TJ 13055, 1 juin 2026, RG 25/10972

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT
du 1er Juin 2026

Enrôlement : N° RG 25/10972 - N° Portalis DBW3-W-B7J-67FP

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier dénommé LA ROUVIERE sis 83 BOULEVARD DU REDON 13009 MARSEILLE (Me Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS)
C/ Mme [O] [Z] et Mme [A] [L] (défaillantes)

A l'audience Publique d’orientation tenue le 09 mars 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 1er juin 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 16 mars 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juin 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LA ROUVIERE sis 83 BOULEVARD DU REDON 13009 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA PARADIS, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 352 590 616 et dont le siège social est sis 146 Rue Paradis - 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

Madame [O] [Q], [W] [Z], née le 21 janvier 1970 à Neuilly sur Seine (92), de nationalité française, domiciliée et demeurant La Rouvière Bât D2 - 83 boulevard du Redon - 13009 MARSEILLE

défaillante

Madame [A] [F], [T] [L], née le 26 juin 1943 à Chassors (16), de nationalité française, domiciliée et demeurant Palais Notre Dame des Pins, - 14 boulevard Eugène Tripet - 06400 CANNES

défaillante
***

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE est soumis au statut de la copropriété.

Madame [O] [Q] [W] [Z] et Madame [A] [F] [T] [L] sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots n° 963 et 1027.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Des mises en demeure par lettres recommandées avec demande d'avis de réception leur ont été expédiées en date des 21 août 2025 et 1er septembre 2025.

*
Par actes d'huissier en date du 15 et 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé La Rouvière sis 83 Boulevard du Redon, 13009 MARSEILLE représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, a assigné Madame [O] [Z] et Madame [A] [L] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER solidairement Madame [O] [Z] et Madame [A] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé LA ROUVIERE, sis 83 Bd du Redon, 13009 Marseille :

- La somme en principal de 7.450,59 € au titre des chargés de copropriété dues au 1er octobre 2025 ;
- La somme de 1.217,00 € au titre des frais nécessaires ;
Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de la mise en demeure.
CONDAMNER solidairement Madame [O] [Z] et Madame [A] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé LA ROUVIERE, sis 83 Bd du Redon, 13009 Marseille la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
CONDAMNER solidairement Madame [O] [Z] et Madame [A] [L] au paiement d'une somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

*
Régulièrement citées à étude, Madame [O] [Z] et Madame [A] [L] n'ont pas constitué avocat.

L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/10972.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 09 mars 2026 et l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n'ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d'appel, est donc réputée contradictoire à l'égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].
L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'Etat.

En l'espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :
- Le contrat de syndic signé le 17 juin 2023
- Le relevé de propriété des lots 963 et 1027
- La fiche d'immeuble
- La mise en demeure du 21 août 2025
- Le décompte de charges arrêté au 1er octobre 2025 et de frais

- Le procès-verbal d'assemblée générale spéciale du 10 décembre 2022 votant divers travaux au sein de l'immeuble
- Le procès-verbal d'assemblée générale spéciale du 12 mai 2023 votant des travaux de réparation de façade
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 17 juin 2023 approuvant les comptes pour l'exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2023 au 31.12.2023 et du 01.01.2024 au 31.12.2024
- Le procès-verbal d'assemblée générale spéciale du 22 décembre 2023 votant le remplacement d'une colonne
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 15 juin 2024 approuvant les comptes pour l'exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 et fixant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2024 au 31.12.2024 et du 01.01.2025 au 31.12.2025
- Le procès-verbal d'assemblée générale du 14 juin 2025 approuvant les comptes pour l'exercice du 01.01.2024 au 31.12.2024, et votant un budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2025 au 31.12.2025 et du 01.01.2026 au 31.12.2026

Aussi, s'agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 1er octobre 2025, représentant la somme de 7.450,59 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n'étant en outre imposés par aucun texte.

S'agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l'article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n'impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10 1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d'assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l'espèce :
- Les frais de " mise en demeure LRAR " du 18.09.2023 (48 euros) ; 06.05.2024 (48 euros) ; 16.08.2024 (48 euros) ; 19.11.2024 (48 euros)
- Les frais de " relance LRAR après MED " du 20.02.2025 (35 euros)
- Les frais de " transmission auxiliaire de justice " du 21.08.2025 (480 euros)
- Les frais de " contentieux du 21.08.2025 (480 euros)

Madame [O] [Z] et Madame [A] [L] restent donc redevables au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées de la somme de 30 euros.

En l'absence de solidarité légale ou conventionnelle entre les parties défenderesses, le syndicat des copropriétaires justifiant pas de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété, Madame [O] [Z] et Madame [A] [L] seront donc condamnées, chacune à hauteur de sa quote-part dans l'indivision, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.450,59 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, et celle de 30 euros au titre des frais nécessaires à leur recouvrement, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2025, date de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l'un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l'existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.
En outre, en application de l'article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l'occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la société Madame [O] [Z] et Madame [A] [L], succombantes, supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. La partie défenderesse sera donc solidairement condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS