TJ 65440, 2 juin 2026, RG 25/01174

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 02 Juin 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01174 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ES6U

Prononcé le 02 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS - BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [O], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]
comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a donné à bail à Monsieur [Y] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 5] ([Adresse 6]) par contrat en date du 28 décembre 2018, pour un loyer mensuel de 310,54 € et 46,78 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 mars 2025 pour un montant de 1 546,33 €.

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [O] par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 23 septembre 2025 et a fait l'objet de deux renvois au bénéfice du défendeur.

A l'audience du 24 mars 2026, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées - représenté par Maître [M] [S] - demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [O] ; et de condamner ce dernier au payement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 4 256,07 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées précise qu'en dépit des deux renvois accordés, Monsieur [Y] [O] n'a pas repris le payement du loyer courant et n'affirme avoir déposé son dossier de surendettement que le 27 février 2026, sans toutefois pouvoir produire de justificatif.

En défense, Monsieur [Y] [O] comparait en personne. Il explique devoir payer une pension alimentaire pour ses enfants et avoir dû prendre en charge des frais médicaux pour ces derniers. Il sollicite la possibilité de se maintenir dans le logement en reprenant le payement du loyer courant, outre le versement de la somme de 100 € par mois pour apurement de sa dette locative.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 22 septembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 10 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 03 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l'espèce, le bail conclu le 28 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 mars 2025, pour la somme en principal de 1 546,33 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 mai 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

L'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 256,07 € à la date du 24 février 2026.

Monsieur [Y] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 4 256,07 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 546,33 € à compter du commandement de payer (04 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délais de payement

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Monsieur [Y] [O] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire.

A l'audience, Monsieur [Y] [O] explique devoir payer une pension alimentaire pour ses enfants et avoir dû prendre en charge des frais médicaux pour ces derniers. Il justifie de la constitution d'un dossier de surendettement qu'il affirme avoir déposé le 27 février 2026 auprès de la Banque [Localité 1] France sans toutefois pouvoir en rapporter la preuve. Il ajoute faire des petits boulots dont il ne peut justifier et avoir une perspective d'emploi stage aux forges de [Localité 2] mais sans promesse d'embauche.

Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que Monsieur [Y] [O] n'a versé aucune somme à son bailleur depuis le mois d'août 2025. Il n'a donc pas repris le payement du loyer courant complet avant l'audience et n'est en mesure de justifier d'aucune perspective d'évolution favorable de sa situation à court terme.

Le défendeur propose de verser la somme de 100 € par mois afin d'apurer sa dette. Tout d'abord, l'absence de reprise du payement du loyer courant interdit l'octroi de délais de payement avec suspension de la clause résolutoire. Ensuite et en toute hypothèse, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris, il apparaît difficile d'envisager, sans évolution de sa situation, comment Monsieur [Y] [O] pourrait affecter cette somme supplémentaire à l'apurement de la dette locative. Enfin, Monsieur [Y] [O] ne justifie pas que son dossier de surendettement a effectivement été déposé auprès de la Banque [Localité 1] France.

En conséquence, Monsieur [Y] [O] sera débouté de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [O] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 428,97 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 04 mars 2025, de sa notification à la CCAPEX le 11 mars 2025, de l'assignation du 03 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 10 juin 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat des Hautes-Pyrénées, Monsieur [Y] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS