TJ 69123, 1 juin 2026, RG 25/03433

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 25/03433 - N° Portalis DB2H-W-B7J-2VWW

ORDONNANCE

Le 01 juin 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. MANNADA, exerçant sous le nom commercial OGAM CHICKEN
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alban JARS de la SELAS ALBAN JARS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. 2EKN
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre-Laurent MATAGRIN, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DE L’INCIDENT

Les faits et la procédure

La société par actions simplifiée MANNADA, exerçant sous l’enseigne OGAM CHICKEN, exploite un établissement de restauration rapide qu’elle a acquis de la société OPTIMUS selon acte de cession de fonds de commerce du 3 aout 2022.

Par acte sous seing privé régularisé le même jour, elle a pris à bail commercial auprès de la société civile immoblière E2KN des locaux situés au [Adresse 3] [Adresse 4], dans le premier arrondissement de [Localité 1], pour une durée de neuf années.

En janvier 2023, à l’occasion de l’assemblée générale annuelle, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble a interpellé les propriétaires sur des désagréments possiblement engendrés par l’activité de la société MANNADA tenant à la gestion des déchets et à des nuisances olfactives.

Par ordonnance du 2 septembre 2024, rectifié le 7 octobre 2024, le juge des référés a notamment :
Condamné in solidum la société E2KN et la société Mannada à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 5] à [Localité 2], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de 4 mois ;Rejeté la demande de condamnation à communication de documents présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 6], [Adresse 7] ;Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires relative à la condamnation de la société Mannada à payer une pénalité en matière de gestion de ses déchets ;Condamné in solidum la société E2KN et la société Mannada à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1000 (mille) euros en indemnisation de son préjudice ;Rejeté la demande de garantie formée par la société E2KN contre la société Mannada. Rejeté les demandes formées contre la société Optimus ;Condamné la société E2KN à effectuer toute démarche aux fins de travaux de conformité du système d'extraction de la société Mannada, qui devra être réalisée dans un délai de six mois de la signification de la présente décision ;Rejeté la demande de la société Mannada de suspension du paiement de ses loyers et d'indemnisation de sa perte d'exploitation.
La société 2EKN a relevé appel de cette ordonnance de référé par déclaration en date du 13 novembre 2024.

C’est dans ce contexte que la société 2EKN a fait délivrer à l’encontre de la société MANNADA un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025.

En retour, par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, la société MANNADA a fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire de LYON la société 2EKN aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et du paiement des loyers dans l’attente de la mise au norme de la gaine d’extraction.

Par arrêt du 25 février 2026, la Cour d’appel de [Localité 1], statuant sur l’appel de l’ordonnance de référé précitée, a notamment :
Confirmé l’ordonnance déférée en ses dispositions soumises à son appréciation sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de fixation d’une astreinte au titre des démarches de conformité du système d’extraction et la demande de suspension du paiement des loyers ;Dit que la suppression du système d’extraction qui devra être complète inclut celle de la grille implantée en façade sans autorisation ;Dit que la suppression définitive de l’installation de ventilation/extraction devra être exécutée au plus tard dans le délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et que passé ce délai, il sera dû par les sociétés MANNADA et 2EKN, in solidum, une nouvelle astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;Condamné la société MANNADA et la société 2EKN, in solidum, à cesser ou à faire cesser toute nuisance olfactive liée à une odeur de friture et ce, à peine d’une indemnité de 1.000 € par infraction constatée ;Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamné la société 2EKN, à charge pour la société MANNADA de proposer préalablement un projet technique de faisabilité, à :- dans un délai de 15 jours suivant la présentation de ce projet, adresser au syndicat des copropriétaires une demande de convocation à une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet de statuer sur la mise en conformité de la gaine d’extraction ;
- participer et voter à cette assemblée générale ;
- en cas de rejet, exercer dans un délai de 15 jours suivant la décision de l’assemblée générale, tout recours aux fins de contestation ;
Dit que passé ces délais, il sera dû par la société 2EKN une astreinte de 200 € par jour de retard pendant un délai de trois mois ;Ordonné la suspension du paiement du loyer par la société Mannada à la société 2EKN à raison de 50 % du montant de ce loyer, depuis la date du retrait complet de la gaine d’extraction jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité ;Rejeté le surplus des demandes.
Dans la présente instance, les parties ayant donné leur accord en vue de la mise en oeuvre d’une mesure de médiation, le CIMA a été désigné par ordonnance du 18 septembre 2025.

Une des parties n’ayant pas procédé à la consignation requise, la médiation n’a finalement pas débuté.

Par conclusions d’incident du 23 octobre 2025, la société E2KN a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision.

Entre temps, le dossier a été orienté à une audience de règlement amiable tenue le 3 décembre 2025, dans le cadre de laquelle aucun accord n’a été trouvé.

L’incident a été fixé à l’audience du 2 février 2026, puis a été renvoyé à la demande des parties à l’audience du 4 mai 2026. En l’absence d’opposition des parties, il a été statué sans audience, par dépôt des dossiers au greffe, le délibéré étant fixé au 1er juin 2026.

Le juge de la mise en état a demandé à Maître [D] de lui indiquer, par note en délibéré avant le 13 mai 2026, si les annexes de l’acte de vente du fonds de commerce, objet de la demande de communication de pièces, lui ont finalement été communiquées.

En retour, par note en délibéré du 12 mai 2026, Maître [D] a indiqué que la pièce vingt-neuf transmise par Maître [Q] dans le cadre de l’incident correspondait à l’acte de cession, à l’exclusion des annexes, ce qui a été réfuté par celui-ci par note en délibéré du 13 mai 2026. Maître [Q] a communiqué par seconde note en délibéré du 18 mai 2026 un nouveau lien contenant les annexes demandées, comme cela a été confirmé par Maître [D] par message RPVA reçu le 26 mai 2026.

Les prétentions

Aux termes des dernières conclusions d’incident notifiées 9 mars 2026, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société 2EKN demande au juge de la mise en état de :
Vu l’article 789 3 ème et 4 ème du Code de procédure civile,
Vu le contrat de bail conclu entre les parties,
A titre principal,
CONDAMNER la société MANNADA à payer à la SCI 2EKN la somme de 72 268.22 € à titre de provision à valoir sur sa dette locative, CONDAMNER la société MANNADA à produire aux débats les annexes de l’acte de vente de fonds de commerce qu’elle a conclue avec la société OPTIMUS et ce sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,A titre subsidiaire,
ORDONNER la consignation des loyers dus par la société MANNADA à compter du 1 er décembre 2024 entre les mains de qui il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de la mise en état de nommer,En tout état de cause,
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail consenti par la SCI 2EKN à la société MANNADA,CONSTATER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par le locataireORDONNER l’expulsion de la société MANNADA avec en tant que de besoin le concours de la force publiqueCONDAMNER la société MANNADA à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges et taxes jusqu’à parfaite libération du localCONDAMNER la société MANNADA à payer à la SCI 2EKN la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER a société MANNADA aux entiers dépens de l’instance, distraction faite au profit de Maître Pierre Laurent MATAGRIN, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.
Aux termes des dernières conclusions d’incident notifiées 29 avril 2026, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société MANNADA demande au juge de la mise en état de :
Vu l’article 789 du Code de procédure civile,
Vu les articles visés 1217, 1719 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces versées au débat,
In limine litis,
JUGER que la société 2EKN a manqué à son obligation de délivrance, JUGER que la société MANNADA est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécutionJUGER que la société MANNADA ne pouvait pas régler les loyers sollicités par la SCI 2EKN, JUGER que l’obligation de règlement des loyers invoquée par la SCI 2EKN est sérieusement contestable, JUGER que le Juge de la mise en état ne peut prononcer l’acquisition de la clause résolutoire en ce qu’il ne s’agit ni d’une mesure provisoire ni d’une mesure conservatoire,SE DÉCLARER incompétent, DÉBOUTER la SCI 2EKN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre principal,
JUGER que les demandes de la SCI 2EKN se heurtent à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt du 25 février 2026 rendu par la Cour d’appel de LYON enregistré sous le numéro RG 24/08559, JUGER que la Cour d’appel de LYON, dans son arrêt du 25 février 2026, a ordonné la suspension du paiement du loyer par la société MANNADA à la société 2EKN à raison de 50 % du montant de ce loyer, depuis la date du retrait complet de la gaine d’extraction jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité, JUGER que la société MANNADA a d’ores et déjà procédé au retrait de la gaine litigieuse en décembre 2025, JUGER que la SCI 2EKN ne peut valablement solliciter la condamnation de la société MANNADA à la somme de 72.268,22 euros sans prendre en considération l’arrêt du 25 février 2026 rendu par la Cour d’appel de LYON (RG 24/08559), DÉBOUTER la SCI 2EKN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire,
JUGER que la société 2EKN a manqué à son obligation de délivrance, JUGER que la société MANNADA est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution, JUGER que la société MANNADA ne pouvait pas régler les loyers sollicités par la SCI 2EKN, DÉBOUTER la SCI 2EKN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
ORDONNER la suspension du paiement des loyers de la société MANNADA depuis la date de retrait de la gaine intervenu en décembre 2025 et jusqu’à la mise en conformité du système d’extraction, A titre infiniment subsidiaire,
AUTORISER, la société MANNADA à séquestrer les loyers jusqu’à l’achèvement des travaux sur un compte CARPA ouvert au nom de l’affaire par le Conseil de la société MANNADA, En tout état de cause,
JUGER que les annexes de l’acte de vente de fonds de commerce conclu avec la société OPTIMUS ont été adressées à la société 2EKN (pièce n°29 produite), CONDAMNER la société 2EKN à payer à la société MANNADA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision formée par la société 2EKN
L’article 789, 3° du Code de procédure civile dispose :

“Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :[…]

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement
contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ; (...).”

Le juge de la mise en état peut ainsi allouer une provision ad litem ou une provision au créancier à condition, en ce cas, que l'obligation ne soit pas sérieusement contestable (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 février 1987, n°8415854). De même, le montant de la provision n'a d'autre limite que le montant non contestable de la dette alléguée (Cour de cassation chambre commerciale, 20 janvier 1981, n°79 13 050).

Il est de principe que la seule circonstance tenant à la contestation par le défendeur de l'existence d'une obligation ne suffit pas à faire regarder celle-ci comme sérieusement contestable

En l’occurrence, la demande de provision formée par la société 2EKN se heurte à une interrogation essentielle tenant à la portée de la clause disposant que “le preneur devra réaliser, à ses frais exclusifs, tous travaux (à l’exception de ceux visés à l’article 606 du Code civil et/ou aménagements des locaux et/ou installations pour le cas où l’évolution de la réglementation actuelle viendrait l’exiger, le tout sans recours contre le bailleur et sans indemnité de sa part” au regard de la qualification des travaux de mise en conformité du système d’extraction (s’agit-il de “grosses réparations” au sens de l’article 606 du Code civil), de la déclaration par le bailleur de la conformité des lieux aux activités visées dans le bail (c’est-à-dire de “restaurant, bar, snack, vente à emporter”) et de l’étendue de l’obligation de délivrance conforme lui incombant.
Si un manquement devait être retenu à l’encontre de la société 2EKN, la société MANNADA pourrait alors être fondée à lui opposer l’exception d’inexécution, moyen qu’elle évoque expressément dans les dernières conclusions d’incident notifiées.

Or, il n’appartient pas au juge de la mise en état de statuer sur ces éléments, dès lors qu’ils constituent manifestement des moyens au fond.

Cela fait également obstacle à l’octroi d’une provision, l’obligation de paiement du loyer et le quantum étant “sérieusement contestables”.

La demande de provision formée par la société 2EKN sera rejetée de ce fait.

Sur les demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Nulle disposition du Code de procédure civile ne permet au juge de la mise en état de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation subséquente du bail, ces prétentions relevant de la compétence du Tribunal statuant au fond à l’issue de l’instruction. Il en résulte que le juge de la mise en état n’est pas davantage compétent pour statuer sur les demandes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation.

Il convient en conséquence de les déclarer irrecevables devant le juge de la mise en état.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte formée par la société 2EKN
L'article 788 du code de procédure civile énonce que "le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces".

Suivant l'alinéa 2 de l'article 11 du même code, "si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte".

En l’occurrence, la société MANNADA ayant procédé à la communication, en cours de délibéré, des annexes de l’acte de vente du fonds de commerce conclu avec la société OPTIMUS le 3 août 2022, la demande est désormais sans objet.

Sur la demande de suspension des loyers formée par la société MANNADA
L’article 4 du Code de procédure civile dispose que “l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties » et selon l’article 5 du même code, “le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé”.

Le juge de la mise en état comprend, à la lecture des conclusions d’incident de la société MANNADA, qu’elle demande à titre principal le rejet de la demande de provision sur les loyers et subsidiairement la suspension de leur paiement à compter du mois de décembre 2025, date de retrait de la gaine litigieuse.

En application du principe dispositif, il s’en déduit qu’à la suite du rejet de la demande de provision de la société 2EKN, le juge de la mise en état n’est plus tenu de statuer sur la demande de suspension précitée.

Sur la demande de consignation des loyers
L’article 789 du Code de procédure civile énonce notamment que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour “Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées”.

En l’occurrence, le fait que la Cour d’appel de [Localité 1] ait refusé d’ordonner le séquestre des loyers au stade du référé ne fait pas obstacle au prononcé de cette mesure par le juge de la mise en état, l’arrêt rendu sur l’appel d’une ordonnance de référé ayant la même portée que celui-ci.

Le séquestre apparaît d’autant plus opportun qu’il est demandé par les deux parties à l’instance, que l’issue du procès, dont l’instruction pourrait être longue, est inconnue et qu’il convient conséquemment de préserver à terme le droit de la société 2EKN de percevoir les loyers correspondant aux échéances finalement dues. Il est relevé, à cet égard, que la société MANNADA expose être confrontée à des difficultés financières, ce qui laisse rationnellement craindre une défaillance si la décision du Tribunal ne devait pas lui être favorable.

Par suite, il convient d’ordonner la consignation par la société MANNADA des loyers dus depuis le 1er décembre 2024 et des échéances futures sur un sous-compte CARPA ouvert au nom de l’affaire par Maître Alban JARS, conseil de cette dernière, jusqu’à la réalisation effective des travaux de mise en conformité du système d’extraction du local pris à bail ou jusqu’à l’audience de plaidoirie sur le fond du dossier si celle-ci intervient en amont.

Sur les mesures accessoires
L'article 790 du Code de procédure civile prévoit que "le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700."

Les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront réservés dans l’attente d’une décision mettant fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS,