TJ 13055, 4 mai 2026, RG 24/02797

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mai 2026
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier lors de l’audience : Madame PLOUCHARD
Greffier lors du délibéré : Monsieur MEGHERBI
Débats en audience publique le : 02 Mars 2026

GROSSE :
Le 04 Mai 2026
à Me Cecile GONTARD-QUINTRIC
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04 Mai 2026
à Me Hugo BONACA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me .....................................................

N° RG 24/02797 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44QS

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [I]
né le 30 Juin 1940 à [Localité 1] (13), et décédé le 1er décembre 2024 domicilié : chez son mandant la SARL CABINET ROCHE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Me Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEURS

Madame [H] [T]
née le 27 Juin 1991 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [A]
né le 17 Août 1995 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE

INTERVENTION VOLONTAIRE

Madame [Q], [S], [W] [I], venant aux droits de Monsieur [U] [I], née le 30 mai 1971 à [Localité 1], domiciliée [Adresse 3]

représenté par Me Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 15 novembre 2017, M. [U] [I] a loué à Mme [H] [T] et M. [A] [E] un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 575 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Pour cause de travaux à réaliser dans leur logement, les locataires ont été relogés dans un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 2].
Indiquant que les locataires n’ont pas réintégré le logement initial et n’ont pas réglé les sommes dues au titre des loyers, le bailleur a fait délivré un congé aux locataires à effet au 3 novembre 2020.

M. [I] a saisi le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir constater, notamment, la résiliation du bail et valider ledit congé. Par jugement du 28 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille a débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes.

Une ordonnance a été rendue le 8 juin 2022, autorisant l’entrée dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, M. [U] [I] a fait assigner Mme [H] [T] et M. [A] [E] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 2 septembre 2024.

Par attestation de vente établie par Maître [D] [C] le 3 janvier 2025, Mme [Q] [I] a vendu les biens litigieux au profit de la SCI BOULEVARD ROUX.

Par conclusions n°1, les défendeurs sollicite de la juridiction de céans le débouté de l’ensemble des demandes de M. [I], sa condamnation au paiement de 5.000 euros à chacun des locataires au titre du préjudice de jouissance et aux entiers dépens, ainsi que l’accord d’un délai pour quitter les lieux.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 mai 2025 puis à l’audience du 2 mars 2025, Mme [Q] [I] justifiant que M. [U] [I] est décédé le 1er décembre 2024 et indiquant venir aux droits de celui-ci.

Par conclusions, Mme [Q] [I] sollicite la condamnation de Mme [H] [T] et M. [A] [E] au paiement de la somme de 23.823,66 euros arrêté au mois de décembre 2024, date à laquelle la demanderesse a cessé d’être propriétaire des biens, ainsi qu’au paiement de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et les débouter de leurs demandes, fins et conclusions.
Elle se désiste des demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation des consorts à une indemnité d’occupation.

Par conclusions n°2, Mme [H] [T] et M. [A] [E] demande au tribunal judiciaire de Marseille de :
-à titre principal, débouter Mme [Q] [I] venant aux droits de feu M. [U] [I],de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
-à titre subsidiaire, réduire les demandes de Mme [Q] [I] venant aux droits de feu M. [U] [I],à de plus justes proportions,
-en tout état de cause,
-condamner Mme [Q] [I], venant aux droits de feu M. [U] [I], à leur payer la somme de 6.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,
- la condamner à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-la condamner aux entiers dépens de l’instance.

A cette audience, les parties sollicitent le bénéfice de leurs conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,

Sur le fond

Il sera constaté que Mme [Q] [I] s’est désistée de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et condamnation de Mme [H] [T] et M. [A] [E] à une indemnité d’occupation, les locataires ayant quitté les lieux.

Il sera aussi constaté que les consorts se désistent de leur demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, Mme [Q] [I] venant aux droits de M. [U] [I] sollicite la condamnation des locataires au paiement de la somme de 23.823,66 euros, arrêté au mois de décembre 2024, au titre des loyers et charges impayés. Elle justifie sa demande en versant aux débats un décompte arrêté au mois de mars 2022 et un second arrêté au mois de décembre 2024.

- Sur la contestation au titre de l’arriéré locatif de l’année 2025

Contrairement à ce que soutiennent Mme [H] [T] et M. [A] [E], l’arriéré locatif réclamé par Mme [Q] [I] n’est pas postérieur à la vente intervenue le 3 janvier 2025. Le décompte versé aux débats par la demanderesse indique « Année 2024 ».

- Sur la prescription des sommes antérieures au 18 avril 2021

L'article 7-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d'un contrat de location sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

L’assignation ayant interrompu le délai de prescription a été signifiée le 18 avril 2024 et par application de l'article 2241 du code civil, les loyers et charges impayés antérieurement au 18 avril 2021 sont prescrits, les règles d'imputation des paiements sur les dettes les plus anciennes ne faisant pas obstacle à la prescription.
Il ne peut donc être réclamé un arriéré de loyers et charges pour la période antérieure au 18 avril 2021, à savoir, la somme de 8.016,26 euros correspondant aux loyers et charges du mois d’octobre 2018 au mois d’avril 2021 (725 euros de provisions sur charges + 126,66 euros d’ordures ménagères + 7.164,60 euros de loyers).

- Sur la régularisation des charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…)
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. (…) A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale »
Il est rappelé que l’obligation de régularisation annuelle des charges récupérables n'est assortie d'aucune sanction et que le bailleur peut en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription.
Si le bailleur ne justifie pas chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit non seulement d'appeler les provisions mensuelles courantes, mais encore de réclamer ultérieurement le paiement du reliquat éventuel des charges en présentant les justificatifs et ce, toujours dans la limite du délai de prescription applicable.
Le bailleur peut toujours justifier des charges appelées au cours de l'instance de demande en paiement.
Il est constamment admis que le preneur ne peut se soustraire à son obligation et le paiement total des provisions sur charges dans l'attente de la régularisation annuelle de l’exercice précédent, peu important que le bailleur remplisse son obligation de régularisation tardivement.
En l’espèce, Mme [Q] [I] verse au dossier le contrat de bail, deux décomptes pour la période du 1er octobre 2018 au 1er décembre 2024, toutefois, force est de constater que les justificatifs des charges locatives ne sont pas produits. Aucun justificatif du montant allégué au titre des ordures ménagères de 2018 n’est versé aux débats.

En conséquence, il est impossible pour le tribunal de vérifier si le montant des charges récupérables et au titre des ordures ménagères de l’année 2018 mis à la charge des locataires au cours de la période susvisée était fondée ou non.

Il conviendra de déduire de l’arriéré locatif les sommes au titre des provisions sur charges, soit la somme de 1.651,66 euros.

Compte tenu des développements précédents et tenant compte du décompte locatif actualisé et arrêté au mois de décembre 2024, Mme [H] [T] et M. [A] [E] restent devoir la somme de 15.007,40 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et aux indemnités d'occupation du 18 avril 2021 au 1er décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance

Aux termes des articles 122 du code de procédure civile et 1355 du code civil, la chose jugée constitue une fin de non-recevoir. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
Il est de principe que la nouvelle demande invoquant un fondement juridique que le demandeur s’était abstenu de soulever en temps utile se heurte à la chose précédemment jugée relativement à la même contestation, le demandeur devant présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci.
Cette exigence s’applique au défendeur.
En l’espèce, il ressort du jugement du 28 septembre 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille que Mme [H] [T] et M. [A] [E] avait déjà formé une demande indemnitaire à hauteur de 5.000 euros chacun au titre du préjudice de jouissance.
Par cette décision, devenue définitive, la juridiction a statué sur cette prétention et débouté Mme [H] [T] et M. [A] [E] de leur demande.
La demande reconventionnelle formée dans la présente instance, tendant à la condamnation du demandeur à la somme de 6.000 euros par personne au titre du même préjudice de jouissance résultant des mêmes faits, oppose les mêmes parties et repose sur la même cause juridique. Aucun fait nouveau postérieur au jugement du 28 septembre 2022 n’est allégué.
Il n’y a dès lors lieu de constater que cette demande se heurte à l’autorité de la chose jugée et de la déclarer irrecevable.

Sur les demandes accessoires

-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [T] et M. [A] [E] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

-Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par Mme [H] [T] et M. [A] [E] seront condamnés à verser à Mme [Q] [I], venant aux droits de M. [U] [I] la somme de 400 euros en application de l’article précité.

-Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS