TJ 75056, 29 mai 2026, RG 25/04611

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : M. [J]

Copie exécutoire délivrée
à : Me LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04611 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYSS

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT
rendu le vendredi 29 mai 2026

DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic le CABINET GRAND, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [J]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique,
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 29 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/04611 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAYSS

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [X] [J] est propriétaire des lots n°16 et 17 (studios) au sein d’un immeuble situé au [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2025 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET GRAND a fait assigner M. [X] [J] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 4 966,94 euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 août 2025 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
- 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- avec capitalisation des intérêts ;
- et aux dépens.

A l’audience du 02 avril 2026, l’affaire a été appelée et retenue. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET GRAND, et représenté par son conseil, modifie ses demandes au visa des conclusions signifiées au défendeur suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 01 avril 2026, par lesquelles il fait part de l’évolution de la dette, en augmentation, et sollicite désormais la condamnation de M. [X] [J] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- 9 715,11 euros au titre des charges de copropriété impayées au 02 janvier 2026 inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
- 250 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- avec capitalisation des intérêts ;
- et aux dépens

M. [X] [J], régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe. Après y avoir été autorisé, le conseil du demandeur a adressé à la juridiction, le 03 avril 2026, une attestation de non recours concernant les procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les appels de charges et travaux déjà produits par ses soins.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
le relevé de propriété du 24 juin 2025 dont il ressort que les lots n°16 et 17 (20/1083 et 20/1083) sont la propriété de M. [X] [J] ;un relevé de compte individuel au 27 mars 2026 ;les appels de charges, provisions, travaux et relevés ;le contrat de syndic ;les mises en demeure du syndic des 08 novembre 2024, 06 décembre 2024, 20 janvier 2025 et 15 mai 2025 ;la mise en demeure de l’avocat du 26 juin 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours.
Il ressort du décompte arrêté au 27 mars 2026 que le compte de copropriétaire de M. [X] [J] est débiteur de la somme de 10 555,11 appels charges et travaux du 1er trimestre 2026 inclus dont il convient de déduire la somme de 1 138,27 euros qui sera appréciée infra au titre des frais d’impayés, soit un solde débiteur en principal de 9 416,84 euros.

M. [X] [J], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 9 416,84 euros arrêtée au 27 mars 2026, appels de charges et travaux du 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 669,88 euros à compter du 26 juin 2025, date de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception justifiée, sur la somme de 4 966,94 euros à compter du 29 août 2025, date de signification de l’assignation, et à compter du 01 avril 2026, date de signification des conclusions, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite que les frais nécessaires exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance soient imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration s’agissant des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, les frais de contentieux en application de l’article 10 de la loi susvisée de 1 138,27 euros concernent à la lecture du décompte :
- les frais de relance de 12 euros et de mise en demeure du syndic de 55 euros qui seront écartés, aucune facture n’étant présentée et, la preuve n’est pas rapportée qu’il aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de ces chefs,
- les frais de mise en demeure de l’avocat de 96 euros et de ses honoraires de 840 euros qui seront appréciés infra au titre des frais irrépétibles,
- les frais de signification de l’assignation de 135,27 euros qui sont inclus dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que M. [X] [J] présente un compte débiteur depuis octobre 2020, d’un montant supérieur à 4 000 euros depuis le 01 janvier 2025.

Ces manquements répétés et persistants perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Il sera de ce chef condamné à verser la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise », sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le délai d’un an sera apprécié à compter du 29 août 2025 pour la dette au titre des charges et travaux et à compter du 29 mai 2026 pour les dommages et intérêts accordés.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [J], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile incluant les frais de mise en demeure, au paiement de laquelle M. [X] [J] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS