TJ 65440, 2 juin 2026, RG 25/01430

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 02 Juin 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01430 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ETTJ

Prononcé le 02 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [V] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[M] [U], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté lors de l’audience de renvoi

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [M] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 14 août 2019, ayant pris effet le 19 août 2019, pour un loyer mensuel de 191,18 € et 84,87 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 avril 2024 pour un montant de 1 972,16 €.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [M] [U] par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 25 novembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi dans l'attente de la décision du Fond de solidarité pour le logement.

A l'audience du 24 mars 2026, la SA PROMOLOGIS - représentée par Mesdames [K] [L] et [G] [V], responsables recouvrement et contentieux, régulièrement munies d'un pouvoir - demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [U] ; et de condamner ce dernier au payement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 3 107,17 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA PROMOLOGIS précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris et que les contrats FSL n'ont pas été retournés par le locataire.

En défense, Monsieur [M] [U], bien que comparant à l'audience du 25 novembre 2025, n'est ni présent, ni représenté à l'audience de plaidoirie.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 20 novembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 28 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, le bail conclu le 14 août 2019 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 - Résiliation pour non-paiement) octroyant un délai de régularisation de 2 mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2024, pour la somme en principal de 1 972,16 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er juillet 2024.

L'expulsion de Monsieur [M] [U] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 107,17 € à la date du 16 mars 2026.

Monsieur [M] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 3 107,17 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 972,16 € à compter du commandement de payer (30 avril 2024), sur la somme de 856,96 € à compter de l'assignation (25 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Monsieur [M] [U] sera également condamné au payement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA PROMOLOGIS sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 328,91 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 avril 2024, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l'assignation du 25 juillet 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [M] [U] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS