TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/02606

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me LEMAISTRE BONNEMAY
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02606 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7DX3

N° MINUTE :

Assignation du :
27 Février 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE,
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [K]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02606 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7DX3

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [K] est propriétaire des lots n°16 et 27 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En raison d’arriérés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a fait délivrer le 14 novembre 2022 à M. [K] un commandement de payer la somme de 4.080,60 euros.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2024, reçue le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [K] de lui régler la somme de 973,29 euros au titre de l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [K] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, en paiement à titre principal d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions actualisées, signifiées par huissier au défendeur le 24 octobre 2025 et auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais la condamnation de M. [K] au paiement des sommes suivantes :
-20.864,07 euros de charges de copropriété, arrêtées au 4ème 2025 inclus, et de frais, avec intérêt au taux légal à compter du commandement du 14 décembre 2022 sur 4.233,15 euros, de la mise en demeure du 22 mai 2024 sur 11.790,90 euros et de l’assignation sur 15.602,72 euros, et des présentes pour le surplus, avec capitalisation ;
- 3.000 euros de dommages intérêts ;
-3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [K], cité à étude, n'a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 06 novembre 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2026 puis mise en délibéré au 28 mai suivant, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que si le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme globale au titre d'arriérés de charges et de frais, l'origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble en cause de M. [K],
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* un décompte individuel de charges démarrant au 1er janvier 2021 et arrêté au 16 mars 2026 faisant apparaître un solde débiteur au 1er octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, hors frais de recouvrement, de 18.288,43 euros,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [K] pour la période du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2025,
* les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2021 – 10 mai 2022 – 12 juin 2023 – 19 décembre 2024 et 17 septembre 2025, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2024, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2021 à 2025.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 18.288,43 euros, au paiement de laquelle M. [K] sera donc condamné.

Ladite somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 3.366,06 euros (quantum réclamé à cette date expurgé des frais) à compter du 14 novembre 2022, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 13.753,67 euros (quantum réclamé à cette date expurgé des frais) à compter de l’assignation et pour le surplus à compter du 24 octobre 2025, date de signification des dernières écritures.

Il ne saurait être fait droit à la demande de faire courir des intérêts à compter de la mise en demeure du 22 mai 2024 dès lors que celle-ci ne concernait qu’un seul appel de fonds déterminé et non l’ensemble de la créance du syndicat des copropriétaires.

En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.
A l'inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
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- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Il s'évince de l'examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de relance » ni des frais de mise en demeure prétendument engagés avant le 30 septembre 2023 ou après le 1er octobre 2024, le seul contrat de syndic produit couvrant cette période 30/09/2023 – 01/10/2024.

Il ne justifie pas davantage des frais libellés « constitution dr avoc », « constitution dr huis » ou encore « hons ctx gestion assignation aff haddad ».
Au demeurant il ne s'agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu'ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Concernant les frais d’huissier, seul ceux se rapportant à a délivrance du commandement de payer du 14 novembre 2022, pour un montant de 153,09 euros.

Enfin, rappelons que les honoraires d’avocat ne doivent pas être inclus dans la catégorie desdits frais.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 153,09 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

S’il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a de la partie défenderesse a été à l’origine de difficultés quelconques et a, notamment, nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Partie succombante, M. [K] sera condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS