TJ 64445, 26 mai 2026, RG 25/00113

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]-SITE DES HALLES
Chambre des contentieux
de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00113 - N° Portalis DB2A-W-B7J-GBTX

JUGEMENT

DU : 26 Mai 2026

[Q] [C]

C/

[H] [Z]

N° MINUTE :

JUGEMENT

Après débats à l'audience publique du Tribunal Judiciaire tenue le 22 Janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré. Le Président, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile a avisé les parties présentes ou représentées que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 19 février 2026.

En application de l’article 450 du code de procédure civile, le délibéré a été prorogé au 23 avril 2026, puis au 26 Mai 2026 date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

Sous la Présidence de M. Jean-Pierre BOUCHER,
Assisté de Mme Maïté LALANNE, Greffier, lors des débats, et de Mme Marie-France PLUYAUD, Greffier, qui a signé la minute avec le président;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [Q] [C]
née le 11 Novembre 1981 à [Localité 3] (AISNE)
[Adresse 2] [Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Marie-amélie MIGNET, avocat au barreau de PAU

ET :

DÉFENDEUR

Mme [H] [Z]
née le 27 Juillet 1948 à [Localité 1] (PYRENEES-ATLANTIQUES)
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Me Marie-claude LABORDE-APELLE, avocat au barreau de PAU

Copies et grosses délivrées à toutes les parties le :
FAITS – MOYENS – PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 14 septembre 2020, Madame [H] [Z] a donné à bail à Madame [Q] [C] et Madame [F] [T], une maison individuelle sise [Adresse 6] à [Localité 6] (64), moyennant un loyer de 750 € outre 30 € de provision sur charges.

Un dépôt de garantie équivalent au montant du loyer sans les charges a été versé par les locataires.

Madame [F] [T] a quitté le logement, Madame [C] s’y est maintenue seule.

La société SOLIHA a dressé un rapport d’indécence du logement le 17 mars 2022.

Par acte du 1er avril 2022, la bailleresse et la locataire Madame [C] ont régularisé un protocole d’accord aux termes duquel, Madame [Z] s’est engagée à effectuer divers travaux dans la maison.

Madame [C] a saisi le juge des référés par assignation du 13 mars 2023 pour obtenir l’exécution forcée des travaux non accomplis.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a notamment condamné la bailleresse à effectuer sous astreinte un certain nombre de travaux listés dans le protocole d’accord outre le raccordement de la VMC à l’évacuation de l’air, et l’a condamnée à verser la somme de 1500 € à la locataire en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Madame [C] a quitté le logement le 8 décembre 2024.

Par assignation en date du 10 février 2025, Madame [C] saisissait le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] d'une demande tendant à obtenir la restitution de son dépôt de garantie, et l’indemnisation de ses préjudices.

Les parties ont été convoquées devant la chambre des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau pour l’audience du 22 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 février 2026, prorogé au 23 avril 2026 puis au 26 mai 2026.

Madame [C] – représentée par Me Marie-Amélie [E], demande au tribunal de :

Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 2175 € correspondant au montant du dépôt de garantie non restitué majoré de 10% par mois de retard,
Constater que Madame [Z] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation de garantie, d’entretien et de réparations à son égard,
En conséquence,
Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 8000 € de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,
Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 652,10 € au titre de la surconsommation électrique,
Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 116,82 € au titre de la surconsommation d’eau,
Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 1049,54 € correspondant au montant du gaz restant dans la cuve,
Dire et juger que l’inertie et le comportement de Madame [Z] constituent une résistance abusive,
Condamner Madame [Z] à lui verser la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Constater qu’il existe un indu de loyers payés à Madame [Z] par elle à hauteur de 21,64 €,
Ordonner que cette somme d’un montant de 21,64 € lui soit restituée,
Débouter Madame [Z] de ses demandes, fins et conclusions contraires,
Condamner Madame [Z] à lui verser une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
Condamner Madame [Z] aux entiers dépens.

Madame [Z], représentée par Me [U] [S], demande au tribunal de débouter la demanderesse de toutes ses demandes en paiement, et à titre reconventionnel de :
Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 7539,01 € au titre du paiement des loyers,
Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts,
Ordonner le cas échéant, la compensation entre les créances des parties,
Condamner Madame [C] à lui payer une indemnité de 2000 € au titre des frais irrépétibles,
La condamner aux dépens.

MOTIFS

→ Sur le dépôt de garantie :

Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, "lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation."

En l'espèce, Madame [C] indique que la bailleresse ne lui a pas restitué le dépôt de garantie, en dépit de ses relances pour ce faire, et sans justifier des éventuels montants qu’elle aurait eu à retenir sur cette somme.

