TJ 35238, 1 juin 2026, RG 25/07231

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

N° RG 25/07231 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZIS

JUGEMENT DU :
01 Juin 2026

SDC [Adresse 4] [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la cabinet DLJ

C/
[A] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 01 Juin 2026 ;

Par Jean-Michel SOURDIN, magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de RENNES, assisté de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 16 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 01 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 5] [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la cabinet DLJ
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant substituée par Me Nadia CHEKKAT, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [A] [N]
[Adresse 8]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025 remis à l’étude, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], dont le siège social est [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet DLJ, a assigné M. [A] [N], devant le tribunal judiciaire de Rennes, à son audience de procédures orales du 16 mars 2026, aux fins de le voir condamner, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1231-1 et 6, et 1343-2 du code civil, à lui payer les sommes suivantes :
- 6.346,51 € au titre des charges impayées,
- 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal et capitalisation à compter du 28 février 2025, date de la mise en demeure,
- condamner aux dépens,
- 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa requête introductive d’instance, le syndicat des copropriétaires expose que M. [N] est propriétaire des lots 41, 42, 77 et 78 dans la [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

M. [N] ne règle pas ses charges de copropriété.

Le 28 février 2025, le cabinet DLJ, syndic de la copropriété a mis en demeure M. [N] de régler la somme de 5.418,89 €, qu’il n’a pas réglé.

Selon décompte arrêté au 26 juin 2025, il restait débiteur de la somme de 6.346,51€.

C’est dans ces conditions que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic lui a fait délivrer assignation.

A l’audience du 16 mars 2026, M. M. [N] n’était ni présent, ni représenté, ni excusé.

Le syndic es qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a comparu et déclaré s’en rapporter à ses écritures, et il a déposé son dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties commune proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges ».

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

Par ailleurs en application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété et diverses provisions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic pour une durée de trois ans, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2026 (pièce 2 de son bordereau)

Il produit également les pièces justifiant de l’arriéré de charges et des pièces justifiant des relances (pièces 6 et 7 de son bordereau), et le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024 (pièce 4).

Au vu de ces pièces et à défaut d’éléments de contestation, la demande principale du syndicat des copropriétaires est fondée et il y a lieu de condamner M. [A] [N] à régler la somme de 6.346,51 € majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement.

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil sera ordonnée.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les retards de M. [N] à son obligation essentielle du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande est fondée, et il y a lieu de condamner M. [A] [N] à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [N], partie perdante, doit supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer la somme de 1.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS