TJ 75056, 28 mai 2026, RG 23/09829

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BUNIAK
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me BUNIAK, Me [H],

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09829 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C2JHO

N° MINUTE :

Assignation du :
18 Juillet 2023

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic le Cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, Société A Responsabilité Limitée, représentée par son représentant légal domicilié de droit audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDEURS

Madame [X] [H] épouse [B]
Monsieur [Z] [B]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représentés par Maître Camille MAGDELAINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0579

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/09829 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JHO

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, assistée de Margaux DIMENE , Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 18 Février 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [B] et Mme [X] [H] épouse [B] sont propriétaires indivis des lots n°24 et 70 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 18ème, représenté par son syndic, le cabinet Craunot, a assigné, devant ce tribunal, M. [Z] [B] et Mme [X] [H] épouse [B] aux fins de:

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
- le recevoir en ses demandes,
Y faisant droit,
- constater, sur le fondement des documents produits, que M. [Z] [B] et Mme [X] [B] sont “conjointement et solidairement” redevables, à l'égard du syndicat des copropriétaires de 11.257,83 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 7 juillet 2023 et correspondant à la période du 1er janvier 2017 au 1er juillet 2023, appel de charges du 3ème trimestre 2023 inclus,
En conséquence,
- les condamner “conjointement et solidairement” au paiement de la somme de 11.257,83 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- “ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir”,
- les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 9 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], désormais représenté par le cabinet IMMOBILIERE DU CHATEAU, demande de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
- le recevoir en ses demandes,
Y faisant droit,
- dire M. [Z] [B] et Mme [X] [B] irrecevables et mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions,
- lui donner acte de ce qu’il se désiste de sa demande principale tendant à les voir condamner “conjointement et solidairement” au paiement de la somme 3.747,48 euros, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 7 avril 2025, correspondant à la période allant du 01/01/2017 au 01/04/2025, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus, cette somme venant aux lieu et place de celle de 11.257,83 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance et ce en raison des règlements effectués par les défendeurs,
En conséquence,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme venant aux lieu et place de celle de 2.500 euros mentionnée dans l’exploit introductif d’instance/
- “ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir”,
- les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

M. [Z] [B] et Mme [X] [H] épouse [B], aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 8 octobre 2025, demandent de :

“Vu les dispositions du code civil”,
“Vu les dispositions du code de procédure civile”,
- constater que la dette de 11.257,83 euros a été intégralement réglée,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de sa demande de paiement de la somme de 3.500 euros au titre des articles 699 et 700 du code procédure civile.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et des époux [B], pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture le 15 octobre 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 février 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS

Sur les appels de charges et de travaux :

Les conclusions concordantes des parties confirment que les appels de charges et de travaux au 7 avril 2025, correspondant à la période allant du 1er janvier 2017 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, ont été payés par M. et Mme [B]. Le syndicat des copropriétaires se désiste de sa demande principale et ne maintient plus que ses prétentions du chef des dommages et intérêts et des accessoires.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Par ailleurs, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les défendeurs aient agi de mauvaise foi. Ainsi, l’examen des pièces produites aux débats révèle qu’ils ont pu être contrariés par les défauts de réponse réitérés du syndic à leur demande concernant des dommages dans leur lot consécutifs à des travaux de ravalement, qui certes ne leur autorisaient pas à s’affranchir du paiement des charges, mais pouvaient affecter les relations entre les parties. De plus, ils justifient de difficultés économiques et ils ont, par leurs règlements successifs, réglé la dette de charges.

Dans ces conditions, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les défendeurs ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 23/09829 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JHO

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, il est constant que M. et Mme [B] n’ont réglé les appels de fonds que postérieurement à l’introduction de l’instance, sachant qu’ils ne pouvaient imposer au syndicat des copropriétaires un arrangement.

Dans ces conditions, ils seront in solidum condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître BUNIAK.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. et Mme [B] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS