TJ 64445, 2 juin 2026, RG 24/01715

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU-SITE DES HALLES

N° DU RG : N° RG 24/01715 - N° Portalis DB2A-W-B7I-F5Z5
Code nature d’affaire : 71G- 0A

NL/GAL

1ère chambre civile

N° DU JUGEMENT :

JUGEMENT CIVIL DU 02 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Mme [M] [P]
née le 21 Février 1970 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DEFENDERESSES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Olivier ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

Société [Adresse 4] “[Adresse 2]” [Localité 2] DES COPROPRIETAIRES de la Résidence sise au [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SELARL SOGEA, SELARL au capital de 130 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 524 312 931, dont le siège social est [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Geneviève ALAUX-LAMBERT, Vice-présidente
en présence de Madame Delphine LIZERE, Greffière, lors de l’appel des causes,
et de Mme Nathalie LAFFAILLE, Greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 07 Avril 2026, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 02 Juin 2026.

Madame [M] [D] veuve [P] (ci-après nommée " Madame [P] ") et sa fille, [U] [P], sont propriétaires en indivision d'un appartement situé au 1er étage de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 5] dont le syndic est la SELARL SOGEA.

Des problèmes d'étanchéité provenant de la partie occupée par Madame [P] sont apparus en 2019.

L'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2019 a voté la réalisation de travaux sur la terrasse de Madame [P] et ce, à la charge exclusive de cette dernière.

Les travaux n’ayant pas été réalisés suffisamment rapidement, le voisin de Madame [P], Monsieur [F] a saisi la chambre des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PAU qui, part jugement du 1er avril 2021, a enjoint Madame [P] de procéder auxdits travaux sous astreinte, ce qu'elle a fait.

De nouveaux problèmes du même ordre sont apparus provenant de la partie occupée par Monsieur [F].
L'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2024 a voté la réalisation de travaux sur la terrasse de Monsieur [F] avec une répartition des dépens en charges communes générales.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024, Madame [P] en son nom personnel et au nom de sa fille mineure [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SELARL SOGEA devant le tribunal judiciaire de PAU en annulation de résolutions d'assemblée générale sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 mai 2025, Madame [P] en son nom personnel et au nom de sa fille mineure [U] demande au tribunal :

- d’annuler les résolutions n°8 et n°9 adoptées par l'assemblée générale des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] le 17 juin 2024 ;

- de débouter le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] de leurs demandes ;

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SELARL SOGEA, à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SELARL SOGEA, aux dépens.

Au soutien de sa demande d'annulation, Madame [P] se fonde sur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que le syndicat de copropriétaires a commis un abus de majorité en rendant deux décisions contraires dans des situations identiques, considérant que les deux terrasses en question sont des parties communes à usage privatif. Elle estime en effet que l'équilibre entre les copropriétaires a été rompu du fait du caractère arbitraire des décisions. Par ailleurs, elle relève que le caractère lésionnaire des décisions n'est pas contesté par le syndic.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, la SELARL SOGEA, sollicite du tribunal :

A titre principal
- qu’il déboute Madame [M] [P] et Madame [U] [P] de leurs demandes dès lors qu’elles sont défaillantes dans l’administration de la preuve ;

A titre subsidiaire
- qu’il déboute Madame [M] [P] et Madame [U] [P] en l’absence d’abus de droit

- qu’il condamne Madame [M] [P] et sa fille à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles

- qu’il condamne Madame [P] et sa fille aux dépens.

Au soutien de sa demande de débouté de Madame [P], la SELARL SOGEA fait valoir, à titre principal, que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une quelconque manoeuvre des autres copropriétaires qui ne sont, en outre, pas dans la cause.

A titre subsidiaire, la SELARL SOGEA conteste l'abus de majorité en lui-même en précisant que la même décision a été prise concernant Madame [P] et son voisin concernant la réfection de l'étanchéité dont le coût a été supporté par l'ensemble des copropriétaires.
Elle indique que si la décision concernant le carrelage est différente c'est que la situation des deux copropriétaires est différente dans la mesure où Madame [P] dispose d'une loggia, partie privative, contrairement à Monsieur [F] qui dispose d'une terrasse, partie commune à usage privatif.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2026 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 avril 2026 pour y être plaidée.

MOTIFS DE LA DECISION

– Sur la demande d'annulation des résolutions n°8 et n°9 du procès-verbal d'assemblée générale du 17 juin 2024

Selon les dispositions combinées de l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l'article R211-4 du code de l'organisation judiciaire, le tribunal judiciaire est compétent pour connaître des actions en contestation et annulation des décisions des assemblées générales de copropriétés et l’action est ouverte aux copropriétaires opposants ou défaillants.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2024 que Madame [P] représentant l’indivision [P] était absente.
Son action est donc recevable ce qui n’est pas contesté.

Une décision d'assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Ainsi, un abus de majorité est constitué dès lors que la majorité est utilisée dans un autre intérêt que l'intérêt collectif, dans un intérêt contraire à l'intérêt collectif, dans un intérêt personnel ou encore en rompant l'équilibre entre les copropriétaires.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence d'un abus de majorité.

En outre, le tribunal n'a pas vocation à examiner l'opportunité de la décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires.

En l'espèce, au regard de la résolution n°10 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2019, il s'avère que le syndicat a décidé de la réalisation de travaux d'étanchéité de la terrasse de Madame [P], en laissant à la charge de cette dernière, la réalisation du carrelage.

A l'inverse, au regard des résolutions n°8 et n°9 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2024, il a été décidé de la réalisation de travaux sur la terrasse de Monsieur [F]. Selon le même document, le coût des travaux a été intégré aux charges communes.

Dès lors, Madame [P] justifie d'une différence entre la décision prise en 2019 à son égard et celle prise en 2024 à l'égard de Monsieur [F].

Cependant, Madame [P] n'apporte pas la preuve du fait que cette différence de solution est le fruit de manœuvres entre les copropriétaires. De la même façon, rien dans les pièces produites par la demanderesse ne permet de constater ou déduire une quelconque intention de nuire des copropriétaires.

De surcroît, conformément à ce qu'indique le syndicat pour justifier la décision, Madame [P] et Monsieur [F] se trouvent dans des situations différentes.
En effet, il ressort, du certificat de Maître [Q] [W] établi le 15 septembre 2015, que Madame [P] est propriétaire du lot n°7 de la résidence en question, lot qui est décrit comme comportant une loggia.
Cette loggia est également mentionnée dans le règlement de copropriété qui décrit le lot de Madame [P].
Par ailleurs, ce même règlement mentionne que le lot n°8, propriété de Monsieur [F], bénéficie de la jouissance de la terrasse du bâtiment B.
Ainsi, la loggia de Madame [P] est une partie privative contrairement à la terrasse de Monsieur [F] qui est une partie commune à jouissance privative.

Il existe donc une différence de situations entre Madame [P] et Monsieur [F] sur laquelle se fonde la différence de décisions.

Dès lors, Madame [P] n'apportant aucune preuve de l'abus de majorité, la demande d'annulation formulée par Madame [P] sera rejetée.

– Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [M] [P] en son nom personnel et au nom de sa fille mineure [U], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens.

Madame [M] [P] en son nom personnel et au nom de sa fille mineure [U], condamnée aux dépens, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence sise au [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SELARL SOGEA, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS