et de l’absence d’indication des conditions de vente.
A l’audience, il demande de débouter les demandeurs en présence d’une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, M. [J] [H] demande un délai d’un an pour quitter le logement car il n’a pas obtenu de logement social. Il soutient que les bailleurs ne transmettent pas les quittances de loyers et sont à l’origine de l’arrêt des versements par la CAF et que celle-ci a régularisé sa situation le 25 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé, il convient de se reporter aux écritures des conseils des parties soutenues à l’audience.

A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la compétence du juge des référés

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement est un trouble manifestement illicite justifiant la procédure en référé. (3ième Civ. 21 décembre 2017)

En l’espèce, la demande porte sur le maintien dans les lieux du locataire malgré un congé pour vente, constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Sur la nullité du congé pour vendre :

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Par ailleurs ce même article prévoit au II que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, prévoit à l’article 2-2-3 que la notification du congé pour vendre doit comporter plusieurs mentions spécifiques :

- la mention que le bailleur entend reprendre le logement pour le vendre ;
- le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. A cet effet, le congé reprend la désignation des locaux loués figurant au bail ;
- le congé doit décrire avec exactitude les locaux loués et quelles sont leurs dépendances éventuelles. En revanche, il n'est pas obligatoire que la superficie du logement soit mentionnée dans le congé ;
- la notification du congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, lesquels indiquent quelles sont les conditions de l'offre de vente au profit du locataire.

Il a été jugé que lorsque les locaux donnés à bail ne sont pas dissociables du reste de l’immeuble (pour un appartement donné en location situé dans une villa qui comportait des installations uniques pour tout l’immeuble), le bailleur peut adresser une offre de vente portant sur l’immeuble entier. Dès lors que l’immeuble est indivisible, l’offre de vente porte sur l’intégralité de l’immeuble.

Sur la volonté réelle et sérieuse de vendre le logement

Les consorts [R] sont en indivision depuis le 24 mars 2021.

Il ressort des pièces versées (pièces 5 et 6) des consorts [R], que les locataires ont eu la visite de plusieurs agents immobiliers.

En outre, la villa a été louée à six locataires différents dont au moins deux ont libéré leur logement et n’ont pas donnés lieu à de nouveaux baux.

Les trois ou quatre colocataires restants ont chacun un bail individuel à des dates de renouvellement différente. Messieurs [H] et [B] se sont vus délivrer un congé pour vente le 20 mars 2024. M. [H] ne peut contester que M. [B] n’aurait pas eu de congé puisqu’il verse des éléments qui le confirment (pièces 16 et 21). Les consorts [R] versent un courrier officiel du conseil de Messieurs [H] et [B] qui confirme le congé délivré à ce dernier. (pièces 4). M. [O] a reçu un congé pour vente qui lui a été signifié le 6 mai 2025, lequel est versé par M. [H] en pièce 19. Enfin, M. [E] s’est vu délivrer un congé pour vendre le 6 novembre 2025.

A l’audience du 23 mars 2026, M. [J] [H] a soutenu que la maison est « pourrie », qu’il n’aurait pas d’eau chaude depuis plusieurs mois et que le terrain ferait l’objet d’un droit de préemption. Néanmoins, il ne rapporte aucune preuve de telles allégations.

Les consorts [R] démontrent une intention réelle et sérieuse de vendre le logement.

Sur le contenu du congé pour vendre :

En l’espèce, le congé pour vendre du 20 mars 2024 a repris les dispositions de l’article 15 de la loi sus-visée et contient donc les mentions obligatoires.

Le bail vise un appartement dans maison, d’une superficie de 35 m2 et M. [H] confirme dans ses écritures qu’il « a sa propre chambre mais il partage la cuisine, le séjour, la salle de bain et les sanitaires avec les autres voisins. La maison dispose également d’un grand jardin, que Monsieur [H] et les autres locataires peuvent utiliser »

En outre, les mails recopiés par M. [H] et attribués à Mme [R], démontrent que la chaudière et l’électricité notamment, sont communs aux colocataires.

Par conséquent, seules les chambres sont louées individuellement aux locataires. L’ensemble des autres éléments de la villa sont communs.

Le congé du 20 mars 2024 rappelle précisément que suivant acte du 28 septembre 2018, le bail est constitué d’un appartement dans maison d’une pièce principale, d’une surface habitable de 35m2. Ce même congé contient la description du logement mis en vente en faisant référence à « l’ensemble immobilier dans lequel se trouve les locaux objet de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au prix de cinq cent mille euros ».

En tout état de cause, le locataire n’expose pas le grief qui lui serait porté en l’absence de la description détaillée du seul appartement objet du bail.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989l ne pose pas la condition que le congé indique si le bien est vendu libre ou occupé puisque dans le cas de la vente d’un logement loué, le locataire en place ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Le propriétaire peut vendre un logement pendant que le locataire l'occupe, sans lui donner congé et même sans l’informer.

En l’espèce, le congé vise le droit de préemption du locataire qui est informé que faute d’accepter au plus tard dans le délai de deux mois cette offre de vente aux conditions susvisées, il sera déchu de son droit de préférence comme acquéreur.
Par conséquent, il ressort clairement du congé que la vente sera faite libre de tout occupant.

En tout état de cause, même après un refus, le locataire se voit offrir une seconde chance d’acquérir le bien si le propriétaire décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur. Par conséquent, M. [J] [H] qui a implicitement refusé l’achat du logement, serait bénéficiaire d’une nouvelle offre s’il était vendu à des conditions ou à un prix plus avantageux.

En conséquence, le congé pour vendre répond aux obligations légales et le locataire ne démontre aucun grief.

Il sera débouté de sa demande de nullité.

Sur la résiliation du bail :

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, rappelle que si le locataire n'accepte pas l'offre de vente du logement, garde le silence ou émet une contre-proposition non acceptée par le bailleur, il doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis.

La contestation du congé par le locataire n'a pas d'effet suspensif sur le délai d'acceptation de l'offre de vente (Civ. 3ième 8 janvier 1997)

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice du 20 mars 2024, le bailleur a donné congé avec offre de vente, à M. [J] [H], qui devait quitter les lieux à défaut de levée d’option, avant le 28 septembre 2024, correspondant à la date d'expiration du bail.
Ce congé contient une offre de vente valable deux mois.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux sans lever l’option après le congé pour vendre. Il est donc occupant sans droit ni titre à compter du 28 septembre 2024 à l’issue du délai de préavis de 6 mois.

La résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 28 septembre 2024.

Sur l'expulsion et la demande de délais :

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été du pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

En application de l’article L 412-3 du même code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n'est pas applicable lorsque le locataire est de mauvaise foi.

Il ressort de l’article L 412-4 du même code que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [J] [H] se maintient dans les lieux depuis le 29 septembre 2024 et alors qu’il était informé depuis le 20 mars 2024, qu’il devait quitter le logement.

Il verse son avis d’impôts sur les revenus de 2023, sans justifier qu’il serait toujours à la recherche d’un emploi et n’a donc pas actualisé sa situation financière.

L’attestation d’une demande de logement social est datée du 28 novembre 2024 et M. [J] [H] ne justifie pas de l’avoir réactualisé au cours de l’année qui a suivi pour conserver le bénéfice de l’ancienneté de celle-ci.
Il ne démontre pas non plus que c’est l’absence de quittances de loyer qui empêcherait l’attribution d’un logement social.

M. [J] [R] ne démontre pas qu’il aurait effectué une quelconque démarche pour obtenir un logement.

Par conséquent, M. [J] [H] qui se maintient dans les lieux est de mauvaise foi.

Il y a donc lieu de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire étant occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail le 28 septembre 2024 est de mauvaise foi et pourra être expulsé dans le mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux.

Sur la demande de quittance de loyer

En application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Cet article précise en son dernier alinéa que si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L'indemnité d'occupation, en cas d'occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible le logement anciennement loué.

En l’espèce, M. [J] [H] soutient que l’absence de quittance de loyer lui porterait préjudice pour obtenir un logement social, ce qu’il ne démontre pas puisqu’il n’a pas renouvelé sa demande en 2025 ni en 2026.

L’information de la CAF par le bailleur de la délivrance d’un congé pour vendre et de la résiliation du bail par l’effet de l’issue du délai de préavis, a bloqué les versements CAF, puisqu’il ne s’agit pas du paiement de loyers.

Néanmoins, la CAF a effectué un virement de 3 971 € pour régulariser l’arriéré.

Par conséquent, le bailleur n’a pas à remettre une quittance de loyer mais un simple reçu des sommes versées au titre de l’indemnité d’occupation.

M. [J] [H] doit être débouté de sa demande de quittance de loyer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

L’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l'espèce, le bailleur qui a donné un dernier congé le 26 novembre 2025, pour vendre la maison vide de ses occupants, ne démontre aucun préjudice et par conséquent sera débouté de sa demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront mis à la charge de M. [J] [H].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :