TJ 13055, 1 juin 2026, RG 25/10753

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 1er Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/10753 - N° Portalis DBW3-W-B7J-65ME

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé LA GRANIERE sis CHEMIN DES BOURRELY 13015 MARSEILLE (Me Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ)
C/ M. [H] [I] et Mme [J] [K] (défaillants)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA GRANIERE sis CHEMIN DES BOURRELY 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SAR ELYOTT IMMOBILIER, inscrite au RCS de Toulon sous le numéro B839 431 996 et dont le siège social est sis 37 Quai Gabriel Péri - 83500 LA SEYNE-SUR-MER, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [H] [I], né le 29 mai 1971 à Ksar Ait Aissa (Maroc)
et
Madame [J] [K], née le 05 novembre 1983 au Maroc,
tous deux domiciliés et demeurant 73 Chemin de Saint Henri - Bâtiment H - - Résidence le Rabelais - 13016 MARSEILLE

défaillants

*** EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier dénommé " LA GRANIERE " sis Chemin des Bourrely - 13015 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K] sont propriétaires des lots 633 et 664 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception leur a été expédiée le 13 septembre 2024.

Un commandement de payer la somme en principal de 6.539,92 euros due au 10 avril 2024 leur a été signifié par Commissaires de Justice en date du 11 avril 2024.

*
Par acte d'huissier en date du 16 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier " LA GRANIERE " sis Chemin des Bourrely - 13015 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a assigné Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K], devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1, de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires LA GRANIERE sis Chemin des Bourrely - 13015 MARSEILLE la somme totale de 8.675,75 € correspondant au décompte suivant :
- 3.774,34 € au titre de ses charges arrêtées au 1er avril 2025
- 4.675,99 € au titre des frais de recouvrement facturés par le syndic au Syndicat des Copropriétaires
- 225,42 € au titre des frais d'huissier dont le commandement de payer
Le tout, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 avril 2024 ainsi que capitalisation des intérêts dus pour plus d'une année entière.
CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K] au paiement d'une somme de 2.000 € au titre des dommages et intérêts.
CONDAMNER in solidum Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K] au paiement d'une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de la S.E.L.A.R.L. DEFENZ, société d'avocats représentée par Me Rémy STELLA, avocat, sur son affirmation de droit.

*
Régulièrement cités à étude, Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K] n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG n°25/10753.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n'ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.
En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :
- Le règlement de copropriété
- Le contrat de syndic
- Le relevé de propriété des lots 633 et 664
- Le commandement de payer la somme en principal de 6.539,92 euros du 11 avril 2024
- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 juillet 2022 approuvant les comptes pour les exercices 2018-2019 et 2019-2020 et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023

- Le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 juillet 2023 approuvant les comptes pour les exercices 2020-2021 et 2021-2022, et votant un budget prévisionnel pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024
- Le décompte de charges arrêté au 1er avril 2025 et de frais
Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 3.774,34 euros arrêtée au 1er avril 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparait certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposée par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputables à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :

- L'intégralité des frais " suivi dossier contentieux ", " suivi contentieux ", ou " frais de suivi contentieux " ;
- Les frais " suivi échéancier " du 04.09.2023 ;
- Les frais de " mise en demeure avec AR " du 11.08.2021 ; 24.02.2022 ; 08.06.2022 ; 28.10.2022 ; 28.12.2022 ; 29.03.2023 ; et du 06.05.2024 ;
- L'intégralité des frais de " relance après mise en demeure " ;
- Les frais de " Denier avis avant huissier " du 26.12.2024 ; 05.23.2025 et du 26.03.2025
- Les frais de " sommation de payer " du 10.04.2024
- Les frais " honoraires avocat " du 13.09.2024
En outre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 225,42 euros au titre des " frais d'huissiers dont le commandement de payer ". Celle-ci étant composée, selon le décompte fourni, d'une somme de 164,55 euros, prix du commandement de payer signifié le 11 avril 2024, qui s'analyse non pas comme un " frais de procédure ", mais comme faisant partie des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.
Cette somme sera donc indemnisée au titre des frais de recouvrement.
Aussi, il convient de rappeler au syndicat des copropriétaires que le reste des sommes réclamées au même titre font partie des dépens.

Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K] restent donc redevables au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, de la somme de 314,55 euros.

Par conséquent, en l'absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires justifiant pas de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, il conviendra de condamner, chacun à proportion de sa quote-part dans l'indivision, Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K], à verser au syndicat des copropriétaires les sommes totales de 3.774,34 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024, date du commandement de payer ; et 314,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges.
La capitalisation des intérêts devra s'accomplir conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.
En outre, en application de l'article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n'apporte la preuve d'aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés.

A défaut d'établir la mauvaise foi du débiteur, l'existence de difficultés de trésorerie liées à la défaillance de celle-ci ou encore l'impossibilité de gérer et d'entretenir l'immeuble en raison de cette carence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [I] et Madame [J] [K], succombants, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance, en ceux non compris les frais de commandement de payer émis.
Il y a donc lieu d'autoriser la distraction des dépens au profit de de la S.E.L.A.R.L. DEFENZ, représentée par Me Rémy STELLA, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS