TJ 75056, 29 mai 2026, RG 24/07410

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :
à Me DUMAINE-MARTIN

Copie certifiée conforme délivrée le :
à Me VERSCHAEVE

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 24/07410
N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSG

N° MINUTE :

Assignation du :
24 février 2021

JUGEMENT
rendu le 29 mai 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [L] [Z], administrateur judiciaire
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0062

DÉFENDEUR

Syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment III de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. ELORIAN
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Christophe VERSCHAEVE de la SELEURL ILEX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0467

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Valérie AVENEL, vice-présidente
Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/07410 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSG

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 avril 2026, prorogé au 29 mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et composé de cinq bâtiments numérotés I à V.

L'immeuble se compose d'un syndicat des copropriétaires principal, ainsi que de syndicats secondaires, notamment pour le bâtiment III.

Par ordonnance sur requête en date du 19 juin 2013, Maître [L] [Z], a été désigné en tant qu'administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 5], pour une durée de six mois.

La mission de Me [Z] a été prorogée par ordonnances en date du 17 décembre 2020, du 16 décembre 2021 pour une durée de douze mois, et enfin pour une durée de douze mois par ordonnance sur requête du 14 décembre 2023.

Lors de l'assemblée générale spéciale du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment III, du 23 décembre 2020 ont été adoptées, les résolutions suivantes :
- n°8 : approbation des conditions financières pour la scission du bâtiment III du reste de la copropriété ;
- n°9 : approbation de la scission du bâtiment III du reste de la copropriété entrainant constitution d'un syndicat principal indépendant propre au bâtiment III tel que présenté ;
- n°10 : demander à l'administrateur judiciaire Me [Z] de faire entériner la scission du bâtiment III par le syndicat principal ou par un juge par toutes les voies de droit dont il dispose.

C'est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 6] a fait délivrer assignation, par exploit d'huissier en date du 24 février 2021, au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment III sis [Adresse 7], aux fins d'annulation des résolutions n° 8, n°9 et n°10 de l'assemblée générale spéciale du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment III du 23 décembre 2020, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
L'affaire a été radiée du rôle par ordonnance du 15 mars 2024.

Par conclusions en rétablissement du 28 mai 2024, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4], l'affaire a été rétablie sous le RG 24/07410.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à Paris 10ème demande au tribunal, au visa de l'article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965, de :

" Rétablir l'affaire au rôle du Tribunal ;

Dire et juger le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 8] recevable et bien fondé en ses demandes ;

Prononcer l'annulation des décisions prises sous les résolutions n° 8, 9 et 10 lors de l'assemblée générale spéciale du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment III de l'immeuble sis à [Localité 5] du 23 décembre 2020 ;

Condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment III de l'immeuble sis à [Adresse 9] à payer au syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble sis à [Localité 6][Adresse 10] une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment III de l'immeuble sis à [Localité 1] [Adresse 11] aux dépens de l'instance.".
*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 octobre 2021, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment III sis [Adresse 12] à Paris 10ème, demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d'application du 17 mars 1967, de :

" Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 13] de toutes ses demandes ;

Le condamner à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Bâtiment III de l'immeuble sis à [Localité 1] [Adresse 11] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Verschaeve - Selarl Ilex - conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile ;

Rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter en l'espèce ".

*
Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/07410 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSG

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 30 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 et prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande d'annulation des résolutions n°8, 9 et 10

A titre liminaire, il sera rappelé que les résolutions querellées sont ainsi libellées :

" Résolution n°8 : approbation des conditions financières telles que présentées par Mme [Y] (3 pages) pour la scission du bâtiment III du reste de la copropriété.

L'assemblée après en avoir discuté passe au vote :
Ont voté pour : indivision [F]/[R] (535)/1070
Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (403)/1070
Abstention : néant

Modification des règles de majorité (article 25.1)
La résolution n°8 n'ayant pas obtenu la majorité des voix, mais recueillant le tiers des voix, l'assemblée générale décide de revoter à la majorité de l'article 24 (majorité simple).
Ont voté pour : indivision [F]/[R] (535)/938
Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (403)/938
Abstention : néant

La résolution est adoptée.

Résolution n°9 : approbation de la scission du bâtiment III du reste de la copropriété du [Adresse 14] entrainant constitution d'un syndicat principal indépendant propre au bâtiment III tel que présenté par le cabinet de géomètre-expert Nivelleau.

L'assemblée après en avoir discuté passe au vote :
Ont voté pour : indivision [F]/[R] (535)/1070
Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (403)/1070
Abstention : néant

Modification des règles de majorité (article 25.1)
La résolution n°8 n'ayant pas obtenu la majorité des voix, mais recueillant le tiers des voix, l'assemblée générale décide de revoter à la majorité de l'article 24 (majorité simple).
Ont voté pour : indivision [F]/[R] (535)/938
Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (403)/938
Abstention : néant

La résolution est adoptée.

Résolution n°10 : décision de demander à l'administrateur judiciaire M. [Z] de faire entériner la scission du bâtiment III par le syndicat principal ou par un juge par toutes les voies de droit dont il dispose.

L'assemblée après en avoir discuté passe au vote :
Ont voté pour : indivision [F]/[R] (535)/1070
Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (403)/1070
Abstention : néant

Modification des règles de majorité (article 25.1)
La résolution n°8 n'ayant pas obtenu la majorité des voix, mais recueillant le tiers des voix, l'assemblée générale décide de revoter à la majorité de l'article 24 (majorité simple).
Ont voté pour : indivision [F]/[R] (535)/938
Ont voté contre : syndicat des copropriétaires (403)/938
Abstention : néant

La résolution est adoptée. "
*

Le syndicat des copropriétaires principal sollicite l'annulation des résolutions n°8 à n°10 de l'assemblée du 23 décembre 2020 du syndicat secondaire du bâtiment III en faisant valoir la copropriété est soumise aux dispositions relatives aux copropriétés en difficulté qui empêchent dès lors toute scission à l'initiative d'un syndicat secondaire, celle-ci relevant de la seule compétence de l'administrateur provisoire qui doit alors saisir le juge d'une demande d'autorisation de division à cet effet, en établissant en préalable un rapport faisant état de l'avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat.

En réplique, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment III expose que Me [Z] s'est vu confier tous les pouvoirs de l'assemblée générale du seul syndicat principal, à l'exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, mais que ses pouvoirs ne s'étendent pas à l'administration ou à la représentation des syndicats secondaires. Il fait par ailleurs valoir que les résolutions litigieuses n'ont ni pour effet ni pour objet de permettre au syndicat secondaire de faire sécession en s'affranchissant des règles issues de la loi du 10 juillet 1965 ou des pouvoirs confiés à Me [Z], puisqu'il ne s'agit que de demandes adressées à ce dernier, qu'il peut refuser ou accepter.

Sur ce,

L'article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

" I. - Si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu'il fixe et sur demande de l'administrateur provisoire :
1° La constitution d'un ou plusieurs syndicats secondaires ;
2° La division du syndicat.

(…) A l'appui de ces demandes, l'administrateur provisoire établit un rapport faisant état de l'avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat ou de constitution d'un syndicat secondaire. Il établit notamment la répartition des parties communes du syndicat initial, les projets de règlement de copropriété et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats, dresse un état des créances et des dettes du syndicat et en établit la répartition selon les principes définis au II de l'article 28.
(…) III. - Le jugement autorisant la division ou la constitution d'un syndicat secondaire homologue également les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division des syndicats issus de la division ou les modifications du règlement de copropriété résultant de la constitution d'un syndicat secondaire.

Le jugement prononçant la division du syndicat emporte dissolution du syndicat initial.
Le juge désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires issu des divisions prévues au présent article ou pour chaque syndicat secondaire constitué en application du présent article, la personne chargée de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic. ".

Par ailleurs, l'article 28 de cette même loi, relative à la scission de copropriété, dispose que :

" I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.

II.-Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division. "

Il ressort donc de ses dispositions que la scission d'une copropriété, dans l'hypothèse où existe un syndicat secondaire, est prise en deux temps :
- la scission peut être demandée par l'assemblée spéciale composée des copropriétaires constituant le syndicat secondaire à la majorité des voix,
- l'assemblée générale du syndicat principal doit ensuite approuver les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission.

En l'espèce, il ressort de l'ordonnance du 19 juin 2013 et des ordonnances consécutives que Me [Z], administrateur judiciaire, a été désigné administrateur provisoire " du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] " et que celui-ci s'est vu confier tous les pouvoirs de l'assemblée générale, " à l'exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic ".

Il est donc constant que les pouvoirs d'administration confiés à l'administrateur provisoire concernent le seul syndicat principal et non le syndicat secondaire du bâtiment III, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par le syndicat principal représenté par Me [Z] dans ses conclusions.

Décision du 29 mai 2026
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/07410 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CSG

Il convient donc de déterminer si les résolutions adoptées lors de l'assemblée générale du syndicat secondaire relèvent bien de la compétence de celui-ci, celle-ci étant contestée par le syndicat principal.

* s'agissant de la résolution n°8

L'objet de cette résolution est, aux termes de son intitulé, d'approuver les conditions financières de la scission du bâtiment III (" approbation des conditions financières telles que présentées par Mme [Y] (3 pages) pour la scission du bâtiment III du reste de la copropriété) ".

Si l'article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965, relatif aux copropriétés en difficulté, confie à l'administrateur provisoire un pouvoir d'initiative pour proposer la scission de la copropriété afin de rétablir le fonctionnement de la copropriété, l'article 28 de la même loi reconnait au syndicat des copropriétaires secondaire un pouvoir d'initiative pour solliciter la scission (I b)).

La compétence de l'administrateur provisoire pour proposer une scission de la copropriété n'est donc pas exclusive du pouvoir de proposition par ailleurs conféré au syndicat secondaire dès lors que ses pouvoirs ne sont pas inclus dans le mandat de l'administrateur.

Toutefois, il ressort des dispositions du II de l'article 28 que l'approbation des conditions notamment financières de ladite scission relèvent quant à elle de la seule compétence de l'assemblée générale du syndicat initial et échappent donc à celle du syndicat secondaire.

Le syndicat secondaire n'ayant donc pas compétence pour approuver les conditions financières de la scission, la résolution n°8 encourt la nullité.

* s'agissant de la résolution n° 9

Cette résolution a pour objet d'approuver le principe de la scission
" entrainant constitution d'un syndicat principal indépendant propre au bâtiment III ".

Cette résolution, relative au seul principe de la scission, doit en revanche s'analyser comme relevant du pouvoir de proposition de scission expressément reconnu au syndicat secondaire, même si l'effectivité de la scission est conditionnée à la confirmation de l'assemblée générale du syndicat principal et en l'espèce de l'administrateur provisoire.

Dans ces conditions, la résolution n°9 étant relative au seul principe de la scission, celle-ci n'encourt aucune annulation.

* sur la résolution n°10

Cette résolution, qui vise à demander à l'administrateur provisoire de faire entériner la scission par le juge n'encourt par ailleurs aucune nullité dès lors qu'elle se borne à soumettre une demande à l'administrateur provisoire, seul compétent pour la soumettre au juge en application des dispositions de l'article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il convient d'annuler la seule résolution n° 8 et de débouter le syndicat principal des demandes d'annulation des résolutions 9 et 10.
2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment III, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment III sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires principal représenté par Me [Z], la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS