TJ 75056, 29 mai 2026, RG 25/05025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée
à : Me DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX et M. [F]

Copie exécutoire délivrée
à : Me FRANCESCH

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05025 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6IG

N° MINUTE : 5/2026

JUGEMENT
rendu le vendredi 29 mai 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic la SAS HOMELAND, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Catherine FRANCESCHI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1525

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [F]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

S.A.S. CABINET [G]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique,
assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 29 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05025 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA6IG

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [F] est propriétaire du lot n°17 (chambre) au sein de l’immeuble situé au [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 22 septembre 2025 et à personne morale le 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société HOMELAND a fait assigner respectivement M. [T] [F] et la société CABINET [G] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et sans caution :
- condamner M. [T] [F] à lui payer les sommes de :
- 7 289,08 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 septembre 2025, (appel du 3ème trimestre inclus), assortis des intérêts au taux légal,
- 1 000 € à titre de dommages intérêts,
- 1 428 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision ;
- condamner le cabinet [G] à lui verser la somme de 6 799,12 € à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant de la reprise de solde de charges de copropriété due par M. [T] [F] au Syndicat des copropriétaires à la date du 25 avril 2022 et non justifiée ;
- condamner in solidum M. [T] [F] et la société CABINET [G] à lui payer la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [T] [F] aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de Justice au titre de l’article A.444-32 du code de commerce.

L’affaire, venue à l’audience du 06 janvier 2026, a été renvoyée et à l’audience du 02 avril 2026 à laquelle elle a été appelée et retenue. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société HOMELAND, et représenté par son conseil, a déposé des conclusions visées par le greffe et signifiées à M. [T] [F] le 10 mars 2026 modifiant ses demandes initiales et aux termes desquelles il sollicite désormais, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sans caution, de :
- condamner M. [T] [F] à lui payer les sommes de :

- 7 343,73 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 04 mars 2026 (appel du 4ème trimestre inclus), assortis des intérêts au taux légal,
- 450 € à titre de dommages intérêts,
- 2 157 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision ;
- condamner le cabinet [G] à lui verser la somme de 6 799,12 € à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant de la reprise de solde de charges de copropriété due par M. [T] [F] au Syndicat des copropriétaires à la date du 25 avril 2022 et non justifiée ;
- condamner in solidum M. [T] [F] et la société CABINET [G] à lui payer la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [T] [F] aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du Jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A.444-32 du code de commerce ;
- débouter le cabinet [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Le syndicat demandeur fait notamment valoir que M. [T] [F] ne paye pas les charges de copropriété appelées de longue date et que la société CABINET [G] a été syndic de la copropriété jusqu’au 05 avril 2022, date de sa démission, sans avoir engagé de procédure à son encontre. Nonobstant les demandes qui lui ont été faites, l’ancien syndic ne communique pas les éléments concernant le solde débiteur de sorte qu’il a été contraint de le mettre dans la cause afin que la copropriété puisse obtenir la condamnation de l’intégralité des sommes qui lui sont dues. En réponse à l’argumentation de la société CABINET [G], il indique que son action n’est nullement prescrite, le point de départ de celle-ci étant la date de la démission du syndic, le 05 avril 2022. Il ajoute que la société CABINET [G] s’est contentée d’envoyer deux lettres de mise en demeure sans poursuivre le débiteur alors qu’il n’est pas nécessaire qu’un syndic soit mandaté pour engager une procédure de recouvrement contre un copropriétaire défaillant. De plus, l’ancien syndic refuse de transmettre les justificatifs requis pour établir la créance du syndicat des copropriétaire à l’égard de M. [T] [F], antérieurement à sa démission, ce qui lui cause un préjudice dont elle est bien fondée à demander réparation.

De son côté, la société CABINET [G] s’oppose à la demande. Il dépose des conclusions visées par le greffe aux termes desquelles il sollicite du juge saisi de :

- prononcer la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à son encontre pour tous les faits antérieurs au 23 septembre 2020 ;
- rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;
A titre subsidiaire,
- limiter sa condamnation à une perte de chance de recouvrer la somme de 359,85 € ;
- prononcer la responsabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] dans la perte de chance et la minorer d’autant ;
- condamner M. [T] [F] à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
En tout état de cause,
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ces dépens incluant les frais d’exécution du jugement à intervenir, notamment l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A444-32 du Code de commerce.

La société CABINET [G] soutient que l’action du syndicat demandeur est prescrite pour tous les faits antérieurs au 23 septembre 2020 au regard de la date à laquelle elle a été assignée. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le syndic de copropriété supporte une obligation de moyen et non de résultat et qu’en l’espèce, aucune faute ne peut être relevée à son encontre alors qu’elle avait demandé à la copropriété un mandat pour agir contre M. [T] [F], débiteur, et que cela a été régulièrement refusé par l’assemblée générale. Elle précise que le demandeur ne démontre pas l’existence d’une perte de chance de recouvrer sa créance alors que M. [T] [F] est toujours copropriétaire du lot n°17 et subsidiairement, qu’une condamnation ne pourrait être supérieure à 359,89 € à son encontre s’agissant de la somme due au titre de la période comprise entre le 23 septembre 2020 et le 05 avril 2022, date de sa démission. Elle fait état de ce que des difficultés informatiques ne lui permettent pas de transmettre les documents justificatifs que le syndicat demandeur lui réclame. Enfin, elle sollicite que M. [T] [F] soit condamné à la relever et la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition des parties au greffe. Après y avoir été autorisé, le conseil du syndicat demandeur a produit en cours de délibéré la pièce 18 de son bordereau de communication, laquelle n’était pas lisible.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de condamnation concernant M. [T] [F]

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque le bien fondé de sa réclamation contre M. [T] [F] à l’appui notamment des pièces suivantes :
- le relevé de propriété du 07 mai 2025 dont il ressort que le lot n°17 (6/1018èmes) est la propriété de M. [T] [F] ;
- un “décompte locatif” de la société CABINET [G] ;
- un extrait du grand livre de compte de la société CABINET [G] ;
- un relevé de compte individuel de M. [T] [F] au 09 septembre 2025 et au 04 mars 2026 ;
- les appels de charges, provisions, travaux, décompte de charges des 4ème trimestre 2024, de 2025 et du 1er trimestre 2026 et relevés ;
- les justificatifs des frais de la société HOMELAND ;
- le contrat de syndic de la société HOMELAND ;
- les mises en demeure d’août 2019 et de décembre 2019 de la société CABINET [G] sans justificatif de l’envoi par recommandé avec accusé de réception ;
- les lettres de mises en demeure de la société HOMELAND des 09 mars, 06 mai et 09 septembre 2025, sans justificatif de l’envoi par recommandé avec accusé de réception, à l’exception d’un recommandé, sans accusé de réception ;
- la lettre de mise en demeure de l’avocat du syndicat demandeur du 06 mai 2025 sans justificatif de l’envoi par recommandé avec accusé de réception ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2010 à 2020 produits par la société CABINET [G], sans attestation de non recours ;
- les procès-verbaux des assemblées générales du 01 mars 2021, du 5 avril 2022, du 04 mai 2023, du 01 juillet 2024 et du 13 juin 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non recours.

Il ressort du décompte présenté par le syndic actuel, la société HOMELAND, désigné en cette qualité par l’assemblée générale des copropriétaires du 01 juillet 2024, qu’au 04 mars 2026, le compte de copropriétaire de M. [T] [F] présente un solde débiteur de la somme de 9 500,73 €, appels charges et travaux du 1er trimestre 2026 inclus.

Ce décompte mentionne pour la période antérieure à la prise de fonction de la société HOMELAND le 01 juillet 2024, une “Reprise de solde ancien syndic au 26-08-2024” saisie à la date du 01 janvier 2024, visant le compte de M. [T] [F] débiteur à hauteur de la somme de 7 136,78 €.

Pour justifier de cette somme, l’ancien syndic, la société CABINET [G], démissionnaire au 05 avril 2022, produit les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les comptes, sans attestation de non recours, un “décompte locatif” constitué de deux éléments :
- un extrait du grand livre de comptes de la société CABINET [G] du 01 janvier 2020 au 01 avril 2022, dont il ressort pour le compte de M. [T] [F] N°00000.0028.4501.00110 :
* un solde débiteur de 5 438,12 € au 01 janvier 2020, sans détail,
* et un solde débiteur de 6799,12 € au 01 avril 2022, mentionnant les appels de charges et travaux entre le 1er trimestre 2020 et le 2ème trimestre 2022 ;
- un document annexé dont l’origine n’est pas déterminée, dont il ressort pour le compte “450004 - Copropriétaire - [T] [F]” :
* un “report à nouveau fin 2022” au 01 janvier 2023 de 6 865,45 €, non détaillé
* et un solde débiteur de 7 136,78 € au 01 juillet 2024 mentionnant les appels de charges et travaux entre le 1er trimestre 2023 et le 3ème trimestre 2024,
et produit également un relevé de compte au 24 octobre 2025 commençant par un “solde antérieur” de 1 960,39 € avant l’appel de provisions du 01 janvier 2010 et se termine par les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2022, arrêté au 01 avril 2022 à la somme de 6 799,12 €.

Outre l’absence d’un relevé individuel détaillé complet, les appels de fonds, charges et travaux, les décomptes et situations de compte individuels de charges de M. [T] [F] ainsi que les décomptes définitifs de charges établis par lot, ne sont pas versés en procédure pour la période de 2010 au 01 octobre 2024, de même que l’attestation de non recours pour les assemblées générales de copropriétaires couvrant la période de 2010 à 2020.

Ainsi, les seuls éléments produits ne permettent pas au juge saisi de contrôler le caractère certain, liquide et exigible de la créance invoquée de 7 136, 78 € visée sous la mention “Reprise de solde ancien syndic au 26-08-2024” figurant aux décomptes individuels du copropriétaire M. [T] [F] établi par la société HOMELAND des 11 septembre 2025 et 04 mars 2026.

En revanche, il est justifié que le compte de M. [T] [F] est débiteur de la somme de 206,95 € pour la période du 4ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2026, arrêtée au 04 mars 2026, après déduction des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 d’un montant de 2 157 € qui seront appréciés infra au titre des frais d’impayés,

M. [T] [F], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que de son exigibilité et ne produit aucune preuve de paiements libératoires.

Par conséquent, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 206,95 € au titre des charges et travaux dus entre le 4ème trimestre 2024 jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus, arrêtée au 04 mars 2026, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 septembre 2025, en l’absence de production de justificatifs d’envoi de mises en demeure par lettres recommandées avec accusés de réception joints, antérieurs.

Sur la demande d’astreinte

Sur le fondement de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le demandeur sollicite, au regard de l’ancienneté et de l’importance de la dette de M. [T] [F], que la condamnation soit assortie d’une astreinte de 500 € par jour de retard.

Outre le fait que le montant de la dette retenue ne justifie aucunement une telle mesure, le recours à l’exécution forcée se révèle une mesure suffisante pour contraindre le copropriétaire défaillant, la présente décision étant revêtue de l’exécution provisoire infra, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, le syndicat demandeur est débouté de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, l’absence de tout règlement de la part de M. [T] [F] depuis plusieurs années perturbe nécessairement la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, même si sa quote-part n’est pas élevée, soit les 6/1018èmes, étant propriétaire d’une chambre.

Il sera de ce chef condamné à verser la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande formée au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Il appartient au syndicat de faire la preuve de la mise en demeure en produisant sa lettre recommandée et en joignant l’accusé de réception.

Par “frais nécessaires” au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite que les frais nécessaires exposés par le syndic soient imputés au seul défendeur au titre des charges générales d’administration pour un montant de 2 157 € pour la période allant du 4ème trimestre 2024 au 1er trimestre 2026.

Toutefois, il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception pouvant valoir mise en demeure.

En outre, les frais de contentieux réclamés en application de l’article 10-1 de la loi susvisée sont les suivants :
- les frais de mise en demeure du syndic du 09 mars 2025 de 39 €, de 09 juin 2025 de 39 € du 09 septembre 2025 de 39 €, qui seront écartés, aucune lettre valant mise en demeure n’étant justifiée en l’absence de la preuve d’envois en recommandé, avec accusés de réception joint,
- les frais de suivi de recouvrement par le syndic du 30 juin 2025 de 378 €, du 09 septembre 2025 de 390 €, du 30 septembre 2025 de 225 € et du 01 janvier 2026 de 504 € et les frais de transmission du dossier par le syndic à l’avocat du 06 mai 2025 de 399 € qui ne seront pas pris en compte, l’activité du syndic en vue du recouvrement des sommes dues par un copropriétaire relevant de la gestion courante, visée dans sa rémunération forfaitaire et la société HOMELAND ne justifiant d’aucune diligence précise, inhabituelle et exceptionnelle,
- les honoraires d’avocat du 22 mai 2025 de 144 € qui seront appréciés infra au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil “Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.”

Par ailleurs, il résulte du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans le corps de ses écritures, le demandeur sollicite la capitalisation des intérêts.

Toutefois, cette prétention n’étant pas reprise dans le dispositif, et n’ayant pas été soutenue oralement, il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande.

Sur les demandes de condamnations concernant la société CABINET [G]

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5]

En application de l’article 2224 du code civil, “Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

Aux termes des articles 1991 et 1992 du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Le syndic est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion, y compris celles dues à sa négligence.

En l’espèce, la société CABINET [G] soutient qu’il ne peut lui être reproché sa gestion et donc de ne pas avoir recouvré la créance du syndicat à l’égard de M. [T] [F] pour la période antérieure de 5 ans par rapport à l’action introduite le 23 septembre 2025, soit le 23 septembre 2020.

De son côté, le demandeur fait valoir qu’aucune prescription n’est encourue dès lors qu’il ne poursuit pas la société CABINET [G] au titre des charges de copropriété mais en raison de ses fautes dans la gestion de son mandat qui a pris fin le 05 avril 2022, point de départ du délai de cinq ans.

Il est acquis que l’action en paiement de dommages et intérêts introduite à l’encontre du demandeur le 23 septembre 2025 est fondée sur les fautes de gestion commises en cours d’exécution de son mandat.

Selon une jurisprudence établie, la prescription de l’action en responsabilité contractuelle ou délictuelle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime.

Il en ressort que le point de départ de la prescription court à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du dommage et de la faute du syndic, notamment relevant de l’absence d’action en recouvrement contre le copropriétaire défaillant et à défaut de transmission des pièces permettant une action en paiement contre M. [T] [F], soit lorsque le mandat de la société CABINET [G] a pris fin, le 05 avril 2022.

En conséquence, l’action du demandeur à l’encontre de celle-ci est bien recevable, n’étant pas atteinte par la prescription de l’article 2224 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est rappelé qu’aux termes des articles 1991 et 1992 du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 définit les pouvoirs et obligations du syndic dans la gestion d’une copropriété, incluant la gestion administrative, financière et la représentation légale du syndicat des copropriétaires. Le syndic dispose ainsi de pouvoirs étendus pour gérer l’immeuble et est responsable de la gestion courante. A ce titre, il est notamment chargé de recouvrer les charges auprès des copropriétaires et de gérer les dépenses courantes en respectant le budget prévisionnel. Il est seul responsable de sa gestion.

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, “Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, .....”.

L’article 18-2 de la loi susvisée précise qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat. Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Selon l’article 33 du décret susvisé, “Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques. ...

La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic”.

Afin de faciliter la preuve de la transmission, l’article 33-1 dudit décret prévoit en sus que “En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé prévu au dixième alinéa du I de l’article 18, doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.”

En l’espèce, le syndicat demandeur fait valoir que la société CABINET [G] a commis des fautes dans l’exercice de ses fonctions d’une part, en ne poursuivant pas le recouvrement de la créance du syndicat à l’encontre de M. [T] [F] comme il en avait l’obligation, et d’autre part, en ne lui transmettant pas les éléments permettant de reconstituer le solde débiteur du compte de M. [T] [F] depuis l’origine de la dette. Il subit de ce fait un préjudice du fait de la prescription quinquennale des charges et de l’impossibilité de recouvrer sa créance en raison de la mauvaise gestion de la reprise de solde, les manquements de la société CABINET [G] étant à l’origine du préjudice subi.

De son côté, la société CABINET [G] soutient qu’elle n’est tenue qu’à une obligation de moyen, qu’elle a fait délivrer un commandement de payer à M. [T] [F] en 2009 pour la somme de 1 960,39 €, qu’elle a demandé à l’assemblée générale qu’il lui soit donné mandat de le poursuivre de 2010 à 2018, sans effet, et que si en 2019, elle a reçu mandat d’engager “si nécessaire” une action, et que deux mises en demeure ont été envoyées, la période de crise sanitaire a empêché les poursuites envisagées. Concernant le défaut de transmission des pièces concernant le syndicat au nouveau syndic, elle fait valoir des problèmes informatiques.

Il ressort des pièces produites que la société CABINET [G] qui a exercé les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] de 2010 à 2022 ne justifie d’aucune diligence dans le but de recouvrer la créance du syndicat à l’égard de M. [T] [F] telle qu’elle figure sur le relevé de compte qu’elle a émis le 24 octobre 2025 établi pour la période du 01 janvier 2010 au 01 avril 2022, 2ème trimestre 2022 inclus alors qu’une telle poursuite relève de la gestion courante de la copropriété et n’exige aucune habilitation spécifique.

De plus, il est observé que la société CABINET [G] a été effectivement mandatée à cette fin par l’assemblée générale de copropriétaires du 13 février 2019, sans justifier de l’opposition du conseil syndical dont il se prévaut et dont il n’aurait en toute hypothèse dû tenir compte dans l’intérêt de tous les copropriétaires, ni produire le commandement de payer qu’il aurait fait délivrer en 2009, puis en 2019, sans même que les lettres qu’il a adressées les 01 août et 10 décembre 2019 au débiteur aient valeur de mises en demeure, faute de production des recommandés avec accusés de réception. Il a encore été mandaté à cet effet par l’assemblée générale de copropriétaires du 12 février 2020, étant relevé que la crise sanitaire qui a suivi ne l’empêchait pas de mettre à exécution les décisions votées.

Par ailleurs, le nouveau syndic a mis en demeure la société CABINET [G] par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 juillet 2025 réceptionnée le 24 juillet 2025 de lui communiquer sans délai tout élément permettant de justifier de la dette de M. [T] [F] figurant au grand livre de 5 848,44 € au 01 janvier 2020.

La société CABINET [G] ne justifie pas avoir répondu à cette mise en demeure.

Si elle fait état de problèmes informatiques, elle ne justifie d’aucun élément permettant de justifier des pertes de documents liés à de telles difficultés, ni ne démontre l’existence d’un élément de force majeure.

La présente procédure révèle ainsi que la société CABINET [G] n’a assuré ni la conservation de l’ensemble des documents intéressant le syndicat des copropriétaires concerné, ni sa transmission, que ce soit au syndicat coopératif qui a pris sa suite à compter du 06 avril 2022 ou à la société HOMELAND, nonobstant les termes de l’article 18-2 susvisé.

C’est ainsi que par le présent jugement, le syndicat est débouté partiellement de sa demande en recouvrement de charges, le report à nouveau débiteur concernant le copropriétaire défaillant, M. [T] [F], n’étant pas justifié par la production des éléments comptables permettant de reconstituer la créance du syndicat au jour de la cessation de sa mission, le 05 avril 2022, et de poursuivre celui-ci pour l’intégralité de ce qui est dû.

La négligence fautive de la société CABINET [G] qui s’est abstenue pendant tout le temps de sa gestion de poursuivre M. [T] [F] dont le débit du compte n’a cessé de s’amplifier et de conserver et de transmettre les justificatifs de la créance du syndicat est bien à l’origine directe du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, constitué par l’impossibilité de recouvrer sa créance auprès de celui-ci.

En conséquence, la société CABINET [G] sera condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de son préjudice.

Le syndicat demandeur réclame des dommages et intérêts à hauteur du solde débiteur du compte de M. [T] [F] au jour de la démission de la société CABINET [G] le 05 avril 2022.

De son côté, le CABINET [G] fait valoir à titre subsidiaire que compte tenu de la prescription de cinq ans relative au recouvrement des charges, aucune somme antérieure au 23 septembre 2020 ne peut être réclamée le solde étant alors de 6 439,27 €. Le solde présentant un solde débiteur lors de sa démission le 05 avril 2022 de 6 799,12 €, la perte de chance s’élève à 359,85 €.

Il est rappelé que l’action du syndicat contre la société CABINET [G] est fondée sur la mise en cause de sa responsabilité et non sur un recouvrement des charges et qu’il lui appartenait de poursuivre le débiteur pendant la durée de son mandat.

Il en ressort que le préjudice du syndicat s’élève à la somme de 6 799,12 € selon décompte du 24 octobre 2025.

En conséquence, la société CABINET [G] condamnée à verser au syndicat demandeur la somme de 6 799,12 €.

Sur les appels en garantie de la société CABINET [G]

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.”

En l’espèce, la société CABINET [G] demande que M. [T] [F] soit condamné à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées contre elle.

Toutefois, M. [T] [F] n’a comparu à aucune audience. S’il a été rendu destinataire de l’assignation et des conclusions du demandeur, force est de constater que la société CABINET [G] ne justifie pas avoir informé M. [T] [F] de sa demande préalablement à l’audience du 02 avril 2026.

En conséquence, sa demande n’est pas recevable.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu des termes de la demande du syndicat, M. [T] [F], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les honoraires d’avocat du 22 mai 2025, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS