TJ 38185, 28 mai 2026, RG 25/06537

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 25/06537 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MUYX

N° JUGEMENT : EN/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées
à :

Me Alexandre SPINELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 28 Mai 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

S.A.S. COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [S] [U], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alexandre SPINELLA, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4] [Localité 3]
défaillant

Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
défaillante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 12 Mars 2026, tenue à juge unique par Eva NETTER, Juge, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 28 Mai 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2025 selon les formes de l'article 659 du code de procédure civile, la société par action simplifiées " COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE ", monsieur [J] [W] et madame [S] [U] ont fait assigner monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] devant le tribunal judiciaire et sollicitent du tribunal de :
- Condamner solidairement monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] au paiement de la somme de 11.200 euros à titre de dommages-intérêts à la SAS " COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE " ;
- Condamner solidairement monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] au paiement de la somme de 31.500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation à monsieur [J] [W] et madame [S] [U] ;
- Condamner solidairement monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Monsieur [J] [W] et madame [S] [U] soutiennent avoir concédé le 11 juin 2024 une promesse de vente suivant acte notarié à Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] pour la vente d'une maison située à [Localité 5], sans condition suspensive notamment d'obtention de prêt, et grâce à l'agence immobilier COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE dont la commission est à la charge du vendeur et s'élève à 14.000 euros. Ils précisent que la promesse de vente expirait le 30 août 2024 et exposent que Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] ne se sont pas présentés à l'étude pour la signature définitive, prévue le 23 août 2024 puis reportée au 27 août 2024.

Sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil et de la jurisprudence de la cour de cassation (Ass. plén. 09 mai 2008, n°007-12.449), et au regard de la faute invoquée consistant au fait que les acquéreurs n'ont pas respecté leurs engagements en ne signant pas l'acte définitif de vente alors même qu'aucune condition suspensive n'était prévue dans la promesse de vente, l'agence immobilière sollicite la condamnation de Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] à lui verser la somme de 11.200 euros, correspondant à la réparation de leur perte de chance, soit 80% de la commission attendue s'élevant à 14.000 euros.

Au visa des articles 1231-1 et 1104 du code civil, et se fondant sur les stipulations de l'acte notarié relatives à l'indemnité d'immobilisation, Monsieur [J] [W] et madame [S] [U] sollicitent la condamnation de monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] à leur verser l'indemnité d'immobilisation prévue dans l'acte notarié, soit 31.500 euros.

Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] n'a pas constitué avocat dans le cadre de la présente procédure et doivent donc être considérés comme défaillants.

La clôture de l'instruction est intervenue le 13 février 2026 par ordonnance du même jour.

À l'audience du 12 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

Sur la demande de condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1231-1 du code civil, " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

En l'espèce, selon acte notarié du 11 juin 2024, monsieur [J] [W] et madame [S] [U] ont consenti à monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] le bénéfice d'une promesse de vente portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 6]. Ladite promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 août 2024.

L'acte notarié du 11 juin 2024, signé par toutes les parties, contient une partie intitulée " INDEMNITE D'IMMOBILISATION - SEQUESTRE " selon laquelle :
" Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de TRENTE ET UN MILLE CINQ CENTS EUROS (31.500,00 EUR).
Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera, au plus tard dans les QUINZE (15) jours qui suivent les présentes, en la comptabilité du rédacteur des présentes celle de QUINZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (15.750,00 EUR) représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée.
[…]
Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
A cet effet, avec l'accord des parties, elle sera versée entre les mains du caissier du notaire, domicilié à l'office notarial pour ses fonctions, et séquestre constitué aux présentes, acceptant la mission qui lui est ci-après confiée par l'encaissement des fonds.
Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
[…]Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de QUINZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (15.750,00 EUR) le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.
En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d'entre elles de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.
Le séquestre est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l'indemnité d'immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.
Le séquestre sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées ".

Aucune condition suspensive particulière n'était insérée à la promesse de vente, les bénéficiaires ayant déclaré qu'ils n'entendaient " pas contracter d'emprunt pour le financement de l'acquisition envisagée, le financement devant être assuré en totalité par ses deniers personnels ".

Or, il ressort du courrier daté du 02 octobre 2024 de Maître [R] [K], notaire, que la date de signature définitive de l'acte a été fixé au 23 août 2024, puis reportée au 27 août 2024, date à laquelle monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] ne se sont pas présentés à l'étude pour la signature. Le même notaire ajoute avoir proposé en vain une nouvelle date de signature de l'acte authentique de vente à monsieur [G] [X] et madame [Y] [E]. Le notaire précise n'avoir pas eu de retour de ces derniers malgré ses relances afin d'obtenir les fonds.

Il ressort de ces éléments que monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] n'ont pas réalisé l'acquisition dans les délais prévus. Ils ne justifient pas que les conditions suspensives n'auraient pas été réalisées. D'ailleurs, aucune condition suspensive particulière notamment d'obtention d'un prêt n'a été souscrite par les parties, de sorte que les conditions suspensives apparaissent réalisées.

Dans ces conditions, l'indemnité d'immobilisation contractuellement fixée à la somme forfaitaire de 31.500 euros est acquise au bénéfice du promettant.

Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] seront donc condamnés à verser à [J] [W] et madame [S] [U] la somme de 31.500,00 euros à titre d'indemnité d'immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par l'agence immobilière

L'article 1241 du code civil dispose que, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente a la faculté de renoncer sans faute à une promesse de vente, à charge pour lui de verser une indemnité d'immobilisation au vendeur (Civ. 3ème, 22 mai 2012, n°11-12.236).

En l'espèce, les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente avaient la faculté de renoncer, sans faute, au bénéfice de la promesse, à charge pour eux de verser une indemnité d'immobilisation aux vendeurs.

En renonçant au bénéfice de la promesse de vente comme ils l'ont fait, Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] ont exercé leur droit sans qu'aucune faute ne puissent leur être imputée.

De fait, le simple fait, invoqué par les demandeurs, que Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E] n'aient pas respecté leurs engagements en ne signant pas l'acte authentique de vente alors même qu'aucune condition suspensive n'était prévue dans la promesse, ne saurait suffire à caractériser une faute.

La société par action simplifiées " COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE " sera donc déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E], parties perdantes, doivent supporter solidairement les dépens de la présente instance.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

Monsieur [G] [X] et madame [Y] [E], parties tenues aux dépens, sont condamnées solidairement à verser à monsieur [J] [W] et madame [S] [U] une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 1.000 euros.

La société par action simplifiées " COMPTOIR IMMOBILIER DE FRANCE " sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit en toute ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'application de l'exécution provisoire de droit, qui est compatible avec la nature de l'affaire, aucune demande n'ayant en outre été formée en ce sens.

PAR CES MOTIFS