Elle demande donc la condamnation de Madame [Z] à lui rembourser la somme globale de 2175 € à ce titre, dont 1425 € d’intérêts légaux.

La bailleresse indique qu’il y a lieu de débouter la locataire de cette demande, dans la mesure où les travaux qui seront à entreprendre dans le logement seront de toute évidence d’un montant très supérieur à celui du dépôt de garantie.

A titre subsidiaire, elle demande qu’il soit procédé à une compensation avec la dette locative accumulée par la locataire s’il devait être jugé que le dépôt de garantie devait lui être restitué.

Madame [Z], qui confirme avoir conservé le dépôt de garantie de Madame [C], ne justifie pas dûment des sommes à retenir pour effectuer les éventuels travaux qu’il y aurait lieu de mettre à la charge de la locataire.

Ne faisant que référence à des travaux hypothétiques, la bailleresse échoue à justifier la non-restitution du dépôt de garantie à la locataire, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de cette dernière.

Madame [Z] sera en conséquence condamnée à rembourser à Madame [C] la somme retenue à titre de dépôt de garantie.

→ Sur le trouble de jouissance :

En vertu des articles 1719 du code civil et suivants, compte tenu du contrat de bail qui le lie avec le locataire, le bailleur est tenu à un certain nombre d’obligations, à savoir, délivrer la chose en bon état de réparations et de l’entretenir de manière à garantir au locataire un bien exempt de désordres, et garantir le locataire contre tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêcherait l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la prise à bail.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, Madame [C] estime que la bailleresse n’a pas rempli ses obligations, dans la mesure où il a été constaté par la société SOLIHA que le logement n’était pas décent, qu’il était anormalement humide, et qu’il présentait des problèmes de sécurité électrique.

La locataire indique qu’elle a eu des difficultés à chauffer la maison lors de l’hiver 2023, de sorte qu’elle a dû dormir avec ses trois enfants dans la même pièce, équipée d’un petit radiateur d’appoint.

Madame [C] indique que ces désordres ont été constatés notamment par Huissier, qu’ils l’ont contrainte à devoir changer de literie et ont conduit à l’impossibilité d’utiliser son ordinateur, abîmé par l’oxydation.

Elle demande l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 8000 €.

Madame [Z] estime que les désordres affectant le logement et supposés justifier l’indemnisation d’un préjudice de jouissance à la locataire ne sont pas démontrés par cette dernière.

La bailleresse indique qu’elle a systématiquement fait intervenir les artisans adéquats afin de réparer les pannes invoquées par Madame [C].

Elle ajoute en outre que celle-ci a entravé le libre accès à la maison pour que soient effectués les travaux, en dépit de la décision du juge des référés qui lui ordonnait qu’elle permette ce libre accès.

Madame [Z] souligne que le constat d’huissier n’a aucune valeur probante en ce qu’il se borne à consigner les doléances de la demanderesse, sans démontrer qu’il y ait un quelconque disfonctionnement dans le système de chauffage.

Enfin, la défenderesse indique qu’après le départ de la locataire, elle a constaté que celle-ci avait endommagé plusieurs éléments de la maison (fils de la chaudière de gaz coupés, plaque de protection du compteur d’eau cassée), provoquant elle-même les désordres invoqués.

Il est constant que le juge des référés a estimé, au vu des éléments des dossiers, que le préjudice de jouissance était constitué et a accordé à la locataire la somme de 1500 € à titre de provision sur l’indemnisation de ce préjudice.

Au regard des éléments et attestations fournies par Madame [C], il y a effectivement lieu de faire droit à la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance en lien avec les désordres électriques et ceux survenus sur le réseau de distribution d’eau, qui ont empêché la famille de demeurer paisiblement dans le logement, à hauteur de 3500 €, somme de laquelle il conviendra de déduire la provision déjà versée.

→ Sur les autres demandes financières :

La surconsommation électrique :

Madame [C] indique qu’elle a subi un préjudice financier du fait qu’elle ait été contrainte de s’équiper de chauffages électriques individuels énergivores en électricité, afin de réussir à chauffer le logement.

Elle évalue la consommation supérieure à la normale et estime son coût à 652,10 € au titre de l’année 2023.

Madame [Z] estime que la demanderesse ne justifie pas des causes de la surconsommation qu’elle allègue.

Le préjudice est justifié au regard de la consommation exceptionnelle d’électricité qu’il a été nécessaire d’engager pour chauffer le logement, de sorte que l’indemnisation de la surconsommation électrique sera fixée à la somme de 450 €.

La surconsommation d’eau :

Madame [C] indique qu’une fuite dans le réseau de distribution d’eau du logement constatée durant l’année 2022 a provoqué une surconsommation d’eau, qu’elle évalue à 116,82 € sur les années 2022 et 2023, jusqu’à la réparation du réseau de plomberie.

Elle indique que la fuite lui a été signalée par la compagnie des eaux, puis constatée par la SARL ALFA et la société ENGIE qui se sont rendues sur les lieux, outre aux termes du constat d’huissier.

Madame [Z] estime que les justificatifs produits par la demanderesse ne sont pas suffisamment probants à caractériser le préjudice allégué.

Il a été démontré l’existence de la fuite, responsable d’une surconsommation d’eau par la locataire, qu’il n’y a pas lieu de laisser à sa charge.

Par conséquent, l’indemnisation de la surconsommation en eau sera fixée à la somme de 100€.

Le coût du gaz restant dans la cuve :

Madame [C] sollicite le remboursement du gaz restant dans la cuve au moment de son départ et dont elle avait fait l’avance, à hauteur de 1049,54 €.

La défenderesse indique qu’il lui appartenait de se fournir dans les quantités qui lui étaient nécessaires et que la demande n’est fondée sur aucun texte légal.

La locataire est bien fondée à solliciter le remboursement de gaz qu’elle a réglé et non consommé avant son départ. L’état des lieux de sortie permet de constater que près de la moitié de la cuve était remplie au départ de la locataire.

Madame [C] ne produit pas l’estimation faite par la société ANTARGAZ, de sorte qu’il y a lieu de condamner Madame [Z] à rembourser à Madame [C] la somme de 500 € au titre du gaz non consommé.

→ Sur la résistance abusive :

La locataire indique qu’elle a dû quitter le logement pour des raisons de santé. Elle reproche à la bailleresse de n’avoir jamais réagi malgré ses courriers de relances pour faire procéder aux travaux de réparations afin de rendre le logement décent.

Elle demande son indemnisation à hauteur de 4000 €.

Madame [Z] estime que la résistance abusive, au sens de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 1240 du code civil, n’est pas caractériser. Elle précise que le droit de se défendre en justice ne peut être analysé en ce sens.

Il ressort des éléments du dossier que la bailleresse a effectivement procédé aux travaux auxquels elle avait été condamnée aux termes de l’ordonnance de référé du 28 septembre 2023. Bien que des désordres aient pu persister ou que le litige n’ait pas été résolu, il n’est pas démontré que la défenderesse fasse preuve de mauvaise foi dans les arguments qu’elle avance pour sa défense, ni que la demanderesse ait subi un préjudice distinct des précédents invoqués.

Par conséquent, Madame [C] sera déboutée de sa demande au titre de la résistance abusive.

→ Sur les demandes de Madame [Z] :

Le paiement des loyers :

Madame [Z] reproduit les décomptes des impayés de loyers dont elle sollicite le paiement par Madame [C].

Elle indique que la locataire est redevable de la somme de 7539,01 € sur la période allant de janvier 2023 à janvier 2024.

La bailleresse explique que la consignation de sommes à la CARPA, ce que la locataire explique avoir effectué, ne vaut pas paiement entre ses mains.

Madame [C] conteste devoir ces sommes, indiquant qu’elles ne lui ont jamais été réclamées par la bailleresse et qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que cette dernière n’a signalé aucun impayé à l’huissier.

La locataire produit son propre décompte, tenant compte des termes du protocole d’accord, et des variations de montant du loyer au cours de la période litigieuse, aboutissant à un trop versé de 21,64 €.

Elle en réclame ainsi le remboursement par Madame [Z].

Les parties s’accordant à affirmer que les loyers litigieux ont d’ores et déjà été versés par la locataire sur le compte CARPA, il n’y pas lieu de condamner cette dernière à payer une seconde fois ces sommes.

En outre, il est bien justifié par Madame [C] qu’elle a effectué les virements des loyers par la production de ses relevés de compte, équivalents au montant qui lui est réclamé par Madame [Z].

Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes et il sera ordonné la libération des fonds versés à la CARPA, à son bénéficiaire.

Les dommages et intérêts :

Madame [Z] demande la condamnation de la locataire à lui verser la somme de 2000€, au titre des désordres laissés par elle dans le logement, notamment du fait des dégradations commises par ses chiens sur des poteaux extérieurs qui supportent la pergola.

La bailleresse produit une photo peu exploitable qui ne justifie ni de l’origine des dégradations, ni du coût de leur réparation. Il n’est, en outre, pas possible de déterminer le lieu dans lequel la photo a été prise, de sorte que le préjudice n’étant pas dument caractérisé, il ne pourra être indemnisé.

Madame [Z] sera déboutée de sa demande à ce titre.

→ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie défenderesse étant condamnée, il convient de dire qu'elle supportera les entiers dépens de l'instance, et de la condamner en outre à payer au demandeur une somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS