TJ 75056, 28 mai 2026, RG 25/02144

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CHARDON-BOUQUEREL
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me CHARDON-BOUQUEREL

■

Charges de copropriété

N° RG 25/02144 -
N° Portalis 352J-W-B7J-C65V3

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Janvier 2025

JUGEMENT
rendu le 28 Mai 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet LEMARCHAND SARL, pris en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Marie-cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [N]
Monsieur [E] [N]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Madame [D] [W] veuve [N]
Monsieur [H] [N]
Madame [R] [N]
Monsieur [A] [N]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Monsieur [U] [N]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02144 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65V3

Madame [F] [N]
[Adresse 6]
[Localité 4] (ALGÉRIE)

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 31 janvier, 06 et 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [E] [N], M. [J] [N], Mme [D] [W] veuve [N], Mme [H] [N], Mme [R] [N], Mme [U] [N], Mme [F] [N] et M. [A] [N] devant la juridiction de céans, sollicitant leur condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, en paiement des sommes de :
-8.079,18 euros de charges de copropriété, arrêtées au 22 janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 15 octobre 2024, frais inclus ;
- 2.000 euros de dommages intérêts ;
-2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Se prévalant de la qualité de propriétaires indivis des défendeurs des lots 59 et 71 de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 5], et soutenant les avoir mis en demeure en vain de régler des arriérés de charges, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble sollicite leur condamnation solidaire à ce titre, outre des dommages-intérêts.

M. [E] [N], M. [J] [N], et M. [A] [N], cités à étude, ainsi que Mme [D] [W] veuve [N], Mme [H] [N], Mme [R] [N], et Mme [U] [N], citées selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, n'ont pas comparu.
Sur les procès-verbaux de recherches infructueuses, le commissaire de justice indique que, sur place, les noms requis ne figurent ni sur la liste des occupants, sur les boites aux lettres, ni sur l’interphone, que les résidents déclarent ne pas connaître les intéressées et que toutes recherches entreprises sont demeurées infructueuses.

Mme [F] [N], domiciliée en Algérie, citée selon les formalités requises par les accords bilatéraux applicables, n’a pas davantage comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 06 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 17 mars 2026 puis mise en délibéré au 28 mai suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient de préciser que si, aux termes de l'acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite la paiement d'une somme globale au titre d'arriérés de charges et de frais, l'origine, légale ou conventionnelle, ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier de la qualité de propriétaires indivis des défendeurs, le syndicat des copropriétaires produit une notification de transfert de propriété établie par notaire, datée du 17 juin 2021, selon laquelle les consorts [N] précités sont désignés comme propriétaires indivis des lots n°59 et 71 de l’immeuble.
Mais il produit également deux extraits de matrice cadastrale actualisée, datés des 10 octobre 2024 et 16 avril 2026, lesquelles ne désignent ni Mme [U] [N] ni Mme [F] [N] en cette qualité.
Dans ces conditions, et à défaut de production par le syndicat des copropriétaires de toute autre pièce permettant d’établir la qualité actuelle de propriétaire de ces dernières, et alors que les sommes réclamées sont toutes postérieures au mois de juin 2021 (première somme listée datant du mois de décembre 2021), le syndicat des copropriétaires devra être débouté de ses demandes en paiement à l’encontre de Mmes [U] et [F] [N].

À l’égard des autres consorts [N], pour justifier par ailleurs de sa créance au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit :
* un décompte individuel de charges arrêté portant sur la période du 31 décembre 2021 au 1er janvier 2025, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 7.409,18 euros,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble aux consorts [N] couvrant la période concernée,
* les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mars 2021 – 07 avril 2022 – 16 février 2023 – 06 avril 2023 et 04 avril 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2020 à 2023, et votant des budgets prévisionnels 2021 à 2025.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 7.409,18 euros, au paiement de laquelle seront condamnés M. [E] [N], M. [J] [N], Mme [D] [W] veuve [N], Mme [H] [N], Mme [R] [N] et M. [A] [N], laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de mise en demeure des consorts [N] par le syndic de l’immeuble, restée vaine.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une éventuelle clause de solidarité dans le règlement de copropriété de l’immeuble, et la solidarité ne se présumant pas, les défendeurs seront condamnés en paiement à hauteur de leurs droits respectifs dans l’indivision dont dépendent les lots litigieux.

Sur la demande en paiement au titre des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.
À l'inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme globale de 670 euros, constituée de frais de relance, ainsi que de frais intitulés « remise de dossier à avocat ».

Or et d’une part, il ne justifie aucunement de ces frais, que ce soit dans leur principe ou dans leur quantum.

En outre, s'agissant des frais de « remise dossier avocat », il ne s'agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu'ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l'ensemble des éléments précités, la demande en paiement au titre des frais formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.
Décision du 28 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/02144 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65V3

Sur la demande additionnelle indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

S’il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement des consorts [N] a été à l’origine de difficultés pour la copropriété, notamment en ayant rendu nécessaire le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

En outre, il doit être relevé que des paiements partiels ont été effectués par les défendeurs, ce qui illustre leur bonne foi.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Sur ce,

M. [E] [N], M. [J] [N], Mme [D] [W] veuve [N], Mme [H] [N], Mme [R] [N] et M. [A] [N] succombants, ils seront in solidum condamnés aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS