TJ 13055, 1 juin 2026, RG 25/12489

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 01 Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/12489 - N° Portalis DBW3-W-B7J-64HN

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 TRAVERSE DES ROSIERS 13014 Marseille (Me Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU)
C/ SCI G FAMILY (défaillante)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’nsemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 TRAVERSE DES ROSIERS 13014 Marseille, représenté par son administrateur provisoire, la SCP CBF ASSOCIES, inscrite au RCS de Toulouse sous le numéro 494 003 213 et dont le siège social est sis 10 rue Alsace Lorraine 31000 Toulouse prise en son établissement de Marseille, sis 51 cours Pierre Puget 13006 Marseille, prise en la personne de Maître [W] [N] agissant au nom de ladite société désigné à cette fonction par ordonnance du 21/11/2025 rendu par le tribunal judiciaire de Marseille

représentée par Maître Hélène JOUREAU de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA SCI G FAMILY, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 893 942 193 et dont le siège social est sis 49 rue Ponthieu - Immeuble D - 75008 PARIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante
***

EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier dénommé " LES ROSIERS " sis 21 traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

La SCI G FAMILY est propriétaire au sein de cette copropriété des lots n°155, 269 et 602.
Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer la somme au principal de 10.165,05 euros due au 03 décembre 2024 lui a été signifié par Commissaire de justice le 09 décembre 2024.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception lui a été expédiée en date du 19 décembre 2024.

*
Par acte d'huissier en date du 24 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier " LES ROSIERS " sis 21 traverse des Rosiers, 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, le cabinet BPY IMMOBILIER, a assigné la SCI G FAMILY devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 1240 du Code Civil,
Vu les pièces versées aux débats

CONSTATER la défaillance de la SCI G FAMILY dans le paiement des charges de copropriété
CONDAMNER la SCI G FAMILY à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 14.569,19 € arrêtée au 17 novembre 2025

avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 10.165,05 € et à compter de l'assignation pour le surplus
ORDONNER la capitalisation des intérêts,
CONDAMNER la SCI G FAMILY à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,
CONDAMNER la SCI G FAMILY à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI G FAMILY aux entiers dépens.

*
Régulièrement citée à étude, la SCI G FAMILY n'a pas constitué avocat.

La décision rendue en premier ressort sera donc réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du Code de procédure civile.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/12489.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de "dire et juger" et " constater " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.

En application de l'article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le règlement de copropriété
- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété des lots n°155, 269 et 602
- Le décompte de charges et frais arrêté au 17 novembre 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 15 septembre 2023 approuvant les comptes pour les exercices 2021 et 2022 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 novembre 2024 approuvant les comptes pour l'exercice 2023 et fixant un budget prévisionnel pour l'exercice 2025
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juillet 2025 approuvant les comptes de l'exercice 2024 et fixant un budget prévisionnel pour l'exercice 2026
- Le commandement de payer la somme au principal de 10.165,05 euros due au 03 décembre 2024 signifié par Commissaires de justice le 09 décembre 2024
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites, dues au 17 novembre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposés par aucun texte.
Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s'apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de " 2e Relance " du 15.05.2023 (45 euros)
- Les frais " honoraires dossier transmis à l'auxiliaire de justice " des 17.04.2024 (300 euros) et 29.06.2024 (300 euros)
- Les frais " honoraires suivi dossier avocat " du 24.07.2024 (500 euros)
- Les frais " honoraires suivi contentieux G FAMILY " des 04.12.2024 (600 euros) ; " du 21/01/2025 " libellé au 03.03.2025 (600 euros) et " du 17/07/2025 " libellé au 10.09.2025 (240 euros)
- Les frais " commandement de payer / SCP SYNERGIE HUISSIERS 13 " du 146.05.2025 (258,10 euros), le syndicat des copropriétaires ne produisant aucune pièce de nature à en justifier l'existence ou le montant. La date ne correspond pas au commandement produit et le nom des commissaires de justice non plus.
Pour un montant total de 2.843,10 euros.
En conséquence, la SCI G FAMILY sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 11.726,09 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 17 novembre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 décembre 2024 sur la somme de 10.165,05 et à compter de l'assignation du 24 novembre 2025 pour le surplus.

La capitalisation des intérêts devra s'accomplir conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la SCI G FAMILY, succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS