TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/03242

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GABURRO
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me GABURRO

■

Charges de copropriété

N° RG 25/03242 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C7GGC

N° MINUTE :

Assignation du :
04 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobil ier du [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [E] SA, elle-même représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #98

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [I]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03242 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GGC

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 31 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [K] [I] est propriétaire des lots de copropriété n°9, 10 et 24 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 janvier 2025 dont le destinataire a été avisé le 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [K] [I] de payer la somme de 6.424,83 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à l’appel provision du 4ème trimestre inclus.

Par exploit d'huissier signifié le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 14ème à Paris a fait assigner Monsieur [K] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 19 novembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 5.936,96 euros, au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er trimestre 2022 inclus au 1er trimestre 2025 inclus, et avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025;
- condamner Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 180 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;
- condamner Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- ordonner l’anatocisme dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;
- condamner Monsieur [K] [I] au paiement des entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Philippe GABURRO ;
- condamner Monsieur [K] [I] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03242 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GGC

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à personne suivant les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, Monsieur [K] [I] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 31 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/03242 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7GGC

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [K] [I] est propriétaire des lots n° 9, 10 et 24 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 3] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2023 et 27 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;
- les appels de fonds couvrant la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2025, y compris relatifs aux travaux (réflexion hall bâtiment rue, remplacement des boites à lettres, réfection souches de cheminées, réfection de couverture, fonds de travaux loi ALUR, diagnostic technique global, réfection de la cour et pose d’une étanchéité, faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un extrait de compte du 1er janvier 2013 au 20 février 2025 faisant apparaît un solde débiteur à hauteur de 6442, 13 euros.

Or, suivant jugement du 24 novembre 2022, le tribunal judiciaire a statué sur les charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 31 décembre 2021, incluant l’appel de fond du 4ème trimestre 2021, à hauteur de 11.728,29 euros.

Il convient de ne retenir dans le relevé de compte que les sommes débitrices, justifiées par les appels de fond, et les sommes créditrices à compter du 1er janvier 2022.

Ainsi, sur la période du 1er janvier 2022 jusqu’au 20 février 2025 appel de fonds du premier trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais de recouvrement, Monsieur [K] [I] est :
Débiteur de la somme totale de : 17.435, 01 euros (la somme de 3131, 54 euros portée à la date du 5 décembre 2022 « condamnations selon jugement du 24 novembre 2022 » n’est pas retenue)Créditeur de la somme totale de : 33.645, 76 euros compte-tenu des régularisations de charges, des prélèvements et virements effectués notamment ;soit un compte individuel de copropriétaire créditeur à hauteur de 16.210, 75 euros au 20 février 2025.

Ainsi, quand bien même il serait tenu compte des sommes impayées retenues par jugement du 24 novembre 2022, Monsieur [K] [I] est encore créditeur.

Le syndicat des copropriétaires n’établissant pas que Monsieur [K] [I] est débiteur à leur égard, il sera débouté de sa demande.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 180 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de mettre à la charge de Monsieur [K] [I] les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 20 janvier 2025 puisqu’il n’était pas débiteur à cette date.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Monsieur [K] [I] de ses obligations.

Or, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que Monsieur [K] [I] soit débiteur à son égard.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à allouer au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts à raison du retard dans le paiement et il sera débouté de sa demande.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

A défaut de condamnation à une somme d’argent, il n’y a pas lieu de statuer sur le départ des intérêts.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Eu égard au débouté des demandes du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,